【正文】 第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目概況及發(fā)展商項(xiàng)目名稱(chēng)：“利得爾大廈”項(xiàng)目概況“利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，重慶火車(chē)北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)，南面為32米城市主干道——站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，場(chǎng)地交通條件良好車(chē)行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米，南北長(zhǎng)96米，?；噩F(xiàn)為一塊平地。大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為：主體分為A、B兩個(gè)塔樓，消防車(chē)道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為29+1層住宿樓，B棟塔樓為16+1層住宿樓。，為商住樓。整個(gè)建筑分為A棟住宅區(qū)與B棟住宅區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商重慶利得爾實(shí)業(yè)有限公司成立于1986年，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣，是一家具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實(shí)體。至今為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值超過(guò)10億元。目前正處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目有：重慶利得爾大廈、利得爾文星大廈、利得爾北碚國(guó)際商業(yè)城、利得爾合川商業(yè)城。二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2001）沙字第0031號(hào)《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書(shū)》。重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2000）沙字第0044號(hào)《關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見(jiàn)通知書(shū)》。重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建函[2002]68號(hào)《重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于利得爾等兩個(gè)項(xiàng)目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。渝府發(fā)[2001]41號(hào)《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見(jiàn)的通知》。重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“利得爾大廈”項(xiàng)目的有關(guān)文件。重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書(shū)。重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。國(guó)家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。國(guó)家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。第二章 市場(chǎng)需求分析一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境（一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年重慶在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類(lèi)似分成幾大區(qū)域。加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤(pán)的投資與收益。1997年3月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開(kāi)了國(guó)家開(kāi)發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入重慶，國(guó)內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富，都成為推動(dòng)重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。此外，隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動(dòng)，我市繼續(xù)加大投資力度。，%。，%，%；，%；，%；，%。由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和企業(yè)效益的明顯改善，促進(jìn)了財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。，%。綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了很好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，%，%，投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。，。前3季度，%，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，%，%，投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。，。，%，%%。，%。由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量呈上升態(tài)勢(shì)，且增幅較大。開(kāi)發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開(kāi)發(fā)資金充裕，為我市進(jìn)一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱土。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來(lái)一直是我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心，近年來(lái)開(kāi)發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。1998年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)()、江北區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、渝北區(qū)（）、沙坪壩區(qū)（）。至2000年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散過(guò)程中，重心開(kāi)始偏向九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。2000年，開(kāi)發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開(kāi)發(fā)投資格局繼續(xù)維持。這種開(kāi)發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實(shí)施本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)有利條件。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷(xiāo)售狀況對(duì)比如下圖21()所示。48 圖21.（a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷(xiāo)售件數(shù)對(duì)比 圖21.(b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷(xiāo)售面積對(duì)比圖21.(c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對(duì)比（二） 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要政策環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還應(yīng)該有一個(gè)良好的政策環(huán)境支持，簡(jiǎn)略地說(shuō)，重慶市地方政府為支持重慶房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出臺(tái)了如下幾條主要政策措施：，進(jìn)一步完善住房公積金制度。為加大住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。同時(shí)也為進(jìn)一步加大住房公積金對(duì)住房公積金繳存職工的個(gè)人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會(huì)效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來(lái)的實(shí)惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā)[2001］3號(hào)文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最高限額、可貸比例、最長(zhǎng)期限，主要是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長(zhǎng)公積金貸款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu)，以舊換新，以小換大。具體為：a、公積金個(gè)人住房貸款最高限額由原6萬(wàn)元調(diào)整為7萬(wàn)。b、住房公積金個(gè)人住房貸款可貸比例由原不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的50%調(diào)整為70%。c、住房公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限由原15年調(diào)整為20年。2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。3. 清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開(kāi)發(fā)成本。