【正文】 存貸款利率變化趨勢圖0123456782 00 7 3 182 00 7 5 192 00 7 7 212 00 7 8 222 00 7 9 152 00 7 12 2 12 00 8 9 162 00 8 10 92 00 8年1 0月3 0一年期存款利率 一年期貸款利率在市場普遍低迷，“救市”呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無疑是一劑注入國內(nèi)投資者體內(nèi)的“強心針”。會議確定，到 2023年底約需投資 4萬億元。 擴大內(nèi)需促進增長十項措施推出 —— 國家刺激經(jīng)濟增長決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房價同步 加快建設(shè)保障性安居工程。 加快鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 加強生態(tài)環(huán)境建設(shè) 加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。 提高城鄉(xiāng)居民收入 。 加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度。 5 、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。 、發(fā)出保增長的強有力信號、擴大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重、實施 “ 適度寬松 ” 的貨幣政策合理擴大信貸規(guī)模、 對住房結(jié)構(gòu) 、 住房價格 、 房地產(chǎn)市場以及廣大普通百姓強烈要求的住有所居愿望有重大影響 。中央在樓市上，除了依靠加快建設(shè)保障性住房保民生來擴內(nèi)需外，抑制過高房價和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 抑制房價快速增長 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想 “保投資”不“托市” 隨著 國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢 嚴(yán)峻 和樓市的 低迷 ，國務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟的十條意見中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變 財政部 —— 11月 1日起，個人首次購 90平方米及以下住房，契稅下調(diào)到 1%；暫免征印花稅；暫免征收土地增值稅。下調(diào)個人住房公積金貸款利率 ,各檔利率分別下調(diào) 。 比較新政受益人群來看，此次政策優(yōu)惠更加傾 向 于首次購房者和改善性購房者；購買樓盤更加傾向于優(yōu)惠普通住宅，尤其是 90平方米以下普通住宅。導(dǎo)致消費者購買能力不足，有多方面的原因。 時間段 階段特征 代表項目 第一階段 9496年 東海路開發(fā)由于其產(chǎn)品的稀缺性（別墅）和絕佳的觀海效果，普通公寓售價在 7000元 /平米左右，購買的人群多為青島的外資集團，弄海園直至今日仍是青島濱海住宅的一個代表性項目 弄海園、 銀都花園 第二階段 9901 東海路、香港中路同時開發(fā)，以上兩個階段的產(chǎn)品都為多層、小高層，個別項目為別墅。不少項目在社區(qū)規(guī)劃、建筑立面及景觀營建方面代表了青島樓盤的最高水平。 東海路 9號、 百麗蘭亭 青島市高端住宅主要集中在濱海大道的中心地段，物業(yè)形態(tài)主要為別墅、高檔海景公寓為主，沿海岸線展開是其房地產(chǎn)開發(fā)重要特色，其發(fā)展可分為四個階段： 背景解讀 青島高端豪宅發(fā)展軌跡 競品分析 —豪宅 項目名稱 規(guī)模 （萬） 產(chǎn)品 主力戶型 銷售率 均價 物業(yè)管理 廣告訴求點 東海路九號 公寓 二房 147169 三房 182208 四房 280317 推出一 棟去化 45% 31000 戴德梁行 瞰海 大宅） /居浮山灣 享受世界級灣區(qū)的視覺盛宴 /享受。追逐世界的制高點 /揭秘。 