【正文】 國際大廈可行性研究報告國際大廈可行性研究報告 1一、 國際大廈項目介紹及權(quán)屬關(guān)系 3項目介紹 3項目進(jìn)度及其它要求 4債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說明 4二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析 5重慶最新規(guī)劃定位分析 5（1）連續(xù)性政策闡述 5（2）政策分析 6（3）對我司影響 8重慶商務(wù)區(qū)位分布及功能特性 8（1）重慶未來CBD的規(guī)劃與形態(tài) 8（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位 9解放碑核心功能區(qū)功能演化 13（1）目前解放碑CBD地位分析 13（2）未來解放碑CBD的功能演化分析 13對項目的影響 15三、 項目本體分析 15地塊位置 15項目四至 16周邊未來規(guī)劃及影響 18項目地塊印象 20四、 解放碑CBD闡析 20解放碑CBD規(guī)劃 20發(fā)展進(jìn)程 21五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查 22甲級寫字樓物業(yè)典型項目調(diào)查 22（1）租金及使用率情況 22（2）銷售價格及銷售情況 22（3）解放碑甲級寫字樓市場特征小結(jié) 23（4）典型寫字樓項目市場調(diào)查表 23酒店物業(yè)典型項目調(diào)查 25（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡析 25（2）典型酒店項目調(diào)查 25（3）酒店市場調(diào)查小結(jié) 29公寓物業(yè)典型項目 30（1）公寓項目基本信息 30（2）銷售價格及銷售情況 31（3）解放碑公寓市場特征小結(jié) 32（4）典型公寓項目市場調(diào)查表 32商業(yè)物業(yè)典型項目調(diào)查說明 34（1）解放碑商業(yè)概況 34（2）解放碑商業(yè)格局 34（3）典型成功與失敗項目分析 38（4）新華路沿線商業(yè)租售價格 39潛在物業(yè)初步調(diào)查及對項目影響 40（1）未來解放碑片區(qū)擬推出項目 40（2）潛在物業(yè)推出對項目的影響 41六、 項目初步定位分析 42功能類型 42客戶定位 43（1）甲級寫字樓部分 43（2）高檔公寓部分 44價格定位 44七、 項目經(jīng)濟效益分析 45項目基本指標(biāo) 45項目投資估算 45項目工程進(jìn)度安排 47銷售進(jìn)度安排 48現(xiàn)金支出表 49現(xiàn)金收入計劃 49項目損益 50現(xiàn)金流量表 51敏感性分析 51八、 項目功能物業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢分析 52商業(yè)部分 52寫字樓部分 53高檔公寓部分 54九、 結(jié)論及建議 54一、 國際大廈項目介紹及權(quán)屬關(guān)系項目介紹國際大廈項目地處重慶市解放碑新華路201號，重慶市CBD的核緣位置，區(qū)位特征非常明顯。國際大廈于1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。項目占地面積約8000平方米，其中地上建筑面積（計容積率建筑面積），建筑密度為69%，綠地率，%。項目規(guī)劃72層（地上67層），建成后將超過世界貿(mào)易中心項目，成為解放碑CBD第一高樓。項目建成后效果項目進(jìn)度及其它要求施工進(jìn)度方面，目前項目土建施工進(jìn)度到23層，包括地下5層及地上的18層，完成建筑面積50106平方米。在開發(fā)程序方面，項目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。由于項目權(quán)屬涉及到學(xué)校及周邊居民，根據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議。項目實景債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說明國際大廈債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到兩家開發(fā)商、兩家施工單位及國土、建委和銀行。項目1997年動工，由于資金問題多次停工，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序，進(jìn)行整體拍賣。但數(shù)次拍賣均以流標(biāo)方式告終。目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項目的對外招商，其提供國際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示：重慶國際大廈負(fù)載構(gòu)成中鐵建筑公司中建五局中興房地產(chǎn)公司重慶展翔房地產(chǎn)公司國土出讓金、配套費共計銀行我司正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及項目其它各參與方的背景調(diào)查工作。二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析重慶最新規(guī)劃定位分析（1）連續(xù)性政策闡述在重慶直轄后的10年，經(jīng)歷了大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資及主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之三峽移民難題的破解，重慶市已基本具備了站在西部及全國舞臺，參與城市競爭及全國分工的能力。我們認(rèn)為，重慶已經(jīng)完成了前一階段的歷史目標(biāo)，可以向下一方向?qū)で蟾蟮耐黄?。在這種發(fā)展背景下，中央及重慶市政府出臺了對未來重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項重要戰(zhàn)略，在此概述如下：n 一小時經(jīng)濟圈將建設(shè)以重慶主城為核心，在交通1小時可通達(dá)的核心范圍，形成一個具有明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的西部地區(qū)最大城市群。 其范圍涵蓋重慶市的23個區(qū)縣，是重慶的經(jīng)濟主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，“一小時經(jīng)濟圈” 2015年將在全市率先實現(xiàn)全面小康，帶動全市在西部地區(qū)提前3年實現(xiàn)小康；到2020年，“一小時經(jīng)濟圈”地區(qū)生產(chǎn)總值將在2005年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破8000美元；常住人口達(dá)到2200萬，城鎮(zhèn)化率提高到80％；主要經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平。