【正文】 年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）施工房屋面積同比增長(zhǎng)%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 642171994 374001 1821995 539000 254回落調(diào)整期（ 1996－1997）經(jīng)過(guò) 92－95 年的過(guò)快膨脹，1996 、1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。在經(jīng)過(guò)短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長(zhǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢(shì)的新一輪啟動(dòng)。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬(wàn)平方米 年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）同比增長(zhǎng)%施工房屋面積同比增長(zhǎng)實(shí)際銷售面積同比增長(zhǎng)%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（ 2022 至今）從 2022 年起，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖和快速增長(zhǎng)的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段。青島近幾年的火爆樓市更是引得國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入本地市場(chǎng)，對(duì)地塊的品質(zhì)要求愈來(lái)愈高，引發(fā)在青島一級(jí)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，拍出眾多“天價(jià)”地塊。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過(guò)掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村250 號(hào)的（山東路）地塊，在拍賣會(huì)上經(jīng)歷了 279 個(gè)回合的較量，最終以 億元的總價(jià)成交，樓面地價(jià)達(dá)到 8330 元。此地塊位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目有較大差距。奧帆賽地塊位于奧運(yùn)分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運(yùn)一號(hào)地塊以 16000 元／平方米的樓面價(jià)成功交易。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀板塊劃分：城市地段層級(jí)基本形成，價(jià)格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。以高層、超高層建筑為主。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。代表性項(xiàng)目：東海路9號(hào)、數(shù)碼港、頤和國(guó)際、瑞納康都、燕島國(guó)際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號(hào)、香港置地廣場(chǎng)、燕島國(guó)際公寓未來(lái)上市項(xiàng)目：青島國(guó)貿(mào)中心、奧帆賽項(xiàng)目、凱悅中心、乾豪國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)邦中心、世紀(jì)廣場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)背景2022 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比 2022 年一季度、二季度、三季度，分別降低 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。五市完成投資 億元，增長(zhǎng) %，增幅低于全市增幅 個(gè)百分點(diǎn)。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其次是市郊三區(qū) 1071 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，市內(nèi)四區(qū)僅增長(zhǎng) %?！笆晃濉?期間，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部?jī)蓚€(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)，2022 年 1－6 月份，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)?！? 2022 年前 6 個(gè)月，青島市房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，其中：期房銷售面積 萬(wàn)平方米，占青島市房屋銷售面積比重為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，占 %。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬(wàn)平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。他們的到來(lái)為青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤品質(zhì)的提升帶來(lái)了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項(xiàng)目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓。投資分類指數(shù)與新開(kāi)工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開(kāi)始。 205年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) % 610.% 4108.% % 總指數(shù) 投資分類指 土地轉(zhuǎn)讓收 土地開(kāi)發(fā)指 新開(kāi)工面積 竣工面積指 商品房銷售 資金來(lái)源指圖 24在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢(shì)判斷仍應(yīng)是上升趨勢(shì)。①經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。供需矛盾仍是房?jī)r(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房?jī)r(jià)泡沫不明顯。②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。④住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。⑥拆遷成本不斷加大。在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場(chǎng)旺盛的購(gòu)買力。全年市場(chǎng)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。青島高檔住宅市場(chǎng)分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。而新世紀(jì)的后續(xù)項(xiàng)目琴島之星更是以每平方米 3 萬(wàn)元的價(jià)格再創(chuàng)青島之最。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。2022 年到 2022 年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高潮，一批高檔住宅的新貴將這個(gè)區(qū)域的居住價(jià)值發(fā)揮到了極致，如：恒基燕島國(guó)際公寓、領(lǐng)世華府等等。如今青島豪華樓盤每平方米售價(jià)已超過(guò) 3 萬(wàn)元，絲毫也不比北京、上海的房?jī)r(jià)低。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫(xiě)字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國(guó)際等，都屬于此。對(duì) 2022年奧運(yùn)會(huì)商情及人氣的預(yù)期及青島市對(duì)外開(kāi)放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢(shì)。（3）本地購(gòu)買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購(gòu)買。（4）市場(chǎng)對(duì)海景豪宅存在巨大的消化力。