【正文】 級酒店雖然相對集中，但其總量仍然較少。重慶星級酒店檔次分布圖一星, 7, 4%五星, 5, 3%四星, 26,14%三星, 72,38%二星, 79,41%五星四星三星二星一星相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)l 入住率從入住情況看，重慶市經(jīng)濟(jì)型酒店入住率最高，而五星級酒店的入住率最低。這說明重慶市酒店的供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在五星級酒店。由于對外吸引力遠(yuǎn)不及上海等一線城市，甚至還不及武漢、成都等中西部大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次較低，所以重慶的高端商務(wù)客戶不足，加之重慶缺少優(yōu)質(zhì)旅游資源，也不能吸引消費(fèi)力較強(qiáng)的高端旅游者。目前的5家五星級酒店平均出租率低于三星級以上酒店主城區(qū)平均出租率。檔次旺季出租率淡季出租率旺淡季出租率差五星級70％50％20％四星級80％65％15％三星級76％52％24％經(jīng)濟(jì)型95％80％15％相關(guān)資料關(guān)于重慶市2005年星級酒店數(shù)量結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)公寓物業(yè)典型項(xiàng)目（1）公寓項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱占地面積（平方米）建筑面積（萬平方米）物業(yè)類型樓層數(shù)（層）開盤時(shí)間帝都廣場8600高層、超高層25和42中馳半島薈景—翠景閣2379高層34合景聚融廣場3720高層29萬吉廣場845713高層30時(shí)代豪苑971315高層32美力COM5000高層36小結(jié)：l 除了下半城項(xiàng)目中馳半島薈景外，解放碑的公寓項(xiàng)目均較為久遠(yuǎn)，近期無在售公寓和住宅項(xiàng)目推出；l 單棟塔樓項(xiàng)目體量約在4—6萬平方米，而兩棟塔樓的項(xiàng)目體量則普遍在10萬平方米以上；l 公寓項(xiàng)目主要以高層形態(tài)為主，超高層形態(tài)較少。（2）銷售價(jià)格及銷售情況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平方米）套內(nèi)面積價(jià)格銷售率帝都廣場9000—1180095％中馳半島薈景—翠景閣5790未開盤合景聚融廣場800098％萬吉廣場135900100％時(shí)代豪苑159000—12000100％美力COM7316100％小結(jié)：l 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷售；l 年代較近的上半城項(xiàng)目價(jià)格均在7000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上；l 帝都廣場由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑占據(jù)最佳的地理位置，故價(jià)格最高，達(dá)到10000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 合景聚融廣場和美力COM由于位于較場口，地理位置相對較差，價(jià)格維持在7300—8000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 萬吉廣場由于年代久遠(yuǎn)、中馳半島薈景由于位于下半城，價(jià)格最低，僅達(dá)到5800—6000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右。l 按目前市場銷售價(jià)格和租賃價(jià)格計(jì)算，公寓投資者的靜態(tài)投資收益率約在5%—％左右。若按購買時(shí)的市場價(jià)格計(jì)算，投資者的收益率在7%以上。反映出解放碑公寓市場具有穩(wěn)定的投資收益。（3）解放碑公寓市場特征小結(jié)l 解放碑公寓普遍銷售情況良好，反映出市場購買者對稀缺地段價(jià)值的看重和對公寓市場的良好預(yù)期；l 目前解放碑公寓經(jīng)過幾年的使用，作為投資用途的公寓已大多轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒蜕虅?wù)辦公和經(jīng)濟(jì)型酒店，且入住率高；l 由于公寓投入較小，且投資回報(bào)穩(wěn)定，空置期短，風(fēng)險(xiǎn)較小，因此受到中小投資客的青睞。（4）典型公寓項(xiàng)目市場調(diào)查表　帝都廣場中馳半島薈景—翠景閣合景聚融廣場地址解放碑五一路8號(hào)解放碑人民公園旁解放碑民生路民權(quán)路交點(diǎn)開發(fā)商重慶渝亞房地產(chǎn)開發(fā)建造有限公司重慶中馳置業(yè)有限公司重慶合景國際投資有限公司占地面積8600平方米2379平方米3720平方米總建筑面積137983平方米67207平方米物業(yè)類型高層高層高層樓層數(shù)A棟塔樓25層，B棟塔樓42層34層29層開盤時(shí)間車位數(shù)/95134總戶數(shù)1392956360面積區(qū)間42——215平方米34——71平方米43——111平方米主力戶型兩房、三房一房，兩房一房，兩房裝修標(biāo)準(zhǔn)清水清水清水套內(nèi)售價(jià)9000—11800元/平方米5790元/平方米8000元/平方米銷售率95％未開盤約98％萬吉廣場時(shí)代豪苑美力COM地址解放碑新華路解放碑鄒容路100號(hào)渝中區(qū)民生路29號(hào)（萬豪酒店斜對面）開發(fā)商重慶斯達(dá)房屋建筑開發(fā)有限公司龍慶物業(yè)發(fā)展（重慶）有限公司重慶裕輪實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