【正文】 發(fā)展快于農(nóng)產(chǎn)品綜合市場、大客戶銷售增長快于普通客戶銷售增長、區(qū)域間貿(mào)易增長快于區(qū)域內(nèi)貿(mào)易增長等六大趨勢。21 / 82 XX 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀XX 經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已初步形成了較為完善的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，迄今己建成一個國家級農(nóng)批市場布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場（簡稱“布吉農(nóng)批市場” ）和多個規(guī)模較大的市、區(qū)級農(nóng)批市場，包括福田、南山等綜合型農(nóng)批市場，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳水產(chǎn)品批發(fā)市場、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場等專業(yè)型批發(fā)市場。分布于 XX 全市的各級農(nóng)批市場，在形成 XX 市農(nóng)產(chǎn)品流通格局、保障本地食品供應(yīng)和價格穩(wěn)定、滿足香港和珠三角等其它國內(nèi)地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求、促進農(nóng)產(chǎn)品進出口等方面發(fā)揮了重要作用。首先，XX 市農(nóng)批市場是 XX 市民的“菜籃子” 。就布吉農(nóng)批市場而言，該市場交易的蔬菜、水果、糧油，分別占 XX 市民消費量的 85%、90%和 40%以上。其次，XX 的農(nóng)批市場保證了港澳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。據(jù)統(tǒng)計，香港蔬菜和水果需求量的 40%是由 XX 供應(yīng)的。另外，XX 的農(nóng)批市場在全國農(nóng)產(chǎn)品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足 XX 本地和香港需求，也有部分運到內(nèi)地其它省市。由以上可見，XX 市農(nóng)批市場對保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品的足量供應(yīng)具有關(guān)鍵作用，但是由于 XX 早期的布吉農(nóng)批、福田農(nóng)批、南山農(nóng)批三大綜合性農(nóng)批市場周邊現(xiàn)已成為人口密度較高、交通比較擁堵的通關(guān)要道、居民區(qū)或商業(yè)區(qū)，已經(jīng)影響了周邊城市功能規(guī)劃，同時也限制了未來市場的發(fā)展。三大綜合市場由于受規(guī)模和場地所限，市場內(nèi)硬件設(shè)施相對落后，市場發(fā)展速度緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡象。XX 市作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。2022 年以來，XX 農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應(yīng)已不能充分滿足 XX 市的需求，而且隨著 XX 市經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色供應(yīng)的需求也將不斷升級，XX 農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應(yīng)的迫切需求。圖 32 深圳農(nóng)業(yè)物流發(fā)展現(xiàn)狀22 / 82 XX 市農(nóng)產(chǎn)品物流需求分析根據(jù) XX 市農(nóng)產(chǎn)品物流活動的空間，其物流需求主要可以分為兩大類：國內(nèi)物流需求和國際物流需求。 國 內(nèi) 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求 國內(nèi)物流需求又包括 XX 市內(nèi)的物流需求和 XX 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求。 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流配送需求XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求主要表現(xiàn)為 XX 市的各企事業(yè)單位、機關(guān)團體、一般居民等對社會化農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)和公共物流設(shè)施的需求。2022 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學生 105 萬，而且數(shù)量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。構(gòu)成市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流需求大戶的 XX 市內(nèi)連鎖超市近年來以年均 20%－30%的速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導地位向主體地位轉(zhuǎn)移。2022 年 XX 市連鎖商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總額的 36%，2022 年達到 50%，其中經(jīng)超市銷售的生鮮農(nóng)產(chǎn)品市場份額也已經(jīng)達到 50%。與此同時，XX 市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營行為或者一些配送大戶的個體行為，尚未形成獨立的產(chǎn)業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉儲設(shè)施，自建內(nèi)部配送中心，如萬佳、沃爾瑪?shù)龋亲越ㄉr農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，零售企業(yè)的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的 30％?？梢灶A見到隨著 XX 市大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展,XX 市連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。