如 2022 年推出的豪宅項(xiàng)目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國(guó)際、東海路 9 號(hào)、海納尊邸都是高層。而大躍層、空中花園、陽(yáng)光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級(jí)酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。燕島國(guó)際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米,地上總建筑面積 121752 平方米,容積率,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個(gè)加上立體車位總共 850 個(gè)車位。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項(xiàng)目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積 126 萬(wàn)平方米，容積率，綠化率為 45％。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)TOP公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫(xiě)字間大開(kāi)間設(shè)計(jì)起價(jià) 13000 元/平方米，均價(jià) 18000 元/ 平方米位于香港中路 10 號(hào)，市政府對(duì)面。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對(duì)于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景。一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。區(qū)域供應(yīng)量分析2022 年，市南區(qū)已建成可使用寫(xiě)字樓 97 座，總建筑面積為 303 萬(wàn)平方米，建筑面積比 2022 年增長(zhǎng) 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000 余家。區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元/平方米，平均凈租價(jià) 5 元/ 天/平方米。區(qū)域租售率對(duì)比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。頤和國(guó)際 100%英德隆大廈 99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖?xiě)字樓較少，絕大多數(shù)已售完。 CBD 區(qū)域在售寫(xiě)字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格分析名稱 均價(jià)（元 /平方米）青島國(guó)際金融中心 15880豐和廣場(chǎng) 15000華仁國(guó)際大廈 15000光大國(guó)際金融中心 13000TOP區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國(guó)際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。豐和廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化。華仁國(guó)際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。光大國(guó)際金融中心 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 商務(wù)中心、會(huì)所。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫(xiě)字樓。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析名稱 價(jià)格（元/平方米/天） （凈價(jià)）光大國(guó)際金融中心 5豐合廣場(chǎng) 青島國(guó)際金融中心 5華仁國(guó)際大廈 4太平洋中心 世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 3從上述分析中可以看出各個(gè)寫(xiě)字樓的租賃均價(jià)基本上在 3 元以上、（凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)）絕大部分的寫(xiě)字樓已售完，基本上都是返租。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國(guó)際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫(kù)、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。中港大廈 大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。環(huán)海大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。票務(wù)中心、銀行、會(huì)所。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、游泳池海悅廣場(chǎng) 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務(wù)中心、多功能廳民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。時(shí)代廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。外籍和國(guó)內(nèi)中短期駐青高級(jí)管理人員對(duì)配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點(diǎn)，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。客群以個(gè)人投資和中小公司商用為主。規(guī)模2 萬(wàn)平米，共計(jì) 200 套，戶型面積在 52112 平米之間。TOP 頤和國(guó)際青島頤中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2022 年 11 月 18 日正式開(kāi)盤。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄。項(xiàng)目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價(jià)為 18000 元。項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺位點(diǎn)較多。隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來(lái)旅游和商務(wù)活動(dòng)的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場(chǎng)迫切需求的必然趨勢(shì)。一星級(jí)的占到9% 。星級(jí)酒店的出租高峰期為 2022年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。三、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域?yàn)榍鄭u市的主要旅游景點(diǎn)集中地關(guān)系密切。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來(lái)青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。在國(guó)家整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的大環(huán)境下，由于青島本身海濱城市的優(yōu)勢(shì)，使得青島逐漸向國(guó)際化現(xiàn)代大都市邁進(jìn)，而國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)也就更快地傳入青島。銀街、偉東 大潤(rùn)發(fā)、華魯另?yè)?jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)在市場(chǎng)推出。香港中路商圈香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著 1994 年政府東遷而發(fā)展起來(lái)的新興商圈。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂(lè)福、佳世客、陽(yáng)光百貨、海韻廣場(chǎng)為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購(gòu)買機(jī)會(huì)，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂(lè)、休閑的多種需求。香港中路商圈主要零售項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時(shí)間