場景設(shè)置功能增加居住情調(diào) 凱悅中心 —— 高檔輻射地板采暖 中水循環(huán)系統(tǒng) 建材亮點： 凱悅中心 ——內(nèi)外部建材全部使用世界頂級奢華品牌 智能化亮點 項目診斷 ——凱悅中心 部分戶型實用性較差，動線尺度過大，浪費空間； 小面積戶型占總體配比過大，去化存在一定困難； 價格過高，裝修細(xì)節(jié)與產(chǎn)品設(shè)計無法支撐其高定價； 名師設(shè)計，裝修品牌堆積，但在樣板間設(shè)計中無法體現(xiàn)； 樣板間選擇了非主流戶型，其與后期的交房標(biāo)準(zhǔn)存在較大改變性 營銷主題不明顯，銷售人員對產(chǎn)品的理解不深刻，產(chǎn)品介紹無發(fā)力點 項目診斷 ——東海路 9號 建筑造型別致，地標(biāo)性建筑 智能化運用淋漓盡致 部分東南、西南向戶型采光度及景觀度受限 戶型布局受外立面設(shè)計影響不夠方正，面積實際利用率不高 景觀分配與戶型分配無有效結(jié)合，面積梯度較小 戶型單一，缺乏個性化，與高端客戶群個性化需求有所偏差 本案啟示 面積配比應(yīng)與目標(biāo)客戶群應(yīng)緊密結(jié)合 景觀資源與產(chǎn)品分布應(yīng)有效結(jié)合 項目推廣應(yīng)鮮明主題 智能化是豪宅項目的深化點，環(huán)保、健康、人性化應(yīng)為突破點 裝修可規(guī)避戶型設(shè)計的不足，后期應(yīng)注重裝修細(xì)節(jié)。 豐合廣場、福泰廣場、華嘉大廈、世貿(mào)中心、黃金廣場等 第二階段 1998年 2023 年 該時期處于青島寫字樓市場的培育階段出現(xiàn)了一批建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、定位明確的寫字樓，這一時期出現(xiàn)的寫字樓經(jīng)營情況較好，市場的消化能力比較強但是總體市場價格仍然比較低。 競品分析 —寫字樓 項目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價 開盤周期 主要賣點 凱悅中心 11 110130 150170 30% 32023 規(guī)劃；海景； 智能化；品質(zhì) 保時捷中心 2 主樓整層 630左右 裙樓分割 100150 30% 36000 07年 5 海景；智能化 環(huán)保 頤和國際 10 110130 100% 18000(05年 ) 海景；智能化 遠(yuǎn)雄廣場 12 205 未開盤 / 規(guī)劃、智能化 項目診斷 ——保時捷中心 得房率高，景觀資源優(yōu)勢明顯； 保時捷品牌資源的有效嫁接； 新型建材的應(yīng)用提升項目品質(zhì)； 體量小、不具備規(guī)模、管理成本上升、物業(yè)費用高昂； 主樓面積分割單一，客戶面狹窄； 價格過高，市場接受度較差； 項目診斷 ——凱悅中心 寫字樓定向開發(fā)，銷售難度降低； 面積分割較合理，框架結(jié)構(gòu)，可自由組合； 無配套亮點，環(huán)保主題支撐不明顯； 無景觀資源優(yōu)勢，相對其他競爭項目辦公氛圍不濃厚； 不臨城市主干道； 本案啟示 項目推廣應(yīng)有鮮明主題； 產(chǎn)品設(shè)計方面應(yīng)要求高度職能化、人性化、以及具備一定藝術(shù)享受； 應(yīng)有效合理運用環(huán)保、健康等產(chǎn)品附加值，突出項目亮點； 大體量辦公在產(chǎn)品上應(yīng)有所區(qū)分，面積劃分應(yīng)合理 目標(biāo)客戶群體 小面積辦公：中型成長性企業(yè)（外貿(mào)、物流、律師事務(wù)所、文化為主的企業(yè)）。 酒店式公寓發(fā)展軌跡 青島市的酒店式公寓出現(xiàn)于 2023 年末， 2023年 10月 24 日新世界數(shù)碼港 比較其他二線城市，青島市市場上這一新興產(chǎn)品概念的推出相對較早。 背景解讀 競品分析 —酒店式公寓 項目名稱 規(guī)模（萬） 主力戶型 銷售率 均價 單位面積租金 酒店管理公司 青島三度空間柏悅 公寓酒店 52 100% 18000 70元 / 平 /月 青島柏悅酒店管理有限公司 青島瑞納康都 項目診斷 本案啟示 未來地理位置優(yōu)越交通便捷、周邊生活配套完善、內(nèi)部服務(wù)優(yōu)質(zhì)的酒店式公寓是市場需求的主導(dǎo)，而與城市綜合體中的酒店式公寓借助其內(nèi)部的多種業(yè)態(tài)緊密互補的優(yōu)勢將更受目標(biāo)客戶群青睞。 目標(biāo)客戶群體 酒店式公寓面積較小，總價較低、且享受酒店式服務(wù)，因此購買客群主要為在青工作的外籍人士、高層管理人士等。 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項目設(shè)問 方 案 思 路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 解 構(gòu) 關(guān)鍵詞： 『 安全 』 極端市場下，安全是第一位的。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 ?