【正文】 發(fā)展快于農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)、大客戶(hù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)快于普通客戶(hù)銷(xiāo)售增長(zhǎng)、區(qū)域間貿(mào)易增長(zhǎng)快于區(qū)域內(nèi)貿(mào)易增長(zhǎng)等六大趨勢(shì)。21 / 82 XX 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀XX 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)已初步形成了較為完善的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，迄今己建成一個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)批市場(chǎng)布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“布吉農(nóng)批市場(chǎng)” ）和多個(gè)規(guī)模較大的市、區(qū)級(jí)農(nóng)批市場(chǎng)，包括福田、南山等綜合型農(nóng)批市場(chǎng)，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)。分布于 XX 全市的各級(jí)農(nóng)批市場(chǎng)，在形成 XX 市農(nóng)產(chǎn)品流通格局、保障本地食品供應(yīng)和價(jià)格穩(wěn)定、滿(mǎn)足香港和珠三角等其它國(guó)內(nèi)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求、促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口等方面發(fā)揮了重要作用。首先，XX 市農(nóng)批市場(chǎng)是 XX 市民的“菜籃子” 。就布吉農(nóng)批市場(chǎng)而言，該市場(chǎng)交易的蔬菜、水果、糧油，分別占 XX 市民消費(fèi)量的 85%、90%和 40%以上。其次，XX 的農(nóng)批市場(chǎng)保證了港澳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港蔬菜和水果需求量的 40%是由 XX 供應(yīng)的。另外，XX 的農(nóng)批市場(chǎng)在全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來(lái)自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷(xiāo)地則主要滿(mǎn)足 XX 本地和香港需求，也有部分運(yùn)到內(nèi)地其它省市。由以上可見(jiàn)，XX 市農(nóng)批市場(chǎng)對(duì)保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品的足量供應(yīng)具有關(guān)鍵作用，但是由于 XX 早期的布吉農(nóng)批、福田農(nóng)批、南山農(nóng)批三大綜合性農(nóng)批市場(chǎng)周邊現(xiàn)已成為人口密度較高、交通比較擁堵的通關(guān)要道、居民區(qū)或商業(yè)區(qū)，已經(jīng)影響了周邊城市功能規(guī)劃，同時(shí)也限制了未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展。三大綜合市場(chǎng)由于受規(guī)模和場(chǎng)地所限，市場(chǎng)內(nèi)硬件設(shè)施相對(duì)落后，市場(chǎng)發(fā)展速度緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡象。XX 市作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿(mǎn)足深港兩地日益增長(zhǎng)的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)及對(duì)食品安全的需求。2022 年以來(lái)，XX 農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應(yīng)已不能充分滿(mǎn)足 XX 市的需求，而且隨著 XX 市經(jīng)濟(jì)和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長(zhǎng)，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品足量、平價(jià)、安全、綠色供應(yīng)的需求也將不斷升級(jí)，XX 農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足人們未來(lái)的需求，因此，規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應(yīng)的迫切需求。圖 32 深圳農(nóng)業(yè)物流發(fā)展現(xiàn)狀22 / 82 XX 市農(nóng)產(chǎn)品物流需求分析根據(jù) XX 市農(nóng)產(chǎn)品物流活動(dòng)的空間，其物流需求主要可以分為兩大類(lèi)：國(guó)內(nèi)物流需求和國(guó)際物流需求。 國(guó) 內(nèi) 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求 國(guó)內(nèi)物流需求又包括 XX 市內(nèi)的物流需求和 XX 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求。 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流配送需求XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求主要表現(xiàn)為 XX 市的各企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、一般居民等對(duì)社會(huì)化農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)和公共物流設(shè)施的需求。