4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。5. 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。包括：⑴ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。⑵ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律不得交付使用。⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場(chǎng)內(nèi)一次完成。⑷ 強(qiáng)化開(kāi)放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷(xiāo)售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。⑸ 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開(kāi)發(fā)區(qū)居民的生活。 ⑹ 本年初國(guó)家再次降低存貸利率。⑺ 同時(shí)重慶市也減少了商品房屋買(mǎi)賣(mài)的交易費(fèi)用。以上的一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實(shí)施卻極大地刺激了我市的住房消費(fèi)，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀重慶市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來(lái)，持續(xù)增長(zhǎng)的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示，19972001年重慶市保持了最大的漲幅，從分類(lèi)物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個(gè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，她已具有相當(dāng)厚實(shí)的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及水平，樓盤(pán)的品質(zhì)，居民的消費(fèi)水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近兩年國(guó)家取消住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費(fèi)觀念都隨之改變。按目前重慶市樓價(jià)指數(shù)分析，重慶市住宅價(jià)格分三個(gè)層次，以下列出沙坪壩區(qū)住宅價(jià)格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報(bào)告待分析樓盤(pán)的定價(jià)參照，如表22所示。另?yè)?jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年重慶市人均居住面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有700萬(wàn)平方米，且同時(shí)消化，因而投資資金量將超過(guò)70億元。這說(shuō)明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積900萬(wàn)平方米,按重慶市現(xiàn)行的市場(chǎng)均價(jià)1800元/m2估算，銷(xiāo)售總量應(yīng)在162億元。根據(jù)重慶市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房的潛在需求在未來(lái)510年內(nèi)將保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭。在重慶市政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時(shí)，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開(kāi)發(fā)大西部的大形勢(shì)下，爭(zhēng)取樹(shù)立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位，這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時(shí)機(jī)和環(huán)境。表22 重慶市住宅價(jià)格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)面 積（m2）起 價(jià)（元/m2）位 置沙坪壩華宇廣場(chǎng)372402600小新街29號(hào)學(xué)林雅園952702400學(xué)府路榕湖國(guó)際花園1052202200沙坪公園千竹景苑321261500上土灣隆慶樓301261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場(chǎng)名仕閣1312287000民族路天倫華苑1201603800大同路巴渝世家601383300民生路重慶森林30672700民生路華富大廈521231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑1202302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡芷苑1051572100松樹(shù)橋嶺秀錦園912401980紅金路陽(yáng)光麗景85．2150．621450黃泥磅二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(一) 重慶市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。沙區(qū)下轄13個(gè)街道辦事處、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積383平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里。，其中城市人口41萬(wàn)人。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國(guó)人民憶苦思甜、教育子孫后代的基地之一。同時(shí)，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《重慶市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心。跨入二十一世紀(jì)，沙坪壩人正抓住西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，堅(jiān)持“改善城市形象，增加財(cái)政收入、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場(chǎng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。如此大好的形勢(shì)吸引了眾多的商家來(lái)此投資，成為各商家的必爭(zhēng)之地。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機(jī)、人生鼎沸、車(chē)流川息的景象。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、加快發(fā)展，力爭(zhēng)早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對(duì)外開(kāi)發(fā)之“窗”。力爭(zhēng)在二十一世紀(jì)之初跨入中國(guó)中西部先進(jìn)區(qū)行列。下面是對(duì)其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有用的訊息。1. 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。，、。，，城市居民人均可支配收入6421元，農(nóng)民人均純收入2861元。2. 城市建設(shè)近幾年來(lái)，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。城市綜合能力日益增強(qiáng)，城市形象和投資環(huán)境不斷改善。“九五”期間，，下水道5970米，安裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專(zhuān)用車(chē)30輛；，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專(zhuān)線，改造、延伸公交路線21條、新增和更新公共交通運(yùn)營(yíng)車(chē)輛220輛。城市供水、電、氣能力進(jìn)一步提高，。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。到2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺(tái)，51家重點(diǎn)污染源基本作到達(dá)標(biāo)排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來(lái)否決不利于環(huán)境保的新建項(xiàng)目40余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè)17家。工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)中起著支撐作用，工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，民營(yíng)和個(gè)體私營(yíng)工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。，%，%，占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%，%。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。按區(qū)報(bào)市口徑，%。沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開(kāi)了交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國(guó)道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來(lái)，沙區(qū)多渠道籌集資金23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快，1997年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到2000年有70%的社通公路，%。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車(chē)的地區(qū)。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來(lái)客商、居民落戶沙區(qū)。 沙區(qū)