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。 森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。 森藝術(shù)中心坐落在森大廈的第 49層，是六本木文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本木東京觀光俱樂部和六本木希爾學(xué)院。 ? 高端寫字樓后續(xù)入市，高額租金回報，獲得豐厚長期收益。 ? 通過豐富的業(yè)態(tài)組合，滿足人們生活的基本需求，并形成特定的居住文化，使項目成功存活。 金茂大廈 12層為寬敞明亮、氣勢宏偉的門廳大堂； 350層是層高 4米，凈高 ； 5152層為機電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級酒店 —金茂君悅大酒店，特別是高 152米，直徑 27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時空隧道；設(shè)在 88層的觀光大廳，建筑面積 1520平方米，是目前中國內(nèi)地最高最大的觀光廳，榮膺上海大世界吉尼斯紀(jì)錄 。 金茂君悅大酒店介紹 奢華地標(biāo)性酒店” ——上海金茂君悅大酒店坐落于 88層金茂大廈內(nèi)。綠洲健身中心位于酒店 57層，讓賓客在緊張的工作之余，有一片放松心情、同時能俯瞰都市麗景的私人空間。其中包括能容納 390人的金茂音樂廳、 1200人大宴會廳、 800人的嘉賓廳及 10個多功能廳，均裝備先進的藝術(shù)多媒體器材及聲像設(shè)施。 J高雅的品質(zhì)、個性化的空間讓 J相信在這里您可以感受到高雅別致、魅力獨具的生活空間。 2023年金茂集團邀請國際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂廳藝術(shù)總監(jiān)。 ? 金茂音樂廳同時定期舉辦 Music After 6音樂沙龍系列活動，將各種不同的音樂融合進來。 ? 金茂音樂廳是金茂寫字樓、金茂君悅大酒店、金茂 88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。兩臺每秒運行 速垂直升降電梯，一次可乘載 33位游客，只需 45秒鐘就可將游客從地下一層直送 88層，令人感受到前所未有的速度體驗。 金茂成功經(jīng)驗 ? 項目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。 ? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點的設(shè)置提升了項目品位，增加人文氣息。 SOHO系列 SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓 ? SOHO現(xiàn)代城位于建國路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。建成以后的建外 SOHO，每天將有 5萬人在這里居住、辦公、逛街、找樂子； 16條步行商業(yè)小街， 300個沿街店鋪， 20個雙層花園，將把這里點綴成都市生活的樂園。 ? 低開高走價格策略的有效運用。 ? 品牌復(fù)制模式。 ?太古廣場位于香港核心地帶，香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； ?太古廣場總占地 三十二萬平方呎 ，停車位有 500多個，于 1990年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近 五百萬平方呎的樓面 ，包括有 甲級寫字樓、酒店式公寓、三間星級酒店、購物商場和會議中心 等。 ?太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，產(chǎn)品包括LOFT、 SOHO多種類型，首層為會議中心設(shè)施。 ?太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。 ?太古廣場購物中心共 分四層 ，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎 ，場內(nèi)提供超過 一百三十間零售店鋪及食肆 ，并提供多個展覽場地 。 ?負(fù)一層主要為 停車場 ，臨街部分為 餐飲 ，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。 ?高檔商業(yè)，以 精品店 為主。 太古廣場還有三家星級酒店，分別為港麗酒店、港島香格里拉酒店