【正文】 概估算，約占濰坊市商務(wù)型酒店客房總量的15%，最終結(jié)合設(shè)計方案確定。供應(yīng)市場：標準間客房設(shè)計是酒店的主要客房也是出租率最高的客房種類，每個酒店項目的標準間客房設(shè)計都在總客房量的50%以上，其余房間的設(shè)計在總量所占比例較少。市場需求：消費者多數(shù)為商務(wù)人士，一般是白領(lǐng)層，像企業(yè)人員、外地出差人士等，選擇標準間的幾率較大。、商業(yè)模式基于上述分析，并結(jié)合資金回籠速度，我司建議，采取產(chǎn)權(quán)酒店模式運營，即可快速回籠資金，又可憑借富華酒店的金字招牌，打造濰坊第一條酒店業(yè)市場鏈。、產(chǎn)品建議：，過高的層高會造成空間的浪費，會使項目的成本增加，同時不利于節(jié)能。為使項目的結(jié)構(gòu)更趨于合理化，同時增強項目的價格競爭力，故對此提出修改建議：在保證項目總高度基本不變的前提下酒店部分層高改為3米，層數(shù)增加3—4層，面積增加。、酒店客群定位項目最終定位為產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店，則面臨投資者與終端消費群兩級客戶，投資客群將在銷售階段完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，后期經(jīng)營則以來濰的商務(wù)客群為主。投資客群分析n 年齡：3050歲n 年收入：45萬元以上n 職業(yè)：企事業(yè)單位中高層管理人員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主。 n 客源：以濰坊本地為主，主要是項目周邊的常住人口，外地為輔；n 消費特征：收入較高且穩(wěn)定，具有強烈的投資意識，注重項目的投資收益及升值前景；終端客群分析n 年齡：2545歲；n 職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、各行商務(wù)人士等；n 收入：3000元/月以上；n 客源：外地駐濰的常駐客群、外地來濰坊出差人士。n 消費特征：注重酒店的商務(wù)環(huán)境及配套，注重交通便捷、配套完善，能滿足各方面的消費需求。、酒店形象定位從項目針對的消費群特征為出發(fā)點，首先酒店的形象必須能滿足他們的內(nèi)心需求，并能刺激他們的消費欲望，其次就是酒店在市場上能形成鮮明的特征，在消費大眾的心里有特定的位置。從市場需求角度分析，并結(jié)合項目本身的特點，酒店形象定位如下。形象定位：商務(wù)征程的港灣、酒店價格定位通過市場比較和對星光國際、新城中心兩個樣本進行綜合評定，暫將產(chǎn)權(quán)式酒店價格定為4500元/平方米。、酒店經(jīng)營收益分析酒店經(jīng)營初步盈虧分析（1）酒店總體設(shè)置根據(jù)項目體量，在此取整按500個標準間進行計算。（2）酒店開房率以富華酒店二期和泰華商務(wù)酒店平均開房率75%以上的比例為參照，本項目形象更好，且為新酒店，開房率應(yīng)更高。但在此仍按70%保守原則進行分析。（3）酒店標準間價格根據(jù)對濰坊市酒店的調(diào)查，濰坊市商務(wù)酒店標準間折后價格年均一般為160—240元之間。在此本酒店以180元/日/間的保守房價計算。（4）酒店經(jīng)營成本通過調(diào)查了解及與星級酒店財務(wù)人員溝通，商務(wù)酒店客房成本主要包含以下幾個方面，一為相對固定的經(jīng)營費用，包括人員工資、福利、管理費用、水電暖等；二為客房易耗品等損耗成本；三為酒店折舊或租金、裝修折舊；四為稅務(wù)成本（營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，%）。