【正文】 國(guó)際大廈可行性研究報(bào)告國(guó)際大廈可行性研究報(bào)告 1一、 國(guó)際大廈項(xiàng)目介紹及權(quán)屬關(guān)系 3項(xiàng)目介紹 3項(xiàng)目進(jìn)度及其它要求 4債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說(shuō)明 4二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析 5重慶最新規(guī)劃定位分析 5（1）連續(xù)性政策闡述 5（2）政策分析 6（3）對(duì)我司影響 8重慶商務(wù)區(qū)位分布及功能特性 8（1）重慶未來(lái)CBD的規(guī)劃與形態(tài) 8（2）重慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位 9解放碑核心功能區(qū)功能演化 13（1）目前解放碑CBD地位分析 13（2）未來(lái)解放碑CBD的功能演化分析 13對(duì)項(xiàng)目的影響 15三、 項(xiàng)目本體分析 15地塊位置 15項(xiàng)目四至 16周邊未來(lái)規(guī)劃及影響 18項(xiàng)目地塊印象 20四、 解放碑CBD闡析 20解放碑CBD規(guī)劃 20發(fā)展進(jìn)程 21五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查 22甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查 22（1）租金及使用率情況 22（2）銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況 22（3）解放碑甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征小結(jié) 23（4）典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表 23酒店物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查 25（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 25（2）典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 25（3）酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) 29公寓物業(yè)典型項(xiàng)目 30（1）公寓項(xiàng)目基本信息 30（2）銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售情況 31（3）解放碑公寓市場(chǎng)特征小結(jié) 32（4）典型公寓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表 32商業(yè)物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查說(shuō)明 34（1）解放碑商業(yè)概況 34（2）解放碑商業(yè)格局 34（3）典型成功與失敗項(xiàng)目分析 38（4）新華路沿線商業(yè)租售價(jià)格 39潛在物業(yè)初步調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目影響 40（1）未來(lái)解放碑片區(qū)擬推出項(xiàng)目 40（2）潛在物業(yè)推出對(duì)項(xiàng)目的影響 41六、 項(xiàng)目初步定位分析 42功能類(lèi)型 42客戶(hù)定位 43（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓部分 43（2）高檔公寓部分 44價(jià)格定位 44七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 45項(xiàng)目基本指標(biāo) 45項(xiàng)目投資估算 45項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 47銷(xiāo)售進(jìn)度安排 48現(xiàn)金支出表 49現(xiàn)金收入計(jì)劃 49項(xiàng)目損益 50現(xiàn)金流量表 51敏感性分析 51八、 項(xiàng)目功能物業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)分析 52商業(yè)部分 52寫(xiě)字樓部分 53高檔公寓部分 54九、 結(jié)論及建議 54一、 國(guó)際大廈項(xiàng)目介紹及權(quán)屬關(guān)系項(xiàng)目介紹國(guó)際大廈項(xiàng)目地處重慶市解放碑新華路201號(hào)，重慶市CBD的核緣位置，區(qū)位特征非常明顯。國(guó)際大廈于1997年始建，由于種種原因，目前已成為解放碑區(qū)域最后一棟爛尾樓。項(xiàng)目占地面積約8000平方米，其中地上建筑面積（計(jì)容積率建筑面積），建筑密度為69%，綠地率，%。項(xiàng)目規(guī)劃72層（地上67層），建成后將超過(guò)世界貿(mào)易中心項(xiàng)目，成為解放碑CBD第一高樓。項(xiàng)目建成后效果項(xiàng)目進(jìn)度及其它要求施工進(jìn)度方面，目前項(xiàng)目土建施工進(jìn)度到23層，包括地下5層及地上的18層，完成建筑面積50106平方米。在開(kāi)發(fā)程序方面，項(xiàng)目目前權(quán)屬者可提供已經(jīng)辦理完成的國(guó)有土地使用證、投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預(yù)售許可證目前還在辦理。由于項(xiàng)目權(quán)屬涉及到學(xué)校及周邊居民，根據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議。