2022 年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人，在校學(xué)生 105 萬(wàn)，而且數(shù)量在近兩年不斷增長(zhǎng)，由此可見(jiàn)，全市工作餐消費(fèi)量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會(huì)餐飲等對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。構(gòu)成市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流需求大戶(hù)的 XX 市內(nèi)連鎖超市近年來(lái)以年均 20%－30%的速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導(dǎo)地位向主體地位轉(zhuǎn)移。2022 年 XX 市連鎖商業(yè)銷(xiāo)售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 36%，2022 年達(dá)到 50%，其中經(jīng)超市銷(xiāo)售的生鮮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)份額也已經(jīng)達(dá)到 50%。與此同時(shí)，XX 市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)行為或者一些配送大戶(hù)的個(gè)體行為，尚未形成獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，自建內(nèi)部配送中心，如萬(wàn)佳、沃爾瑪?shù)?，但是自建生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，零售企業(yè)的獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)配送量約占其商品銷(xiāo)售總量的 30％。可以預(yù)見(jiàn)到隨著 XX 市大力推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展,XX 市連鎖經(jīng)營(yíng)范圍將逐步擴(kuò)大。隨著商貿(mào)企業(yè)追求物流外包行為的增加，連鎖經(jīng)營(yíng)要求集中進(jìn)貨、集中配送,未來(lái)對(duì)配送中心的需求將日趨旺盛。加上 XX 物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求將會(huì)大大增加。 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求23 / 82（1）XX 市與香港產(chǎn)生的物流需求 香港是一個(gè)典型的工商業(yè)社會(huì)，農(nóng)業(yè)比重極低，占 GDP 不到 5%，由此可見(jiàn)，香港消費(fèi)的農(nóng)產(chǎn)品絕大部分需要進(jìn)口，長(zhǎng)期以來(lái)，內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品在香港農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)所占份額巨大，但部分品類(lèi)所占份額較?。汗讼愀勖刻煨柽M(jìn)口鮮果 1700 噸，其中內(nèi)地占 %；香港的蔬菜進(jìn)口則主要依靠?jī)?nèi)地（65%） ，海外進(jìn)口占 35%；香港人以大米為主食，其中內(nèi)地只占到 3%；香港的肉類(lèi)主要來(lái)自美國(guó)、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家的進(jìn)口產(chǎn)品，內(nèi)地銷(xiāo)港肉品主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團(tuán)（家禽為主）獨(dú)家代理，所占市場(chǎng)份額也有限。綜上所述，內(nèi)地所占香港的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)份額并不理想，隨著《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的出臺(tái)，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善，相信未來(lái)內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額將出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，其中 XX 作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品物流需求將出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。（2）XX 市與周邊珠三角地區(qū)產(chǎn)生的物流需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國(guó)海，為珠江出口處，毗鄰港澳，是廣東社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)” 之稱(chēng)。1994 年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，范圍包括廣州、XX、珠海、東莞、中山、佛山、江門(mén)共 7 個(gè)省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽(yáng)、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會(huì)、高要兩縣，面積 萬(wàn)平方公里，人口 2262余萬(wàn)人。它是我國(guó)第一個(gè)打破行政區(qū)劃，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)劃原則建立的經(jīng)濟(jì)區(qū)，成為廣東乃至全國(guó)商品經(jīng)濟(jì)最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。改革開(kāi)放以來(lái)，珠江三角洲地區(qū)因開(kāi)放程度大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、收入水平高而成為全國(guó)改革開(kāi)放的一個(gè)樣板。