【正文】 重慶大學(xué)本科學(xué)生課程設(shè)計任務(wù)書課程設(shè)計題目渝中巴蜀智苑項目可行性研究報告學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院專業(yè)工程管理年級2011已知參數(shù)和設(shè)計要求： 詳見附件一、附件二、附件三。學(xué)生應(yīng)完成的工作：收集并整理建設(shè)項目投資政策、投資形勢等宏觀資料。要求熟悉搜索引擎，掌握有關(guān)引擎的運用方法。收集并整理建設(shè)項目區(qū)域相關(guān)資料。要求熟悉并掌握有關(guān)資料的收集方法。進行投資估算、成本估算、銷售收入估算，并編制投資項目現(xiàn)金流量表。要求掌握電子表格Excel在投資估算、成本估算、銷售收入估算和編制投資項目現(xiàn)金流量表中的應(yīng)用。進行項目評價。要求投資收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率，進行項目的不確定性分析。編制建設(shè)項目可行性研究報告。要求編制一份完整建設(shè)項目可行性研究報告書。目前資料收集情況：劉曉君主編《工程經(jīng)濟學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社，2007?！督ㄔO(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），中國計劃出版社，2006。《投資項目可行性研究指南》，中國電力出版社，2002。課程設(shè)計的工作計劃：． 收集并整理建設(shè)項目投資政策、投資形勢等宏觀資料。. 收集并整理建設(shè)項目區(qū)域相關(guān)資料。. 進行投資估算、成本估算、銷售收入估算，并編制投資項目現(xiàn)金流量表。. 進行項目評價。 編制建設(shè)項目可行性研究報告。任務(wù)下達日期 2013 年 3 月 10 日 完成日期 2013 年 6 月 25 日指導(dǎo)教師 （簽名） 學(xué) 生 雷彬 （簽名）附件一：2012年《工程經(jīng)濟學(xué)》課程設(shè)計條件土地A重慶市國土資源和房屋管理局國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告渝國土房管告字[2010]xx號根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)有地使用權(quán)規(guī)定》，現(xiàn)對以下擬供應(yīng)宗地按出讓年限商業(yè)40年、住宅50年予以公告，公告時間為2013年 3月13日12：00—2013年3月23日12：（含2家）申報的，土地供應(yīng)方將擇日采取招標拍賣方式確定受讓方；公告時間內(nèi)有1家申報的，土地出讓方將掛牌出讓。招標拍賣日期另行通知。請有意受讓者在公告截止前到重慶市土地和礦產(chǎn)權(quán)交易中心報名，索取出讓具體要求和資料。每個同學(xué)根據(jù)附件一，按所在地區(qū)所選項目資料填入下表。地塊基本情況、規(guī)劃設(shè)計主要指標及要求表序號土地位置用途土地面積(m2)建筑規(guī)模(m2)/容積率建筑限高（米）建筑密度（%）綠地率（%）起始價（萬元）出讓方式3渝中區(qū)渝中組團C分區(qū)C111號地塊二類居住用地兼容商業(yè)金融用地51652≤510000按規(guī)劃要求按規(guī)劃要求按規(guī)劃要求掛牌2 . 資金條件 自有資金60%；銀行貸款40%，建設(shè)期分年等額放貸，貸款利率為8%（按年計息）。借款本息在在最后一筆貸款后第2年末采用一次償還。 3 . 開發(fā)周期 12季度4 . 銷售條件 在第12季度年開始預(yù)售，13至15季度為銷售期。5 . 選題 渝中區(qū)巴蜀智苑項目的投資分析。 重慶市渝中組團巴蜀智苑項目 可行性研究報告 重慶捷程置業(yè)有限公司 申報時間：2013年3月25日《工程經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計》 重慶市渝中組團 C分區(qū)巴蜀智苑項目 （重慶市渝中區(qū)）可行性研究報告指導(dǎo)教師：重慶大學(xué)向鵬成博士單 位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院專業(yè)班級：11級工程管理2 班學(xué) 生：雷彬?qū)W 號：20110630完成時間：2013年6月25 日成 績： 目錄Error! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not ! Reference source not found. 投資項目可行性研究報告1 總論 項目背景（1）項目名稱：巴蜀智苑（2） 承辦單位概況 承辦單位：重慶捷程置業(yè)有限公司 公司行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā) 公司性質(zhì)： 民營公司 公司規(guī)模： 150500人 公司簡介：重慶捷程置業(yè)有限公司成立于2011年1月，是由重慶渝開發(fā)與重慶新城開發(fā)建設(shè)股份公司共同出資組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司目前在建項目主要以城市綜合體為主，產(chǎn)品形態(tài)包括超高層、五星酒店、商業(yè)、寫字樓、住宅等。 