【正文】 營銷 10 原材料供應(yīng) 棗陽建材行業(yè)較發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)建有鄂西北最大的水泥制品廠，年生產(chǎn)能力折合水泥原料 5萬噸，為全市建筑行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障建筑質(zhì)量。 本行政區(qū)域內(nèi)有砌塊生產(chǎn)廠家 11 家，屋面材料生產(chǎn)廠家 6 家，產(chǎn)品供大于求，市場競爭激烈，價(jià)格低。 拆遷安置費(fèi)： 1808萬元。 表 111：工程概況 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容或數(shù)量 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容或數(shù)量 1 工程名稱 國際商務(wù)廣場 (帶底商 ) 2 層數(shù) 地上 16層，地下 1層 3 建設(shè)地點(diǎn) 襄陽路 4 標(biāo)準(zhǔn)層層高 5 建筑面積 6 結(jié)構(gòu)類型 全現(xiàn)澆 7 檐高 54m 8 基礎(chǔ)形式 滿堂紅板式 9 墻體 現(xiàn)澆鋼筋砼墻框架 10 樓板 現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板 11 屋面 地磚屋面，水泥珍珠巖保溫， SBS改性瀝青油氈防水 12 門窗 塑鋼窗，鋁合金門， 松木門，防火門 13 地面裝修 底商局部磨光花崗石地面，住 宅部分細(xì)石砼樓面 14 內(nèi)墻裝修 輕質(zhì)水泥聚苯板保溫 15 天棚裝修 素頂 16 外墻裝修 涂料 17 電氣 變配電，動(dòng)力，照明，弱電、 電梯 18 水暖通 給排水 ，通風(fēng) 19 附屬物 道路 2,綠地 19 城建配套 管網(wǎng)改造 780米 工程投資分析 表 112：工程造價(jià)分析總表 序號 專業(yè)名稱 造價(jià)（元） 人工費(fèi) 設(shè)備費(fèi)（機(jī)械） 暫估材料 單方造價(jià) 工日 造價(jià)比 1 土建工程 2 電氣工程 3 變配電工程 4 電梯工程 5 給排水工程 6 通風(fēng)工程 7 人防通風(fēng) 8 共計(jì) 表 113：三材匯總表 序號 專業(yè)名稱 鋼材 (t) 其中鋼筋 (t) 木材 (m3) 其中板方材 (m3) 水泥 (t) 1 土建工程 2 電氣工程 3 變配電工程 4 電梯工程 5 給排水工程 6 通風(fēng)工程 7 人防通風(fēng) 8 合計(jì) 表 114：土建工程分部造價(jià)匯總表 序號 分部名稱 直接費(fèi) (元 ) 人工費(fèi) 材料費(fèi) 機(jī)械費(fèi) 單方造價(jià) 比例 (%) 1 基礎(chǔ)工程 2 結(jié)構(gòu)工程 3 裝修工程 4 構(gòu)筑物工程 5 門窗工程 6 屋面工程 7 建筑配件 8 其它直接費(fèi) 9 其中腳手架 10 現(xiàn)場管理費(fèi) 11 補(bǔ)充材料 12 小計(jì) 表 115：土建工程量表 序號 分部名稱 數(shù)量 數(shù)量 /建筑面積 說明 一 結(jié)構(gòu)部分 1 外墻面積 (m2) 2 內(nèi)墻面積 (m2) 不含輕質(zhì)墻 3 樓板面積 (m2) 非現(xiàn)澆部分， 含樓梯和陽臺(tái) 4 門窗面積 (m2) 5 樓梯面積 (m2) 二 裝飾部分 1 樓地面底層面積 (m2) 含樓梯和陽臺(tái) 2 樓地面面層面積 (m2) 3 項(xiàng)棚抹灰面積 (m2) 4 頂棚面層面積 (m2) 5 外墻裝飾面積 (m2) 6 內(nèi)墻抹灰面積 (m2) 部分抹灰 7 內(nèi)墻面層面積 (m2) 表 116：安裝工程實(shí)物量表 序號 分項(xiàng)名稱 數(shù)量 比值 比值說明 一 衛(wèi)生工程 1 鍍鋅鋼管 (m) 鑄鐵鋼管 (m)/建筑面積 (m2) 4 排水 PVC管 (m) 5 屋面透氣管 (處 ) 屋面透氣管 (m)/建筑面積 (m2) 二 電氣照明工程 1 鋼管敷設(shè) (m) 管長 (m)/建筑面積 (m2) 2 管內(nèi)穿線 (m) 配線 (m)/建筑面積 (m2) 3 照明燈具 (套 ) 燈具 /建筑面積 (m2) 4 照明支路 (個(gè) ) 5 燈具安裝 (套 ) 照明支路 /建筑面積 (m2) 6 插座支路 (個(gè) ) 7 插座安裝 (套 ) 1 插座支路 /建筑面積 (m2) 三 弱電工程 2 電話出線口 (個(gè) ) 電話支路 /電話出線口 3 用戶插 座 (個(gè) ) 1 4 電視支路 (個(gè) ) 用戶插座 /電視支路 四 電纜工程 1 電纜敷設(shè) (m) 2835 2 電話電纜敷設(shè) (m) 表 117：工程費(fèi)用分析表 項(xiàng)目 單方工程費(fèi)用 (元/m2) 占土建或安裝工程費(fèi)用（ %） 直接費(fèi) 間接費(fèi) 工程造價(jià) 勞保統(tǒng)籌基金 人工 費(fèi) 材料 費(fèi) 機(jī)械費(fèi) 臨時(shí) 費(fèi) 現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 合計(jì) 管理 費(fèi) 利潤 稅金 土建 給排水 電氣 安裝 表 118：配套設(shè)施工程費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目名稱 造價(jià)（元） 人工費(fèi) 設(shè)備費(fèi)（機(jī)械） 單方造價(jià) 1 道路（含停車位 80個(gè)） 2 綠化 3 城建配套 4 共計(jì) 由上 述各 表測算 ： 工程平均單方工程價(jià) 元 /平 方是米 ，工程建設(shè)投資概算 10186萬元。 