司占地面積8457平方米9713平方米5000平方米總建筑面積130000平方米150000平方米47000平方米物業(yè)類型高層高層高層樓層數(shù)30層32層36層開盤時(shí)間200021車位數(shù)不詳不詳4050個(gè)總戶數(shù)不詳不詳644套面積區(qū)間52—300平方米不詳27—60平方米主力戶型不詳不詳單間、一房裝修標(biāo)準(zhǔn)清水清水清水套內(nèi)售價(jià)5900元/平方米9000——12000元/平方米7316元/平方米銷售率100％100％100％商業(yè)物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查說明（1）解放碑商業(yè)概況解放碑作為重慶母城核心，有著悠久的歷史和燦爛的文化，是重慶人心目中的“城”和外地人眼中重慶城的代名詞。目前已經(jīng)形成了一條以商業(yè)街業(yè)態(tài)形式為核心，區(qū)域商圈為支撐，歷史文脈為基石的現(xiàn)代化商業(yè)步行街，已成為長江上游乃至中國西部最具吸引力、最繁華，集傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游、休閑、文化于一體的區(qū)域商業(yè)中心。解放碑商業(yè)步行街日均人口流量超過30萬，商業(yè)步行街由24000平方米，擴(kuò)展到36000平方米，并將繼續(xù)擴(kuò)展到60000平方米左右，商圈區(qū)域面積擴(kuò)展到1平方公里。涵蓋了4400多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，20多家大型商場，近百個(gè)金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所，還有500多家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會(huì)服務(wù)場所，成為重慶商業(yè)、商務(wù)最發(fā)達(dá)的極核地區(qū)，中高端消費(fèi)最密集的地區(qū)。特別是2006年商貿(mào)總銷售額達(dá)到235億元、社會(huì)商品零售總額115億元，以年均兩位數(shù)的速度快速發(fā)展。（2）解放碑商業(yè)格局u 大型百貨以解放碑商業(yè)步行街為中心，已逐步形成了以重慶百貨、新世紀(jì)百貨、王府井百貨等為代表的中高端百貨和以太平洋百貨、美美百貨為代表的高端百貨以及以女人廣場、金鷹女人街為代表的中低端主題商場為主的商業(yè)格局。隨著重慶各個(gè)區(qū)域商圈的逐步成型，解放碑百貨商業(yè)對南岸、江北等周邊區(qū)域的輻射能力逐步降低，區(qū)域內(nèi)百貨行業(yè)競爭日益白熱化。銀泰百貨、迪康百貨的撤出就是最好的例證。u 休閑娛樂解放碑的休閑娛樂主要集中在較場口板塊，主要分布在得意裝飾城、恒通云鼎、美力COM等項(xiàng)目。該區(qū)域聚集了大量的KTV、酒吧、迪吧、洗浴中心等休閑娛樂場所。目前該板塊是重慶最大的娛樂聚集地，檔次高、類別多、人氣旺、消費(fèi)能力強(qiáng)，成為區(qū)別與其他區(qū)域娛樂休閑場所的最大特征。該區(qū)域的娛樂休閑業(yè)的輻射能力強(qiáng)，商家普遍經(jīng)營狀況良好。u 餐飲目前已形成了以“好吃街”為代表的小吃一條街、以臨江門沿線火鍋、中餐為代表餐飲一條街和零散分布的大小餐飲為主的餐飲格局。目前解放碑餐飲企業(yè)普遍經(jīng)營狀況較好。u 專業(yè)市場目前解放碑形成了以小家電、裝飾材料、IT、人才為主的四大專業(yè)市場。其中小家電市場主要集中在新華路沿線，以雅蘭電子城和歐鵬商務(wù)大廈為代表；裝飾材料主要集中在得意裝飾城；IT主要集中在臨江門附近，以賽博電腦城為代表；人才市場主要分布在臨江門和解放碑核心區(qū)域，以臨江門人才市場和華威人才市場為代表。從經(jīng)營情況來看，小家電市場由于形成時(shí)間長，檔次低、散戶經(jīng)營，對周邊居住人群，特別是下半城居民的吸引力較大，但對重慶市區(qū)的輻射能力差，經(jīng)營狀況較好；裝飾市場由于受到南岸、江北以及馬家?guī)r等裝飾建材市場的沖擊，輻射能力差，經(jīng)營狀況一般；IT市場由于規(guī)模較小，與石橋鋪IT市場相比，輻射能力相差較大，但仍能輻射部分渝中區(qū)和南岸區(qū)客戶，經(jīng)營狀況一般；而人才市場作為重慶最早和最大的專業(yè)市場，且進(jìn)場招聘企業(yè)較其他區(qū)域人才市場好，吸引的消費(fèi)人群覆蓋面廣，經(jīng)營狀況良好。新華家電城賽博數(shù)碼廣場得意裝飾城（3）典型成功與失敗項(xiàng)目分析u 成功項(xiàng)目——大都會(huì)廣場大都會(huì)裙樓部分地上8層，商業(yè)面積超過5萬米，是一個(gè)集購物、休閑、 娛樂為一體的大型綜合商場(MALL的形態(tài))。由主力店太平洋百貨和獨(dú)立商鋪組成，經(jīng)營類別涉及國際名牌專賣店、時(shí)尚衣飾精品、眼鏡皮具、化裝品、珠寶首飾、運(yùn)動(dòng)用品此外有中西餐廳、美食廣場、電影院、真雪溜冰場、保齡球場、酒吧、游戲中心及銀行等。大都會(huì)廣場全部為和記黃埔集團(tuán)持有，沒有對外銷售，采取對外租賃的形式經(jīng)營，平均租價(jià)約為套內(nèi)面積500元/平方米，其租賃情況良好，租賃價(jià)格也較高，各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好。目前已經(jīng)營10年之久，成為重慶高檔百貨和高檔消費(fèi)場所的聚集地。項(xiàng)目點(diǎn)評：252。 項(xiàng)目采取開發(fā)商持有形式，便于整體經(jīng)營和管理；252。 引進(jìn)品牌主力店提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值和檔次；業(yè)態(tài)豐富，購物、娛樂、休閑一站式體驗(yàn)消費(fèi)，為為了完整地