以 2022 年珠江三角洲的主要綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為例，人口約占廣東省30%的珠江三角洲，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占廣東省的份額均是人口比重的 2－3 倍以上，是廣東省實(shí)力最強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。據(jù)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022 年 XX 市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為：%、 %、% ，由此可見(jiàn)，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常小；再由 2022 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度看，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)份額高達(dá) %，第三產(chǎn)業(yè)為%，第一產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度幾乎為零。因此，XX 市偏低農(nóng)業(yè)產(chǎn)值和巨大的農(nóng)產(chǎn)24 / 82品消費(fèi)市場(chǎng)存在著明顯的矛盾，因此，XX 是一個(gè)典型的依靠外部供應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)地市場(chǎng)。珠三角不僅是廣東省，而且是全國(guó)甚至東南亞重要的“菜籃子” 、“米袋子” ，其承載著對(duì) XX 地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，也必將產(chǎn)生可觀的農(nóng)產(chǎn)品物流需求。 國(guó) 際 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求XX 地處世界三大航線中亞洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點(diǎn),而且與居于國(guó)際航運(yùn)中心地位的香港緊密相連。XX 在國(guó)際貿(mào)易中的重要地位決定了國(guó)際物流是 XX 農(nóng)產(chǎn)品物流的重要組成部分。廣東省僅次于山東為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口大省，2022 年，廣東省各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口總量為 1301 萬(wàn)噸，進(jìn)、出口總量分別占 %、%；進(jìn)出口總額為448 億元，進(jìn)、出口總額分別占 %、%。XX 作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口重要港口，在其進(jìn)出口總額中占有較大的比重，見(jiàn)表 31。由此可見(jiàn)，XX 特殊的地理位置決定了其巨大的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口物流需求。表 31 XX 占廣東省各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口比重出口 進(jìn)口數(shù)量（萬(wàn)噸） 價(jià)值（億元） 數(shù)量（萬(wàn)噸） 價(jià)值（億元）品種 項(xiàng)目05 年 05 年 05 年 05 年XX 廣東省 11 XX 所占比例 89% 84% 23% 22%XX 33 13廣東省 XX 所占比例 88% 83% 53% 50%XX 廣東省 46 XX 所占比例 39% 26% 59% 50%XX 15 廣東省 17 21 19 XX 所占比例 88% 89% 42% 29%XX 364 116 196 72廣東省 466 183 835 265總計(jì)XX 所占比例 78% 63% 23% 27%25 / 82 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 早在 20 世紀(jì)末，根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學(xué)，我國(guó)營(yíng)養(yǎng)學(xué)家就提出了《中國(guó)居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)。按照平衡膳食結(jié)構(gòu)，各類(lèi)食物在飲食中的地位見(jiàn)表 32。表 32 我國(guó)國(guó)民平衡膳食食品消費(fèi)量每天 全年谷類(lèi)食物 300－500 克 公斤蔬菜 400－500 克 公斤水果 100－200 克 公斤魚(yú)蝦類(lèi) 50 克 公斤禽肉類(lèi) 50－100 克 公斤蛋類(lèi) 25－50 克 公斤奶類(lèi)及奶制品 100 克 公斤豆類(lèi)及豆制品 50 克 公斤油脂類(lèi) 25 克 公斤XX 市居民人均收入水平較高，高價(jià)值、高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)力較強(qiáng)，飲食結(jié)構(gòu)相對(duì)合理。依據(jù)上面表格中所列的我國(guó)平衡膳食結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合 XX 市飲食特點(diǎn)，對(duì) XX 市的果蔬、肉魚(yú)等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，見(jiàn)表 33。表 33 XX 市各類(lèi)生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求總量預(yù)測(cè)表項(xiàng)目 每天 每年人均量(公斤) 110蔬菜總量（萬(wàn)噸） 人均量(公斤) 50水果總量（萬(wàn)噸） 人均量(公斤) 總量（萬(wàn)噸） 人均量(公斤) 總量（萬(wàn)噸） 注：XX 市人口總量按 1121 萬(wàn)人計(jì)本項(xiàng)目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級(jí)城市，項(xiàng)目輻射市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)見(jiàn)表 34，其中,珠三角二級(jí)城市輻射量取所占深、港市場(chǎng)總額的 20%來(lái)測(cè)算。