n “314”戰(zhàn)略定位2007年3月19日重慶干部大會傳達(dá)貫徹胡錦濤總書記關(guān)于新階段重慶工作重要講話，即“314戰(zhàn)略定位”，概括起來就是：三大定位——努力把重慶加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市；一大目標(biāo)——在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)；四大任務(wù)——加大以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)力度，扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)；切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，加快老工業(yè)基地調(diào)整改革步伐；著力解決好民生問題，積極構(gòu)建社會主義和諧社會；全面加強城市建設(shè)，提高城市管理水平。n 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合實驗區(qū)2007年6月7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》。通知要求重慶市從實際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的要求，全面推進(jìn)各個領(lǐng)域的體制改革，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。試驗區(qū)的啟動，使得重慶在金融、土地、財政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供了更大的平臺。n 大開放觀以中共中央政治局委員身份出任重慶市委書記的薄熙來，曾在公開場合鄭重強調(diào)，其到重慶的重任，就是“貫徹落實胡錦濤總書記做出的‘314’總體部署?！倍獙崿F(xiàn)這樣的發(fā)展，薄熙來認(rèn)為“重慶根本出路在擴大開放，最大動力也在擴大開放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開放的前沿?！标P(guān)于開放，其提及最多胡就是“打造內(nèi)陸地區(qū)開放型經(jīng)濟——開放，大開放”我們將此稱為：薄熙來的大開放觀?？梢悦鞔_的預(yù)計，重慶未來的經(jīng)濟發(fā)展將以“大開放觀”為總體基調(diào)，政府在促進(jìn)開放的體制、環(huán)境、模式、招商、城市包容、人才、區(qū)域創(chuàng)新等方面出臺更加有力的政策，進(jìn)行改革及引導(dǎo)，以充分支持這種大開放觀。（2）政策分析n 明確時勢我們認(rèn)為國家對重慶的戰(zhàn)略地位已經(jīng)給予充分的肯定。在區(qū)域?qū)用?，重慶市政府能夠洞察到這個城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個城市發(fā)展合理的突破點。如果薄熙來對重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個城市可以取得突破性進(jìn)展。n 政策連續(xù)前面簡單闡述過，重慶已經(jīng)完成了過去的任務(wù)，需要有更高的發(fā)展目標(biāo)。我們認(rèn)為政府出臺的幾大關(guān)鍵戰(zhàn)略，本質(zhì)是一致的，各項戰(zhàn)略的深化程度由淺入深，具有較強的連續(xù)性。這些戰(zhàn)略的出臺，我們從理論及實際分析，有如下的原因：城市群。在區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)理論中，未來地區(qū)間的競爭已經(jīng)不是單個城市的競爭，而是大城市群的競爭，這樣的理論已經(jīng)為美國、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國家的實際發(fā)展經(jīng)歷所驗證，在中國也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗證其正確性。能夠順應(yīng)規(guī)律的必然，制定相關(guān)戰(zhàn)略并予以執(zhí)行，證明重慶市此項政策出臺人具有非常強的國際化視野。城市化。我們認(rèn)為政府對重慶發(fā)展的問題和瓶頸認(rèn)識較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中的社會發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之其“二元經(jīng)濟”結(jié)構(gòu)中的特有的超龐大的農(nóng)村人口，使得這個城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級的難度較之其它中、西部大城市更大。唯有解決城市化問題，才能將大量農(nóng)業(yè)社會的人口轉(zhuǎn)向工業(yè)社會（以工業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主），而這種戰(zhàn)略的實現(xiàn)必須依靠城市群。內(nèi)外兼顧的發(fā)展動力。中心區(qū)域的輻射效能對中心地區(qū)內(nèi)外地位的提升，對周邊區(qū)域經(jīng)濟的拉動，具有非常重要的地位。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問題,這類更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒有到來）。這樣的發(fā)展期望，對內(nèi)，需要有更加開明的政治體制為保證，需要有這類產(chǎn)業(yè)輻射的一個巨大城市空間。對外，則需要有強大的投資拉動（預(yù)計重慶更多是工業(yè)投資）來提升整個城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的功能。從最新薄熙來的發(fā)言判斷，他對城市的發(fā)展方向及可能執(zhí)行的措施已經(jīng)非常明確。n 發(fā)展動向預(yù)測252。 將逐步進(jìn)行重慶市的相關(guān)政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務(wù)效率方面，出臺一些較為嚴(yán)格的政策；252。 擴大開放，對工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（以金融為主）的開放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，吸引更多企業(yè)投資重慶。同時，在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及加工貿(mào)易等方面出臺各項措施；252