隨著商貿(mào)企業(yè)追求物流外包行為的增加，連鎖經(jīng)營要求集中進貨、集中配送,未來對配送中心的需求將日趨旺盛。加上 XX 物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求將會大大增加。 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求23 / 82（1）XX 市與香港產(chǎn)生的物流需求 香港是一個典型的工商業(yè)社會，農(nóng)業(yè)比重極低，占 GDP 不到 5%，由此可見，香港消費的農(nóng)產(chǎn)品絕大部分需要進口，長期以來，內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品在香港農(nóng)產(chǎn)品市場所占份額巨大，但部分品類所占份額較?。汗讼愀勖刻煨柽M口鮮果 1700 噸，其中內(nèi)地占 %；香港的蔬菜進口則主要依靠內(nèi)地（65%） ，海外進口占 35%；香港人以大米為主食，其中內(nèi)地只占到 3%；香港的肉類主要來自美國、澳大利亞、新西蘭等國家的進口產(chǎn)品，內(nèi)地銷港肉品主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團（家禽為主）獨家代理，所占市場份額也有限。綜上所述，內(nèi)地所占香港的農(nóng)產(chǎn)品市場份額并不理想，隨著《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的出臺，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善，相信未來內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場份額將出現(xiàn)較大的增長，其中 XX 作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品物流需求將出現(xiàn)顯著增長。（2）XX 市與周邊珠三角地區(qū)產(chǎn)生的物流需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國海，為珠江出口處，毗鄰港澳，是廣東社會經(jīng)濟發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚米之鄉(xiāng)” 之稱。1994 年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，范圍包括廣州、XX、珠海、東莞、中山、佛山、江門共 7 個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，面積 萬平方公里，人口 2262余萬人。它是我國第一個打破行政區(qū)劃，按照經(jīng)濟區(qū)劃原則建立的經(jīng)濟區(qū)，成為廣東乃至全國商品經(jīng)濟最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。以 2022 年珠江三角洲的主要綜合經(jīng)濟指標為例，人口約占廣東省30%的珠江三角洲，其主要經(jīng)濟指標占廣東省的份額均是人口比重的 2－3 倍以上，是廣東省實力最強、經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年 XX 市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為：%、 %、% ，由此可見，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常??；再由 2022 年經(jīng)濟增長貢獻度看，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻份額高達 %，第三產(chǎn)業(yè)為%，第一產(chǎn)業(yè)貢獻度幾乎為零。因此，XX 市偏低農(nóng)業(yè)產(chǎn)值和巨大的農(nóng)產(chǎn)24 / 82品消費市場存在著明顯的矛盾，因此，XX 是一個典型的依靠外部供應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品銷地市場。珠三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子” 、“米袋子” ，其承載著對 XX 地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，也必將產(chǎn)生可觀的農(nóng)產(chǎn)品物流需求。 國 際 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求XX 地處世界三大航線中亞洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點,而且與居于國際航運中心地位的香港緊密相連。XX 在國際貿(mào)易中的重要地位決定了國際物流是 XX 農(nóng)產(chǎn)品物流的重要組成部分。廣東省僅次于山東為我國農(nóng)產(chǎn)品進出口大省，2022 年，廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口總量為 1301 萬噸，進、出口總量分別占 %、%；進出口總額為448 億元，進、出口總額分別占 %、%。XX 作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進出口重要港口，在其進出口總額中占有較大的比重，見表 31。由此可見，XX 特殊的地理位置決定了其巨大的農(nóng)產(chǎn)品進出口物流需求。表 31 XX 占廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口比重出口 進口數(shù)量（萬噸） 價值（億元） 數(shù)量（萬噸） 價值（億元）品種 項目05 年 05 年 05 年 05 年XX 廣東省 11 XX 所占比例 89% 84% 23% 22%XX 33 13廣東省 XX 所占比例 88% 83% 53% 50%XX 廣東省 46 XX 所占比例 39% 26% 59% 50%XX 15 廣東省 17 21 19 XX 所占比例 88% 89% 42% 29%XX 364 116 196 72廣東省 466 183 835 265總計XX 所占比例 78% 63% 23% 27%25 / 82 建設(shè)項目市場預測 早在 20 世紀末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學，我國營養(yǎng)學家就提出了《中國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)。按照平衡膳食結(jié)構(gòu)，各類食物在飲食中的地位見表 32。