項(xiàng)目實(shí)景債權(quán)、債務(wù)關(guān)系說(shuō)明國(guó)際大廈債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到兩家開(kāi)發(fā)商、兩家施工單位及國(guó)土、建委和銀行。項(xiàng)目1997年動(dòng)工，由于資金問(wèn)題多次停工，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序，進(jìn)行整體拍賣(mài)。但數(shù)次拍賣(mài)均以流標(biāo)方式告終。目前重慶城投資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的對(duì)外招商，其提供國(guó)際大廈的負(fù)債構(gòu)成如下表所示：重慶國(guó)際大廈負(fù)載構(gòu)成中鐵建筑公司中建五局中興房地產(chǎn)公司重慶展翔房地產(chǎn)公司國(guó)土出讓金、配套費(fèi)共計(jì)銀行我司正在進(jìn)行重慶城投資產(chǎn)管理有限公司及項(xiàng)目其它各參與方的背景調(diào)查工作。二、 重慶核心功能區(qū)位演進(jìn)分析重慶最新規(guī)劃定位分析（1）連續(xù)性政策闡述在重慶直轄后的10年，經(jīng)歷了大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模固定資產(chǎn)投資及主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之三峽移民難題的破解，重慶市已基本具備了站在西部及全國(guó)舞臺(tái)，參與城市競(jìng)爭(zhēng)及全國(guó)分工的能力。我們認(rèn)為，重慶已經(jīng)完成了前一階段的歷史目標(biāo)，可以向下一方向?qū)で蟾蟮耐黄啤Ｔ谶@種發(fā)展背景下，中央及重慶市政府出臺(tái)了對(duì)未來(lái)重慶發(fā)展具有成敗意義的幾項(xiàng)重要戰(zhàn)略，在此概述如下：n 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈將建設(shè)以重慶主城為核心，在交通1小時(shí)可通達(dá)的核心范圍，形成一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的西部地區(qū)最大城市群。 其范圍涵蓋重慶市的23個(gè)區(qū)縣，是重慶的經(jīng)濟(jì)主體和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 2015年將在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動(dòng)全市在西部地區(qū)提前3年實(shí)現(xiàn)小康；到2020年，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)生產(chǎn)總值將在2005年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破8000美元；常住人口達(dá)到2200萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率提高到80％；主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)達(dá)到東部地區(qū)平均水平。n “314”戰(zhàn)略定位2007年3月19日重慶干部大會(huì)傳達(dá)貫徹胡錦濤總書(shū)記關(guān)于新階段重慶工作重要講話，即“314戰(zhàn)略定位”，概括起來(lái)就是：三大定位——努力把重慶加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市；一大目標(biāo)——在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)；四大任務(wù)——加大以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)力度，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快老工業(yè)基地調(diào)整改革步伐；著力解決好民生問(wèn)題，積極構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)；全面加強(qiáng)城市建設(shè)，提高城市管理水平。n 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)2007年6月7日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。通知要求重慶市從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。試驗(yàn)區(qū)的啟動(dòng)，使得重慶在金融、土地、財(cái)政、城市化等方面有了更多的自主權(quán)及發(fā)展動(dòng)能，為重慶內(nèi)外發(fā)展提供了更大的平臺(tái)。n 大開(kāi)放觀以中共中央政治局委員身份出任重慶市委書(shū)記的薄熙來(lái)，曾在公開(kāi)場(chǎng)合鄭重強(qiáng)調(diào)，其到重慶的重任，就是“貫徹落實(shí)胡錦濤總書(shū)記做出的‘314’總體部署。”而要實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展，薄熙來(lái)認(rèn)為“重慶根本出路在擴(kuò)大開(kāi)放，最大動(dòng)力也在擴(kuò)大開(kāi)放，重慶人必須做出科學(xué)的定位，有勇氣把自己置身于開(kāi)放的前沿?！标P(guān)于開(kāi)放，其提及最多胡就是“打造內(nèi)陸地區(qū)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)——開(kāi)放，大開(kāi)放”我們將此稱(chēng)為：薄熙來(lái)的大開(kāi)放觀。