濰坊某知名三星級酒店2004年成本及費用情況如下：■ 客房數(shù)量：該酒店共有297間客房；■ 全年平均入住率：70%；■ 易耗品費用：全年總費用約110萬元，包含房間內(nèi)床單、被套等損耗品（半年報廢）及一次性用品，如拖鞋、牙具、梳子、沐浴露、洗發(fā)液、浴帽、擦鞋紙、茶、火柴、筆、衛(wèi)生紙、干洗袋、座便器消毒袋等。本酒店開房率為70%。■ 經(jīng)營費用：酒店能源費、洗滌費等，約310萬元；酒店年人員工資、福利、管理辦公費用約為150萬；此兩項費用共計460萬，本酒店開房率為70%。61 / 61（5）參照該酒店數(shù)據(jù)，對項目酒店進行年度運營分析如下：客房價格（元/間日）房間數(shù)經(jīng)營費用易耗品成本（元/間/日）開房率客房年營業(yè)收入（萬元）總成本（萬元）毛利潤（萬元）營業(yè)稅（萬元）稅后利潤（萬元）180500以較高標準（平攤至開房客房）（平攤至開房客房）65%70%75%130080%2628注：經(jīng)營費用包括：酒店能源費、洗滌費、酒店年人員工資、福利、管理辦公等費用；易耗品費用：包含房間內(nèi)床單、被套等損耗品（半年報廢）及一次性用品，如拖鞋、牙具、梳子、沐浴露、洗發(fā)液、浴帽、擦鞋紙、茶、火柴、筆、衛(wèi)生紙、干洗袋、座便器消毒袋等；因酒店屬產(chǎn)權(quán)出售，客房、裝修、設(shè)備等均計入房價并按總房款給客戶固定回報，無須再計算客房、裝修、設(shè)備等的折舊；通過以上分析，可以得出商務(wù)酒店在銷售不利的情況下，自己經(jīng)營也可以得到較高的利潤回報，因此可以降低項目運營風險,因此定位為經(jīng)濟性商務(wù)酒店是比較適合的。 酒店式商務(wù)公寓部分、酒店式公寓部分SWOT分析顯著優(yōu)勢本案酒店式公寓最大優(yōu)勢是富華良好的品牌形象與成熟的酒店式管理。最大劣勢 本案最大劣勢是偏離傳統(tǒng)市中心，商業(yè)氛圍淡薄，市政配套不足。機會點 城市建設(shè)重心的東移推動東部新城快速發(fā)展，進而拉動該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展。威脅本案最大威脅來自于市場競爭。、酒店式公寓部分SWOT總結(jié)酒店式公寓部分位居副塔樓，23層高，歸因于項目的整體性，該部分優(yōu)劣勢如前文所述，基本雷同，此不贅述，但有一點優(yōu)勢需特別說明，即本案可以憑借富華酒店品牌與成功的運營管理經(jīng)驗打造濰坊乃至山東省真正意義上的酒店式公寓、公寓部分定位方向分析發(fā)展弊端n 形象普遍不如純公寓，無法滿足全方位的居住需求；n 配套設(shè)施不足，便利性差；n 商務(wù)、休閑服務(wù)功能相對滯后，無法滿足需要商務(wù)、休閑等需求。濰坊市場現(xiàn)狀目前濰坊酒店式公寓概念比較模糊，并沒有真正意義的酒店式物業(yè)管理，大多為商住兩用小戶型，以東方曼哈頓、風尚100、新城中心、巴黎假日、東方威尼斯、書香苑等幾家為代表，主力戶型面積集中在3050㎡（70%），一室、兩室戶型，精裝修，小面積，低總價，針對投資客推出，沒有統(tǒng)一的運營管理，目前尚未交付使用，前景尚未可知，20052006年市場供應(yīng)總量約為5萬平方米，初步預(yù)計2007年供應(yīng)量為8萬平方米左右，以40㎡/套計算，大約2000套，就濰坊市場而言，尚有大量的商鋪推出，投資市場競爭相對激烈。需求偏好 目前濰坊市場上小戶型酒店式公寓大多針對投資者推出，更大程度上作為一種投資品種出現(xiàn)，因此，分析消費者需求偏好應(yīng)當從投資角度來展開，但是，作為本案的一個重要組成部分，終端消費者的入住在很大程度上影響著項目整體的形象與發(fā)展。就投資者而言，小面積、低總價、高回報、低風險是最好的選擇，因此，憑借富華良好的品牌形象與豐富的酒店管理經(jīng)驗，打造本案競爭力，樹立本案強勢市場形象。