表 32 我國國民平衡膳食食品消費量每天 全年谷類食物 300－500 克 公斤蔬菜 400－500 克 公斤水果 100－200 克 公斤魚蝦類 50 克 公斤禽肉類 50－100 克 公斤蛋類 25－50 克 公斤奶類及奶制品 100 克 公斤豆類及豆制品 50 克 公斤油脂類 25 克 公斤XX 市居民人均收入水平較高，高價值、高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品消費力較強，飲食結(jié)構(gòu)相對合理。依據(jù)上面表格中所列的我國平衡膳食結(jié)構(gòu)標準，結(jié)合 XX 市飲食特點，對 XX 市的果蔬、肉魚等生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求量進行預測，見表 33。表 33 XX 市各類生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求總量預測表項目 每天 每年人均量(公斤) 110蔬菜總量（萬噸） 人均量(公斤) 50水果總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 注：XX 市人口總量按 1121 萬人計本項目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級城市，項目輻射市場規(guī)模預測見表 34，其中,珠三角二級城市輻射量取所占深、港市場總額的 20%來測算。26 / 82表 34 項目市場規(guī)模預測XX 市場 香港市場 XX 周邊市場 項目預計總交易量品種 總量(萬噸)　項目預計所占份額項目預計輻射量(萬噸)總量(萬噸)　項目預計所占份額項目預計輻射量　項目預計輻射量　(萬噸)　蔬菜 85% 60% 水果 90% 20% 肉類 50% 20% 注：香港市場數(shù)據(jù)來源于香港漁農(nóng)署27 / 82第四章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，丹平路以東總，是XX橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞雁田的交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊交通狀況發(fā)達，有機荷高速、水官高速、丹平快速干線、南坪快速干線、深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間（如圖41所示） 。圖 41 XX 國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析項目用地位于 XX 市龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部物流組團內(nèi)華南物流園所在的物流核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是 XX 橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。用地周邊交通狀況較為發(fā)達，處于幾條城市主干道的圍合區(qū)內(nèi)，其北面為機荷高速公路，南面為水官高速公路，東面為鹽排高速公路，西面為規(guī)劃中的平安大道，另外還28 / 82有深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間。項目位于 XX 平湖物流基地內(nèi)，平湖物流園為 XX 市政府規(guī)劃建設(shè)的八大物流園區(qū)之一。物流基地距香港特別行政區(qū)僅 25km、距 XX 市區(qū) 15km。北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接壤，是 XX 至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨厚。平湖物流基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級” ，在以園區(qū)為中心，以50 公里為半徑，劃出第一層經(jīng)濟輻射圈，包括 XX、東莞、惠州、香港等地；以 120 公里為半徑，劃出第二層經(jīng)濟輻射圈，包括廣州、珠海、中山、江門等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三層經(jīng)濟輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過鐵路延伸至整個泛珠江三角洲。 項目 用地概況 項 目 用 地 概 況 用地地籍概況XX 市國土資源和房產(chǎn)管理局接到 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司《關(guān)于 XX 市國際農(nóng)產(chǎn)品物流園用地預審的申請》后，在審查意見中提到在該物流園用地范圍內(nèi)有 95023 平方米尚未完善轉(zhuǎn)地補償?shù)挠嘘P(guān)手續(xù)，且約有 32022 平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約有農(nóng)用地 162354 平方米，其中林地 157021 平方米，園地 5333 平方米（含基本農(nóng)田約 24 平方米） ；其余為城市建設(shè)用地。選址范圍內(nèi)未完善轉(zhuǎn)地手續(xù)的 95023 平方米土地（含已建成工業(yè)廠房的 32022 平方米） ，須與原農(nóng)村集體組織繼受單位協(xié)商，達成可行的轉(zhuǎn)地補償及拆遷安置方案，在項目用地上報市政府審批時，一并上報。該項目選址涉及占用林地 157021 平方米，請 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司按照《關(guān)于加強我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門申辦《使用林地審核同意書》 。XX 市規(guī)劃局于 2022 年 3 月頒發(fā)了建設(shè)用地方案圖。規(guī)劃用地總面積約 萬平方米，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號 202200B0008，面積 萬平方米，南地塊方案號 202200B0009，面積 萬平方米（圖 42） 。圖 22 中部物流組團功能結(jié)構(gòu)圖29 / 82圖 42 用地地籍現(xiàn)狀圖 用地現(xiàn)狀概述基地內(nèi)地勢南高北低，常年主導風向為東南向?，F(xiàn)狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。工業(yè)用地面積約為 萬平方米，其中地塊 A 約為 萬平方米，地塊 B 約為 萬平方米；地塊 C 面積為 萬平方米。地塊 D 約為 萬平方米。經(jīng)查證，該四個地塊均屬尚未完善轉(zhuǎn)地補償手續(xù)的用地。表