公司控股股東重慶市新城開發(fā)建設(shè)股份有限公司成立于1998年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、大市政建設(shè)、土地整治、動遷房建設(shè)、資本運營等業(yè)務(wù)。公司是二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的國有股份企業(yè) ，也是首批獲得重慶市政府公益性項目建設(shè)管理代理機構(gòu)（甲級）資質(zhì)證書的單位。在2005年3月15日獲得 “重慶首批誠信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榮譽稱號；2005年6月16日，被評為“重慶市第四屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強企業(yè)”之一； 公司控股股東重慶渝開發(fā)股份有限公司，是經(jīng)重慶市人民政府批準，于1978年12月成立的重慶市最早的一家具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是重慶市最早的國有控股上市公司。簡稱渝開發(fā)，股票代碼000514，現(xiàn)有總資產(chǎn)46億。曾先后獲評三屆（首屆、第五屆、第六屆）“重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強”、“中國證券市場年會金鳳凰獎”、“金鷹獎”、“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”等榮譽。圖一：地塊交易信息（３）可行性研 究報告編制理由 一 國家及重慶市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策； 二 重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要； 三 重慶市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）； 四 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額； 五 重慶渝中區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料； 六 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書； 七 項目建議書及其批復(fù)文件； 八 其他有關(guān)依據(jù)資料。 （４）項目提出的理由現(xiàn)今，隨著人們生活水平的提高以及生活理念的改變，高文化氛圍高品質(zhì)環(huán)境住宅產(chǎn)業(yè)正在成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點。渝中區(qū)渝中組團C分區(qū)C111號地塊具有良好的具有良好的自然環(huán)境、人文環(huán)境和便利的商業(yè)設(shè)施，符合重慶人人文、自然環(huán)境、居住便宜互相宜的購房理念，是小區(qū)開發(fā)的首選。 渝中區(qū)渝中組團C分區(qū)C111號地塊位于長江、嘉陵江交匯處，兩江環(huán)抱，形似半島，山水相依，水天相映。項目“巴蜀智苑”周邊文化氛圍濃厚，有“鄒容烈士紀念碑”、“文化館巷”等革命意義較濃厚的建筑相毗鄰，并有“人民路小學(xué)”、“重慶郵電大學(xué)”等學(xué)校想環(huán)繞。渝中區(qū)全年開展老城墻故事會、湖廣會館詩會等“唱讀講傳”四位一體活動5000場。城區(qū)內(nèi)山水特色顯著、歷史人文積淀深厚、城市空間尺度宜人。渝中區(qū)是重慶的商貿(mào)中心。區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè)態(tài)豐富，匯聚了重慶商社集團、美美時代百貨、太平洋百貨、重慶百貨、新世紀百貨、王府井百貨等一批知名商貿(mào)企業(yè)，朝天門綜合交易市場等一批專業(yè)市場的影響力、輻射面不斷擴大，區(qū)域社會消費品零售總額占全市1/ 8強。渝中區(qū)是重慶的信息中心。區(qū)域內(nèi)集中了重慶電信、重慶日報報業(yè)集團、重慶出版集團、西南信息中心等全市主要的郵電通信、新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)媒介、出版機構(gòu)，以及一大批行政機構(gòu)，是各類信息資源的富集之地，同時，信息要素市場體系日臻完善，連接到戶、輻射四方的信息高數(shù)公路初具雛形，政務(wù)信息化、商務(wù)信息化、社會信息化走在前列，在全市信息匯集、交流、擴散中的地位作用突出。渝中區(qū)是重慶的文化中心。作為重慶的“母城”，三次建都、四次筑城，歷史悠久，是巴蜀文化、抗戰(zhàn)文化、紅巖文化的發(fā)源地，是重慶文化的“根”和“源”。重慶中國三峽博物館、湖廣會館、通遠門古城墻遺址公園、市規(guī)劃陳列館等標志性文化設(shè)施傳承城市文脈，解放碑CBD周末音樂會、人民廣場全民健身等群文活動豐富多彩，文藝演出、文化交流精彩活躍。 