而針對居住者進行的隨機訪談數(shù)據(jù)顯示如下特點：n %；n %的被訪者表示最關(guān)心價格，尤其是總價，其次是位置和配套；n %的被訪者首選建筑形態(tài)是多層，主要源于價格較低；n 84%的被訪者傾向于選擇90120㎡面積區(qū)間；n %的被訪者青睞動靜分區(qū)良好、功能搭配合理的三室兩廳戶型； 基于上述分析可知，目前濰坊市場上針對投資者推出的小戶型公寓限于其空間狹小、功能簡單、舒適度不夠，難以得到居住者的認同，這一點，與國內(nèi)一線城市中，年青購買者數(shù)量龐大，但限于經(jīng)濟能力不足而傾向于購買小戶型，從而推動小戶型公寓熱銷顯著不同。因此，中原建議，本案應(yīng)獨辟蹊徑，在基于項目整體定位保持一致的前提下，推出復(fù)式酒店服務(wù)公寓，既可有效滿足終端消費者面積需求，又能保證總價的合理性，最大程度的獲取投資市場認同，同時酒店服務(wù)公寓的定位還能保證本案的商務(wù)特色，有效滿足內(nèi)部配套功能的需要。、酒店式公寓產(chǎn)品定位——復(fù)式 / 酒店服務(wù) / 公寓體量建議復(fù)式住宅在濰坊市場并不少見，但本案以復(fù)式酒店式服務(wù)公寓形式推出，買一層送一層，在濰坊市場尚屬首例，消費者能否接受，尚難斷定，故中原謹慎建議，推出量不可過大，依據(jù)國內(nèi)一線、二線城市經(jīng)驗并結(jié)合濰坊本地市場計，以23萬平方米為宜。產(chǎn)品建議n 總建面積23萬平方米，戶數(shù)282422套左右；n 按4星級酒店裝修標準；n ，作內(nèi)部隔斷，，買一層送一層，一樓客廳挑空。n 二層的得房率為60%以上，主力戶型的總面積在100平方左右，符合濰坊潛在購房客戶的需求。功能分布：n 1層大堂、物管、管理公司辦公產(chǎn)所 n 2層健身房、洗衣房、24小時營業(yè)便利店等n 3層中西餐廳、咖啡吧、小型商務(wù)中心等n 4層以上作復(fù)式酒店服務(wù)公寓的二室及三室或套房。、酒店式公寓客戶群定位與酒店類似，本案酒店式公寓同樣面對投資客與終端居住群體，但不同的是，酒店式公寓將有一部分用于自住?？腿憾ㄎ唬簄 投資客戶n 自用客戶n 租用客戶下面就對這三個客群進行系統(tǒng)分析。投資客群分析： 濰坊市房地產(chǎn)市場起步伊始，尚屬于賣方市場，市場需求旺盛，商品房價格連年攀升，地產(chǎn)市場投資空間凸現(xiàn)。同時，相對于股票、證券等投資品種，物業(yè)投資收益更穩(wěn)定，故部分游資開始進入地產(chǎn)市場并逐步增加。酒店式公寓以其利好的升值空間與較高的資金回報，一經(jīng)面市即受到投資者的大力追捧。n 年齡：30—50歲n 職業(yè)：政府中高層公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、 企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主n 客源：以濰坊為主，并輻射至周邊城市；n 年可支配收入：45萬元以上n 消費特征：收入高且穩(wěn)定，家庭負擔輕，資金寬裕，有較強的投資意識。自用客群分析：酒店式公寓第二級客群為終端客戶群，大多是收入較高的本地白領(lǐng)階層、外地商務(wù)人士和發(fā)展中的中小私營業(yè)主，充滿活力，發(fā)展加速度大，經(jīng)濟能力強。消費觀念相對超前，向往時尚、自由、前衛(wèi)的生活方式。小面積、低總價、經(jīng)濟實用、入住便捷、物業(yè)管理全面、裝修標準高構(gòu)成吸引該客群的重要因素。n 年齡：30—45歲n 年收入：45萬元以上n 區(qū)域：濰坊市區(qū)n 客群構(gòu)成：企業(yè)中高層管理人員、企業(yè)白領(lǐng)、政府公務(wù)員n 消費特征：收入高且穩(wěn)定，消費意識前衛(wèi)，追求時尚，注重環(huán)境及配套。