可以明確的預(yù)計(jì)，重慶未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將以“大開(kāi)放觀”為總體基調(diào)，政府在促進(jìn)開(kāi)放的體制、環(huán)境、模式、招商、城市包容、人才、區(qū)域創(chuàng)新等方面出臺(tái)更加有力的政策，進(jìn)行改革及引導(dǎo)，以充分支持這種大開(kāi)放觀。（2）政策分析n 明確時(shí)勢(shì)我們認(rèn)為國(guó)家對(duì)重慶的戰(zhàn)略地位已經(jīng)給予充分的肯定。在區(qū)域?qū)用?，重慶市政府能夠洞察到這個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)狀、階段、瓶頸，能夠找到這個(gè)城市發(fā)展合理的突破點(diǎn)。如果薄熙來(lái)對(duì)重慶市較為行政體制的改革取得成功，以充分服務(wù)于開(kāi)放的理念，那么我們有理由認(rèn)為這個(gè)城市可以取得突破性進(jìn)展。n 政策連續(xù)前面簡(jiǎn)單闡述過(guò)，重慶已經(jīng)完成了過(guò)去的任務(wù)，需要有更高的發(fā)展目標(biāo)。我們認(rèn)為政府出臺(tái)的幾大關(guān)鍵戰(zhàn)略，本質(zhì)是一致的，各項(xiàng)戰(zhàn)略的深化程度由淺入深，具有較強(qiáng)的連續(xù)性。這些戰(zhàn)略的出臺(tái)，我們從理論及實(shí)際分析，有如下的原因：城市群。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論中，未來(lái)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是單個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)，而是大城市群的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的理論已經(jīng)為美國(guó)、日本、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)際發(fā)展經(jīng)歷所驗(yàn)證，在中國(guó)也東南部沿海地區(qū)也已經(jīng)初步被驗(yàn)證其正確性。能夠順應(yīng)規(guī)律的必然，制定相關(guān)戰(zhàn)略并予以執(zhí)行，證明重慶市此項(xiàng)政策出臺(tái)人具有非常強(qiáng)的國(guó)際化視野。城市化。我們認(rèn)為政府對(duì)重慶發(fā)展的問(wèn)題和瓶頸認(rèn)識(shí)較為清晰，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)發(fā)展階段理論，重慶市屬于非常典型的工業(yè)化中期階段，加之其“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)中的特有的超龐大的農(nóng)村人口，使得這個(gè)城市繼續(xù)向更高階段（工業(yè)化后期）升級(jí)的難度較之其它中、西部大城市更大。唯有解決城市化問(wèn)題，才能將大量農(nóng)業(yè)社會(huì)的人口轉(zhuǎn)向工業(yè)社會(huì)（以工業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主），而這種戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須依靠城市群。內(nèi)外兼顧的發(fā)展動(dòng)力。中心區(qū)域的輻射效能對(duì)中心地區(qū)內(nèi)外地位的提升，對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，具有非常重要的地位。我們認(rèn)為目前重慶市主核心區(qū)域已經(jīng)具備向更高經(jīng)濟(jì)階段發(fā)展的一定基礎(chǔ)，金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、知識(shí)型服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等有一定的上升空間（但由于始終存在的城市化問(wèn)題,這類(lèi)更高層次的產(chǎn)業(yè)飛躍的階段還沒(méi)有到來(lái)）。這樣的發(fā)展期望，對(duì)內(nèi)，需要有更加開(kāi)明的政治體制為保證，需要有這類(lèi)產(chǎn)業(yè)輻射的一個(gè)巨大城市空間。對(duì)外，則需要有強(qiáng)大的投資拉動(dòng)（預(yù)計(jì)重慶更多是工業(yè)投資）來(lái)提升整個(gè)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的功能。從最新薄熙來(lái)的發(fā)言判斷，他對(duì)城市的發(fā)展方向及可能執(zhí)行的措施已經(jīng)非常明確。n 發(fā)展動(dòng)向預(yù)測(cè)252。 將逐步進(jìn)行重慶市的相關(guān)政治體制改革，尤其是在城市規(guī)劃、招商引資及政務(wù)效率方面，出臺(tái)一些較為嚴(yán)格的政策；252。 擴(kuò)大開(kāi)放，對(duì)工業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（以金融為主）的開(kāi)放力度將加大，并且利用其自身網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，吸引更多企業(yè)投資重慶。同時(shí)，在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及加工貿(mào)易等方面出臺(tái)各項(xiàng)措施；252