【正文】 強勢傳播 5. 被大多數人接受 真正擁有自我意識、品位、標準。在公眾場合與私人圈子里成為意見領袖。 項目終極市場 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 山東 外地 外籍 主力客群 跟隨者（ 80%） 理想客群 倡導者（ 20%） 與青島有著某種淵源的外籍華人 1. 對海濱生活充滿向往的人士 2. 外地知名人士 3. 易居數據庫高端會員 1. 當地大型國企（外企） 2. 總監(jiān)級以上人士 3. 高檔汽車消費群體 4. 文藝、時尚界知名人士 5. 各大銀行（外資）的頂級 VIP客戶 6. 國際航線的航空公司 VIP旅客 7. 周邊地區(qū)知識型私營業(yè)主 8. 部分軍政要員 山東 外地 外籍 先“外”后“內” 先“倡導者”后“跟隨者” 山東 外地 外籍 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 傳播及理想的成交次序 青島 外地 外籍 媒體投放次序 先“ 外 ”后“ 內 ” 對應的媒介投放次序 專門針對外籍人士的媒體 全國性媒體 省內及本地媒體 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 營銷模塊： Maketing module: 銷控 構建要領 會員制銷控 Member system 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 現場營銷細節(jié)：現場業(yè)務接待模式的演變 普通住宅銷售梯隊 高端銷售梯隊 銷售梯隊 成交客戶 初始階段 銷售梯隊 成交客戶 過程中 銷售梯隊 成交客戶 最終目的 銷售梯隊 成交客戶 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 推盤次序及營銷節(jié)奏 A棟 SOHO/LOFT C棟整體出售 底層服務是公寓 C棟私人會館及 精裝服務公寓 A棟產權式酒店 B棟酒店運營、 寫字樓出租 商業(yè)開業(yè) 第一波推貨 第二波推貨 第三波推貨 細節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項目設問 方 案 思 路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 收益分析 產品體量 A棟 SOHO辦公 :4 萬平米； LOFT辦公： ； 四星級酒店： ； B棟 高檔寫字樓： ； 超五星級酒店： 4萬平米 C棟 服務式（酒店式）公寓： 2萬； 精裝修公寓： 私人會所： 1萬 備注：現階段收益分析只考慮可售物業(yè)，自持物業(yè)收益暫不考慮。 項目銷售節(jié)奏模擬 產品分布 產品類型 總面積 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 總銷售面積 130000 25000 40000 38000 12023 15000 A棟 SOHO辦公 40000 20230 10000 10000 LOFT辦公 20230 5000 15000 四星級（產權式）酒店 15000 15000 C棟 服務式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 5000 15000 5000 私人會所 10000 3000 7000 項目分析銷售價格 產品分布 產品類型 產品均價（元 /平米） 2023年 2023年 2023年 下半年 均價 上半年 均價 下半年 均價 上半年 均價 下半年 均價 A棟 SOHO辦公 18000 17000 18000 20230 / / LOFT辦公 25000 24000 26000 四星級（產權式）酒店 23500 C棟 服務式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 23000 25000 26000 私人會所 40000 40000 40000 各產品成效金額及總銷售金額 產品分布 產品類型 總銷售金額 2023年 2023年 2023年 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） A棟 SOHO辦公 LOFT辦公 四星級（產權式）酒店 C棟 服務式（酒店）公寓 4 4 精裝修公寓 私人會所 4 項目銷售周期為兩年半，預計回款 元人民幣，項目銷售時間以開發(fā)商取得預售許可證為準 自持物業(yè)年收益分析 高端辦公樓： 青島目前的高端寫字樓的租金為 / 平米 /天，結合寫字樓市場發(fā)展、青島未來經濟發(fā)展以及本項目產品品質等多種因素，本案后期亮相市場的價格應在 4元 /平米 /天 本案寫字樓總體量為 35000平米，結合 4元 / 平米 /天的租金價格 本案辦公收益： 35000*4*365= 超五星級酒店 ： 目前青島市五星級酒店淡季的租金價格在 650元 / 天，旺季每天的日租金價格在 1000元左右；年平均入住率為 70%，平均價格在 850元 /天。 本案酒店部分總體量為 4萬平方米，除去一些餐飲、商務、會議等配套設施外，其酒店住宿部分應在 ，可提供客房預計在 600間左右。 本案酒店收益： 600*850*（ 365*） = 綜上所述， B棟超五星級酒店 +高端寫字樓的保守年租金在 細節(jié)規(guī)劃 背景解讀 我們的困惑 出方案 出思路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 工作事項 序號 工作內容 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 模板專題分析 1 模板專題選擇 2 模板專題調研 3 可研報告形成 4 報告論證 項目整體方案完成 1 整體方案完成 2 方案初步論證 方案再論證 1 聘請相關專家研討方案 2 最終可行方案形成 備選方案準備、成稿 1 備選方案準備 2 方案成稿 項目組組建、分工 1 項目組組建 2 各單位分工工作 營銷工作 1 產品細化配合 2 資源配合 3 前期客戶積累 4 整體形象塑造 5 項目首批房源上市銷售 Thanks For Viewing 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