【正文】 心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè)文化廣場和歷史文化名人廣場，引進(jìn)重百沙坪商場、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè)零售、餐飲、酒店的發(fā)展，形成了重慶市最有特色的商業(yè)文化街區(qū)。2000年末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)200個，；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險承保額突破百億元大關(guān)。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。同時也帶動了金融保險業(yè)的發(fā)展。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。按區(qū)報市口徑，%。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，%。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，民營和個體私營工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。到2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺，51家重點(diǎn)污染源基本作到達(dá)標(biāo)排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保的新建項目40余件，取締關(guān)停“十五小”污染企業(yè)17家。城市供水、電、氣能力進(jìn)一步提高?！熬盼濉逼陂g，下水道5970米，安裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車30輛；，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。2. 城市建設(shè)近幾年來，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。、。下面是對其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對本項目開發(fā)有用的訊息。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。如此大好的形勢吸引了眾多的商家來此投資，成為各商家的必爭之地。同時，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的《重慶市城市總體規(guī)劃》將沙區(qū)定位為全市科教文化中心。其中城市人口41萬人。芷苑1051572100松樹橋嶺秀錦園912401980紅金路陽光麗景85．2150．621450黃泥磅二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(一) 重慶市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。在重慶市政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢下，爭取樹立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位，這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時機(jī)和環(huán)境。這說明重慶市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積900萬平方米,按重慶市現(xiàn)行的市場均價1800元/m2估算，銷售總量應(yīng)在162億元。按目前重慶市樓價指數(shù)分析，重慶市住宅價格分三個層次，以下列出沙坪壩區(qū)住宅價格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報告待分析樓盤的定價參照，如表22所示。重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當(dāng)厚實的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費(fèi)水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀重慶市房地產(chǎn)的市場發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。⑺ 同時重慶市也減少了商品房屋買賣的交易費(fèi)用。⑸ 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。包括：⑴ 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費(fèi)。b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價款總額的50%調(diào)整為70%。允許房改房上市交易，鼓勵差價換購，以舊換新，以小換大。同時也為進(jìn)一步加大住房公積金對住房公積金繳存職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā)[2001］3號文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高限額、可貸比例、最長期限，主要是：堅決停止福利性建房和分房，實行貨幣化分房。48 圖21.（a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對比 圖21.(b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對比圖21.(c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對比（二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個良好的政策環(huán)境支持，簡略地說，重慶市地方政府為支持重慶房地產(chǎn)的開發(fā)出臺了如下幾條主要政策措施：，進(jìn)一步完善住房公積金制度。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實施本項目開發(fā)的一個有利條件。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、沙區(qū)（）、渝北區(qū)（）、江北區(qū)（）。1998年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)()、江北區(qū)（）、九龍坡區(qū)（）、南岸區(qū)（）、渝北區(qū)（）、沙坪壩區(qū)（）。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土。由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢，且增幅較大。%，%%。據(jù)統(tǒng)計資料，%，%，投資增長迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。%。由于投資資金到位良好，從而保證了項目建設(shè)的順利進(jìn)行。%。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團(tuán)、公司進(jìn)入重慶，國內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動力。1997年3月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。第二章 市場需求分析一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。重慶市建設(shè)委員會渝建函[2002]68號《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于利得爾等兩個項目列入危舊房改造工程的批復(fù)》。二、項目可行性研究的依據(jù)重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2001）沙字第0031號《重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書》。北碚國際商業(yè)城、利得爾利得爾大廈、利得爾至今為止，房地產(chǎn)開發(fā)累計建筑面積達(dá)40萬平方米，總產(chǎn)值超過10億元。整個建筑分為A棟住宅區(qū)與B棟住宅區(qū)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為：主體分為A、B兩個塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，A棟塔樓為29+1層住宿樓，B棟塔樓為16+1層住宿樓?；噩F(xiàn)為一塊平地。第一章 總 論一、項目名稱、項目概況及發(fā)展商項目名稱：“利得爾大廈”項目概況“利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，重慶火車北站以東，緊鄰華宇廣場，南面為32米城市主干道——站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，場地交通條件良好車行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米，南北長96米。大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。為商住樓。項目開發(fā)商簡介本項目開發(fā)商重慶利得爾實業(yè)有限公司成立于1986年，注冊資金2000萬元人民幣，是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實體。目前正處在開發(fā)過程中的項目有：重慶文星大廈、利得爾合川商業(yè)城。重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（2000）沙字第0044號《關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見通知書》。渝府發(fā)[2001]41號《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實施意見的通知》。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“利得爾大廈”項目的有關(guān)文件。重慶市利得爾實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。近幾年重慶在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來越重要的地位。加之受長江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。此外，隨著國家增發(fā)國債和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動，我市繼續(xù)加大投資力度。%，%；，%；，%；，%。經(jīng)濟(jì)增長和企業(yè)效益的明顯改善，促進(jìn)了財政收入持續(xù)增長。綜上所述，在全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計資料，%，%，投資增長迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。前3季度，%，%。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（）%的情況下，%。%。開發(fā)商對我市房地產(chǎn)市場前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開發(fā)資金充裕，為我市進(jìn)一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來一直是我市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。至2000年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散過程中，重心開始偏向九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對比如下圖21()所示。為加大住房公積金個人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。擴(kuò)大公積金制度實施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。具體為：a、公積金個人住房貸款最高限額由原6萬元調(diào)整為7萬。c、住房公積金個人住房貸款最長期限由原15年調(diào)整為20年。3. 清理收費(fèi)項目，降低住宅開發(fā)成本。5. 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。⑵ 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者一律不得交付使用。⑷ 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。 ⑹ 本年初國家再次降低存貸利率。以上的一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實施卻極大地刺激了我市的住房消費(fèi)，從而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示，19972001年重慶市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。近兩年國家取消住房實物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費(fèi)觀念都隨之改變。另據(jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年重慶市人均居住面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有700萬平方米，且同時消化，因而投資資金量將超過70億元。根據(jù)重慶市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房的潛在需求在未來510年內(nèi)將保持強(qiáng)勁的勢頭。表22 重慶市住宅價格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項目名稱面 積（m2）起 價（元/m2）位 置沙坪壩華宇廣場372402600小新街29號學(xué)林雅園952702400學(xué)府路榕湖國際花園1052202200沙坪公園千竹景苑321261500上土灣隆慶樓301261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場名仕閣1312287000民族路天倫華苑1201603800大同路巴渝世家601383300民生路重慶森林30672700民生路華富大廈521231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑1202302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡沙區(qū)下轄13個街道辦事處、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積383平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國人民憶苦思甜、教育子孫后代的基地之一?？缛攵皇兰o(jì)，沙坪壩人正抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，堅持“改善城市形象，增加財政收入、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機(jī)、人生鼎沸、車流川息的景象。力爭在二十一世紀(jì)之初跨入中國中西部先進(jìn)區(qū)行列。1. 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 建國以來，特別是改革開放以來，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有了長足的發(fā)展。城市居民人均可支配收入6421元，農(nóng)民人均純收入2861元。城市綜合能力日益增強(qiáng)，城市形象和投資環(huán)境不斷改善。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線21條、新增和更新公共交通運(yùn)營車輛220輛。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)中起著支撐作用，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。%，%，占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%，%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。沙區(qū)實施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開了交通“頸瓶”。近幾年來，沙區(qū)多渠道籌集資金23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