項目概況（1） 擬建地點 “巴蜀智苑”所屬的渝中區(qū)渝中組團C分區(qū)C111號地塊位于渝中區(qū)兩路口（2） 建設(shè)規(guī)模和目標 擬建項目為的用途為二類居住、商業(yè)，類別為高層，規(guī)劃總用地面積為51652m2，總建筑面積為494310m2。住宅建筑面積為477533㎡，商業(yè)建筑面積面積為㎡ 16477，公共設(shè)施建筑面積為300m2，建筑高度99m,建筑層次為33層。 打造別具一格的高品質(zhì)高層住宅，與周圍的環(huán)境交相呼應(yīng)，充分利用渝中區(qū)環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境濃厚、交通條件便捷的優(yōu)勢，與主城其他區(qū)錯位發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高品質(zhì)生態(tài)商住產(chǎn)業(yè)，以此拓展渝中區(qū)房地產(chǎn)市場，壯大房地產(chǎn)業(yè)，改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)保護自然生態(tài)環(huán)境，而且還可以彌補重慶都市圈高端人群集中居住區(qū)的功能，為宜居重慶建設(shè)作出特殊貢獻。表一：建筑總規(guī)劃 用途土地面積(m2)容積率建筑密度（%）總建筑面積住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積公共建筑面積建筑高度（米）綠地率（%）起始價（萬元）二類居住商業(yè)51652　29%494310477533164773009932%148253（３）主要建設(shè)條件 一 國家政策及政府工作報告：2010年，國務(wù)院專門研究和完善了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，遏制部分城市房價過快上漲，抑制投資投機性購房，同時也提出在保證保障性安居工程和普通商品房供給的前提下，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費。重慶房價本身不高、漲得不快，應(yīng)該屬于區(qū)別對待的范圍。加之主城正在進行新一輪的大規(guī)模擴張，住房的剛性需求還會在較長時期內(nèi)處于較快增長。初步判斷，重慶明年的房價走勢是先升后穩(wěn)，高檔房地產(chǎn)價格保持增長勢頭。北碚生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會事業(yè)發(fā)達、交通條件便捷，發(fā)展高質(zhì)量的高層商住產(chǎn)業(yè)有著巨大的潛力和廣闊的前景。 二 土地政策：2004年頒布實施了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，2006年9月份出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，國務(wù)院在部署2006年第4季度經(jīng)濟社會發(fā)展工作時再次強調(diào)，“嚴格審批新增建設(shè)用地，加快落實國家土地督察制度”，標志著國家在土地管理和調(diào)控政策上的重大調(diào)整。土地資源的緊張和成本的上升將促使房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模擴張向開發(fā)高品質(zhì)精品項目轉(zhuǎn)型。擬建集高品質(zhì)與經(jīng)濟性為一體的高層住宅將具有很大的市場競爭力。（４）主要技術(shù)經(jīng)濟指標 一 容積率= 二 綠化率=32% 三 建筑密度=29% 四 土地價格=148253萬元2 項目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析2012年至今：受2011年影響，政府房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，“鼓勵消費、抑制投機”政策將趨精細化；限貸政策更強調(diào)“差別化、動態(tài)化”；行政限購政策依然延續(xù)，但考慮采取財稅手段；房產(chǎn)稅試點繼續(xù)擴大，但開展存量房征稅還有較大難度；保障房新開工量調(diào)整為700多萬套，融資是關(guān)鍵。在今年出臺了國五條政策，完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強市場監(jiān)管。從城市房價指數(shù)分析，就重點城市而言，2011年8月開始連續(xù)10個月環(huán)比下跌，整體跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月價格為15684元/平方米，%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以來連續(xù)上漲至12月的16157元/平方米，較歷史高點（2011年6月）跌幅在1%以內(nèi)。各類城市對比：一二線城市對市場反應(yīng)更敏感，三線城市變化最較小。整體來看，各線城市住宅價格環(huán)比變化走勢整體一致，各線城市價格自2010年9月開始連續(xù)12個月均環(huán)比上漲但漲幅逐漸縮小，%%，下降幅度最大，價格絕對水平由20775元/平方米上漲至22347元/平方米；%%，價格由8709元/平方米上漲至9501元/平方米；%%，變化幅度最小。2011年下半年至2012年上半