【正文】 XXX國際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要目 錄前言第一章 概論第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢什么是居家養(yǎng)老社會化？居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn)一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢公共關(guān)系土地資源體制優(yōu)勢二、獨(dú)特的自然資源與地理位置得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境三、項(xiàng)目的特點(diǎn)起點(diǎn)高、規(guī)模大功能齊全，相互依托，相互支撐完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源特有的人文價值與人文吸引力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表國際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表文化長廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表戶外運(yùn)動基地建設(shè)明細(xì)表輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化IC卡管理制度全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化社區(qū)醫(yī)療登記制度定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化個性化家政服務(wù)服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)管理結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障組織機(jī)構(gòu)的保障人員保障三、管理制度分級負(fù)責(zé)，集中管理財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新村民持股計(jì)劃經(jīng)營分區(qū)，效益考核小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力政府對老年類項(xiàng)目大力支持二、市場競爭性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性競爭對手與競爭模式本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)XXX旅游業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的帶動本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的作用第八章 市場營銷策略一、目標(biāo)客戶分析主要客戶人群主要客戶來源地主要客戶狀況描述二、營銷制度與辦法設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理辦事機(jī)構(gòu)人員組成獎勵與處罰過程管理與效益管理三、營銷推廣計(jì)劃四、定向開發(fā)與委托開發(fā)定向開發(fā)與委托開發(fā)說明定向開發(fā)與委托開發(fā)條件定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、房地產(chǎn)銷售收入二、服務(wù)與租賃收入三、不動產(chǎn)價值四、成本分析建設(shè)與開發(fā)成本融資成本機(jī)會成本管理成本營銷成本五、效益評估第十章 融資計(jì)劃一、融資數(shù)額及方式二、融資投向三、資金退出機(jī)制及回報辦法資金退出機(jī)制融資回報辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限資金監(jiān)管方式投資方權(quán)限第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表三、稅后利潤表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動態(tài)投資回收期第十二章 風(fēng)險控制一、政策風(fēng)險二、土地價值三、市場風(fēng)險四、資金使用風(fēng)險第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在2003年正式邁入老齡化社會。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“XXX國際養(yǎng)老園”這個項(xiàng)目研究的最終目的。第一章 概論我國在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺ＸS縣常駐人口110萬人，60歲以上的老齡人口占36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以3%的速度增長。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運(yùn)動、游玩。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。2005年4月，全國社會保障基金理事會理事長項(xiàng)懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，%。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報的新型產(chǎn)業(yè)。2000年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣，而全國2400萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項(xiàng)目。 同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出300萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉落歸根回國養(yǎng)老。這些無疑都擴(kuò)大了中國養(yǎng)老市場與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 XXX國際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個背景下，由XXX市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 XXX國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于XXX市城郊天門山麓桿子坪村，臨近XXX荷花機(jī)場、張羅公路、XXX火車站、XXX中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積20萬m2，項(xiàng)目總投資5億元。項(xiàng)目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護(hù)理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 XXX國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時，也獲得了極大的社會效益。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá)15000畝，在現(xiàn)階段中國嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 在營銷與管理上，本公司參照國際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績與收入掛鉤。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個分區(qū)。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。 在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在30%左右。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為3億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國際老年城一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為3年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。 在3年的項(xiàng)目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅——，按最低銷售均價計(jì)算，每平方米銷售均價為2760元，銷售收入為37250萬，稅前利潤為17950萬。 在風(fēng)險方面，由于老年人問題已經(jīng)成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，同時，此項(xiàng)目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對較低，目前評估價為每畝15萬元。3年后。因此，僅土地增加的價值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險。同時，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍，91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場運(yùn)作中最大的風(fēng)險。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%，%和日本的22%，%%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展中國家中 國資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年我國共有家庭