26 / 82表 34 項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)XX 市場(chǎng) 香港市場(chǎng) XX 周邊市場(chǎng) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總交易量品種 總量(萬(wàn)噸)　項(xiàng)目預(yù)計(jì)所占份額項(xiàng)目預(yù)計(jì)輻射量(萬(wàn)噸)總量(萬(wàn)噸)　項(xiàng)目預(yù)計(jì)所占份額項(xiàng)目預(yù)計(jì)輻射量　項(xiàng)目預(yù)計(jì)輻射量　(萬(wàn)噸)　蔬菜 85% 60% 水果 90% 20% 肉類(lèi) 50% 20% 注：香港市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源于香港漁農(nóng)署27 / 82第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，丹平路以東總，是XX橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞雁田的交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊交通狀況發(fā)達(dá)，有機(jī)荷高速、水官高速、丹平快速干線、南坪快速干線、深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間（如圖41所示） 。圖 41 XX 國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目地理位置圖 項(xiàng)目用地區(qū)位分析項(xiàng)目用地位于 XX 市龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部物流組團(tuán)內(nèi)華南物流園所在的物流核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是 XX 橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。用地周邊交通狀況較為發(fā)達(dá)，處于幾條城市主干道的圍合區(qū)內(nèi)，其北面為機(jī)荷高速公路，南面為水官高速公路，東面為鹽排高速公路，西面為規(guī)劃中的平安大道，另外還28 / 82有深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間。項(xiàng)目位于 XX 平湖物流基地內(nèi)，平湖物流園為 XX 市政府規(guī)劃建設(shè)的八大物流園區(qū)之一。物流基地距香港特別行政區(qū)僅 25km、距 XX 市區(qū) 15km。北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接壤，是 XX 至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨(dú)厚。平湖物流基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級(jí)” ，在以園區(qū)為中心，以50 公里為半徑，劃出第一層經(jīng)濟(jì)輻射圈，包括 XX、東莞、惠州、香港等地；以 120 公里為半徑，劃出第二層經(jīng)濟(jì)輻射圈，包括廣州、珠海、中山、江門(mén)等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三層經(jīng)濟(jì)輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過(guò)鐵路延伸至整個(gè)泛珠江三角洲。 項(xiàng)目 用地概況 項(xiàng) 目 用 地 概 況 用地地籍概況XX 市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局接到 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司《關(guān)于 XX 市國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園用地預(yù)審的申請(qǐng)》后，在審查意見(jiàn)中提到在該物流園用地范圍內(nèi)有 95023 平方米尚未完善轉(zhuǎn)地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)手續(xù)，且約有 32022 平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約有農(nóng)用地 162354 平方米，其中林地 157021 平方米，園地 5333 平方米（含基本農(nóng)田約 24 平方米） ；其余為城市建設(shè)用地。選址范圍內(nèi)未完善轉(zhuǎn)地手續(xù)的 95023 平方米土地（含已建成工業(yè)廠房的 32022 平方米） ，須與原農(nóng)村集體組織繼受單位協(xié)商，達(dá)成可行的轉(zhuǎn)地補(bǔ)償及拆遷安置方案，在項(xiàng)目用地上報(bào)市政府審批時(shí)，一并上報(bào)。該項(xiàng)目選址涉及占用林地 157021 平方米，請(qǐng) XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司按照《關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門(mén)申辦《使用林地審核同意書(shū)》 。XX 市規(guī)劃局于 2022 年 3 月頒發(fā)了建設(shè)用地方案圖。規(guī)劃用地總面積約 萬(wàn)平方米，分為南北兩個(gè)地塊，北地塊紅線編號(hào) 202200B0008，面積 萬(wàn)平方米，南地塊方案號(hào) 202200B0009，面積 萬(wàn)平方米（圖 42） 。圖 22 中部物流組團(tuán)功能結(jié)構(gòu)圖29 / 82圖 42 用地地籍現(xiàn)狀圖 用地現(xiàn)狀概述基地內(nèi)地勢(shì)南高北低，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南向?，F(xiàn)狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。工業(yè)用地面積約為 萬(wàn)平方米，其中地塊 A 約為 萬(wàn)平方米，地塊 B 約為 萬(wàn)平方米；地塊 C 面積為 萬(wàn)平方米。地塊 D 約為 萬(wàn)平方米。經(jīng)查證，該四個(gè)地塊均屬尚未完善轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的用地。表