總投資估算 附表 111： 總投資估算匯總表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 3308 2 建筑工程費(fèi) 10186 3 預(yù)備費(fèi) 509 4 建設(shè)期利息 102 5 總投資 14105 12 融資方案 融資的渠道與方式 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入建設(shè)資金6000 萬元。 分年度資金使用計(jì)劃 附表： 121：資金使用計(jì)劃表 序號 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 20xx 20xx 20xx 1 投資 分年計(jì)劃 36% 36% 28% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 0 68 34 2 資金籌措 自有資金 6000 1000 貸款 0 1000 銷售款收入 選擇這種資金使用方案的優(yōu)點(diǎn)在于： 貸款資金屬于短期貸 款行為，利率低，金融市場風(fēng)險(xiǎn)小。 銷售收入 =*3600= 萬元。 新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目盈利能力 按棗陽房地產(chǎn)適用費(fèi)率 %為銷售基準(zhǔn)稅收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目營銷過程中的稅金為 *5%=。 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝％。 附表 131：敏感性分析表 項(xiàng)目 基本方案 銷售價(jià)格 單位成本 銷量 20% 十 20% 20% 十 20% 20% 銷售收入 19376 總成本 14105 單列稅金 1228 凈收益 4043 投資收益率 % 不確定因素變化1%引起投資收益率變化 (%) 由上表看出，當(dāng)銷售價(jià)變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng)—— +%；當(dāng)單位成本變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng) +—— %；當(dāng)銷售量變動(dòng) 1%時(shí)，投資收益率平均波動(dòng) %。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為棗陽市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、貿(mào)易洽談、人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目對所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。對社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。而且，項(xiàng)目在該開發(fā)過程中文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，項(xiàng)目建成后 新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，將在我市形成一個(gè)全新的高級商務(wù)、住宅區(qū)。 附表 1 借款償還計(jì)劃表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 20xx 20xx 1 借款 年初本息余額 1000 本年借款 1000 1000 本年應(yīng)計(jì)利息 68 32 本年還本付息 68 1032 其中：還本 0 1000 付息 102 68 32 年末本息余額 1000 0 。 建議：由于本項(xiàng)目工程量較大，項(xiàng)目的 建設(shè)以社會(huì)效益為主，建議加強(qiáng)對項(xiàng)目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度管理，確保項(xiàng)目質(zhì)量和工期。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 15 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目開發(fā)后可提供商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 平方米，提供高檔住宅 523套，將切實(shí)解決城區(qū)居民的生活及居住問題。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單 位等提供許多機(jī)會(huì)。 附圖 131：敏感性分析曲線圖 單位成本 60 55 銷售價(jià)格、銷量（曲線 50 重合） 45 40 35 20% 30 +20% 25 20 15 10 5 0 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 本國際商務(wù)廣場開發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務(wù)，建設(shè)高檔商務(wù)和住宅區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益適中，房價(jià)中低，市場前景闊，財(cái)務(wù)方面仍是完全可行的。 敏感性分析 采用因素變化試算分析法。 項(xiàng)目總投資額為 14105 萬元，總銷售收入為 萬元，稅金為 。 銷售收入 =*1500= 萬元。 有利于利用資金優(yōu)勢與供貨商談判交涉，減少材料及工程設(shè)備的物化