【正文】 目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 …………………………………………34第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 …………………………………………………………39第三章 項目建設(shè)規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設(shè)場址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設(shè)場址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護 ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設(shè)施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項目進度計劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 ………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟效益評價 ………………………………………………………………74第一節(jié) 評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………74第二節(jié) 項目財務(wù)分析與評價 ………………………………………………………76第十二章 結(jié)論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號） 《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號） 《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號、第20222672 號、第 20222671 號） 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：青島國際貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路 52 號時代廣場 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗……五、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國際貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449 平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積 62454 平方米。青島國際貿(mào)易中心由 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：A 區(qū)：位于山東路 6 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積113141 平方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（ 1～6 層） ，五星級酒店式公寓 76615 平方米（7～50 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 17348 平方米。B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（ 1～6 層） ，甲級寫字樓28298 平方米（ 7～22 層） ，五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1 ～6 層） ，高級公寓 51393 平方米（7～43 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。六、項目總投資及資金來源項目總投資初步測算，其中：土地成本95568萬元， 萬元，萬元，建設(shè)期利息12780 萬元。分區(qū)計算投資， 萬元。資金來源項目建設(shè)所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設(shè)單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬元；（2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元；（3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP 認購等方式籌集資金 萬元。七、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表序號 項 目 單位 總指標(biāo) A 區(qū)指標(biāo) B 區(qū)指標(biāo) C 區(qū)指標(biāo)1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 952143 建設(shè)總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 851845 5 銷售稅金及附加 萬元 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率% 12所得稅后投資回收期年 13所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元156637 39663 44570 6417714所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率% 15所得稅前投資回收期年 16所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元247719 64148 72329 101273第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)一、 《投資項目可行性研究指南》 （試用版）二、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第二版）三、 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》四、 《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、 《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號）七、 《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號）八、 《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號、第20222671 號、第 20222672 號）九、 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）十、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性一、項目建設(shè)的背景按照總后勤部的通知精神，濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2公頃土地進行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司以 億元中標(biāo)，2022 年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2022 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。2022 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字[2022]22 號） ；2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號、第20222671 號、第 20222672 號） ；2022 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號）對該項目予以核準(zhǔn)立項；2022 年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號） 。二、項目建設(shè)的必要性符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃》中提出：沿山東路、香港中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心”，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī)劃。有利于促進青島市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。在建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃青島東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近300 萬平方米。在建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 8 號（青島金融街） ，地處青島CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際 5A 寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。第二章 市場需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。30′～121186。 00′、北緯35186。35′～37186。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2022 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中：市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。2022 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長%；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元, 增長 %；地稅稅收收入 億元,增長 %。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（92 年到 95 年）；②回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（2022 年以來）。增長擴張期（ 19921995）19921995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 %、% ），95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和 %）。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況