租用客群分析：該部分客群表現(xiàn)為年青，缺乏資金積累，傾向于低總價物業(yè)，在購買大戶型居所前往往通過租房來滿足居住需求，收入相對較高、穩(wěn)定，消費意識前衛(wèi)，追求享受、舒適的環(huán)境，另有部分駐濰機構(gòu)工作人員。n 年齡：25—35歲n 年收入：4萬元以上n 客群構(gòu)成：企業(yè)中層管理人員、企業(yè)白領(lǐng)、外地駐濰坊商務(wù)人士n 區(qū)域：主要集中在項目周邊，并輻射整個濰坊市n 消費特征：年輕，收入穩(wěn)定，商務(wù)交往較多，注重舒適的居住環(huán)境。、酒店式公寓形象定位 酒店式公寓的終端客戶群多為收入較高的本地年輕白領(lǐng)階層、外地商務(wù)人士、小資和丁克族；這一客群的重要特點充滿活力，發(fā)展加速度大，他們追求時尚、舒適和健康的生活。形象定位：復(fù)式 / 私產(chǎn)宮寓、酒店式公寓價格定位如前所述，參考6個有較強可比性的競爭項目進行比較定價。銷售均價　項目因素 權(quán)重　分值　曼哈頓風尚100威尼斯新城巴黎假日書香苑本案20%20%20%15%%%　地段2018181814141416交通1513131310111112環(huán)境1512121312111013配套1513131310111012設(shè)計1510101111111012裝修107788778物管107777778合計　10080808372726981銷售均價360035003500340035003100　加權(quán)均價3645 3544 3416 3825 3938 3639 3642 注：上述價格單位均為元/㎡上表數(shù)據(jù)顯示，若本案公寓作為普通酒店式公寓，銷售價格建議為3642元/㎡，作為復(fù)式酒店式公寓，參考一線、二線城市價格規(guī)律，㎡。富華國際貿(mào)易中心酒店式公寓入市參考均價建議為：4370元/㎡備注：以上價格為靜態(tài)估計，更客觀的平均價格待入市時機時作部分調(diào)整確定。指標原設(shè)計方案建議方案層數(shù)（層）2015層高（m）總建面積（㎡）3040022800入市均價（元/㎡）36424370總銷售額（萬元）110729964差額（萬元）1108注：故表中數(shù)據(jù)為估算，因方案調(diào)整而節(jié)省的建安成本，本表暫不計算在內(nèi)。表中數(shù)據(jù)顯示，依據(jù)我司建議方案，層數(shù)調(diào)整為15層，銷售面積減少7600㎡，總價提升728元/㎡，總銷售額減少1108萬元，但鑒于普通酒店式公寓市場競爭激烈，而本案原設(shè)計方案并不具備足夠競爭優(yōu)勢，基于此，我司建議，依據(jù)我司建議進行方案調(diào)整，理論上降低總銷售額，但可有效增強自身競爭力，提升銷售均價，加快市場去化，提高資金運轉(zhuǎn)效率，顯著降低市場風險。第3部分 產(chǎn)品設(shè)計建議、總體設(shè)計方向打造濰坊地標建筑，不僅是占據(jù)得天獨厚的地理位置，俯視群雄的高度和航母般的龐大體量，這些都是較為低層次的追求，新時代的地標建筑必須在設(shè)計上有更高的追求。地標建筑除了在高度和體量上，更重要的是在精神上領(lǐng)御全城，要做到這一點，就必須處理好建筑與周圍環(huán)境的關(guān)系，而不能孤立的做建筑，具體來說就是做好總平面分析，將建筑與周圍建筑體、道路、景觀相互關(guān)系分析透徹，通過總平面圖或其他方式予以說明。本案西臨交通干道，南北各有高層建筑遮擋，在設(shè)計時必須予以充分考慮，使其成為本案陪襯，更好的烘托項目主體地位，目前設(shè)計對此考慮不夠充分，可能會形成各自為政的局面。作為未來的地標建筑，在設(shè)計手法上必須高人一等，考慮到濰坊市場上的產(chǎn)品現(xiàn)狀，這一點并不難于實現(xiàn)，但我司認為本案在建筑形體組合方面與體