【正文】 寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快，1997年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到2000年有70%的社通公路，%。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來(lái)客商、居民落戶沙區(qū)。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來(lái)投資。目前，沙區(qū)已形成了以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營(yíng)部、開(kāi)展證券交易業(yè)務(wù)；中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，增加險(xiǎn)種，規(guī)范運(yùn)作。 九五”期間，沙坪壩區(qū)著眼于“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞好大流通”。 2000年，結(jié)合“結(jié)構(gòu)調(diào)整年”，大力進(jìn)行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進(jìn)了肯德基快餐、國(guó)美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠(chéng)服裝廣場(chǎng)，新世紀(jì)超市和融信商店街開(kāi)業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場(chǎng)等五大專業(yè)市場(chǎng)也漸成規(guī)模。年底，商業(yè)文化廣場(chǎng)又被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為“全國(guó)首批購(gòu)物放心一條街”。 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀自重慶直轄以來(lái)，一方面由于國(guó)家政策的傾斜，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策，西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有天時(shí)、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。%。%；，%。 下表23給出各個(gè)區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)比情況，以獲得對(duì)重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢(shì)頭有一個(gè)直觀的了解。到2001年年底達(dá)到最高水平1895元/平方米。表中所列是沙坪壩區(qū)各個(gè)區(qū)位房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)比，從中可以獲得我們?cè)趯?duì)擬建樓盤進(jìn)行定價(jià)時(shí)一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場(chǎng)、大中小學(xué)、醫(yī)院、圖書(shū)館、文化館、廣場(chǎng)。龍泉大廈小龍坎143190 m21410華宇（6）工程進(jìn)度：目前已修建到群樓以上9層，交房時(shí)間為2003年3月。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個(gè)特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績(jī)要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。（1）開(kāi)發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。（4）社區(qū)環(huán)境及配套：學(xué)林雅園位居重慶大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰重慶大學(xué)、重慶七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、餐飲。小區(qū)依山而建，共分三大臺(tái)階、四個(gè)組團(tuán)，由34棟9至18層小高層建筑組成。一、二期銷售業(yè)績(jī)較佳，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，銷售率達(dá)到總建筑面積的70%。（9）戶型結(jié)構(gòu)：戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯(cuò)層。2）聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問(wèn)公司打造品牌物業(yè)形象。4）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好。2）容積率偏高，房屋較密。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功，開(kāi)發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。在這些教師的帶動(dòng)下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。華宇廣場(chǎng)（1）開(kāi)發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司（2）位置：小龍坎新街（3）道路與交通華宇廣場(chǎng)東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔32米寬的城市次干道站東路與重慶火車北站為鄰，北面跨48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對(duì)。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。（5）規(guī)模華宇廣場(chǎng)總用地面積46332平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米，%，%，停車位856個(gè)。（6）工程進(jìn)度及銷售情況 一期工程交房時(shí)間為2002年7月，二期交房時(shí)間為2003年6月。（7）價(jià)格：2500元/平方米3430元/平方米。加上開(kāi)發(fā)商雄厚的實(shí)力和大力的宣傳。4．天驕年華（1）開(kāi)發(fā)商：重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司（2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路（3）道路與交通：該項(xiàng)目處于鳳天路與天馬路交會(huì)處，交通較為方便。（5）規(guī)模：占地面積160畝，總建筑面積27萬(wàn)平方米，%，先期建設(shè)A區(qū)，占地面積100畝，建筑面積17萬(wàn)平方米。（7）價(jià)格：起價(jià)2180元/平方米（8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：主要戶型為二房二廳、三房二廳（10）項(xiàng)目特色：1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心4）品牌物業(yè)，物管較完善（10）項(xiàng)目抗性：1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。3）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤—學(xué)林雅園的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。A區(qū)自2001年4月1日開(kāi)盤銷售以來(lái)，銷售率為30%40%左右。三、項(xiàng)目綜合分析（一） 項(xiàng)目背景分析由于沙坪壩是重慶市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融商貿(mào)、文化、信息、高科技中心及交通樞紐，再加上自身環(huán)境的改善，目前沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)以成為全市的熱點(diǎn)，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，欲購(gòu)區(qū)域在北部新城的比例最大，占總量的31%，其次為沙坪壩區(qū)占22%，再次為渝中區(qū)占20%。項(xiàng)目所在地為沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，場(chǎng)地位于火車北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，地理位置十分優(yōu)越。但我們同時(shí)也應(yīng)該看到，近年來(lái)沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤：學(xué)林雅園、華宇廣場(chǎng)、天驕年華、芳草地等。生產(chǎn)市場(chǎng)的激增和消費(fèi)市場(chǎng)的有限讓沙區(qū)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)在所難免。所以，對(duì)沙區(qū)房地產(chǎn)嚴(yán)峻形式有所了解的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要想本相目開(kāi)發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟隨市場(chǎng)及時(shí)的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷調(diào)整，只有這樣本項(xiàng)目所作的種種預(yù)測(cè)才能充分為項(xiàng)目發(fā)揮作用，才更貼近實(shí)際。，社會(huì)環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、山峽廣場(chǎng)（正在修建）、重百沙坪商場(chǎng)、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、重點(diǎn)大、中、小學(xué)等。 ，能滿足城市不同消費(fèi)層次的需要。5．好地段+好產(chǎn)品=優(yōu)秀的單體樓盤（三） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析1．由于沙區(qū)房地產(chǎn)近年來(lái)非常紅火，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，就其周圍銷售良好的華宇小區(qū)與單體樓——沙龍廣場(chǎng)就會(huì)對(duì)其銷售帶來(lái)極大的對(duì)抗。（四）對(duì)本項(xiàng)目的建議及結(jié)論據(jù)近期對(duì)沙區(qū)主要地段實(shí)地走訪居民及樓盤走訪調(diào)查分析總結(jié)以下幾點(diǎn)：（1） 沙坪壩區(qū)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：“以3人（占70%）或4人（占20%）為主的夫妻二人居?。ㄕ?0%）”；因此，反映在該區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于戶型的需求上面，同樣是著重與80125的二室二廳或三室二廳（%）；（2）沙坪壩區(qū)家庭年收入上同樣呈現(xiàn)出“中檔約偏高”的水平，即，在35萬(wàn)元的占被訪者的90%，%，但該區(qū)消費(fèi)群體對(duì)住宅均價(jià)的接受卻呈現(xiàn)出偏高的態(tài)勢(shì)，即，%，能承受22002500元的占被訪者的50%，能承受25003000元的占被訪者的26。形成這一現(xiàn)象的主要原因是：第一，該區(qū)住宅供市場(chǎng)因?yàn)橥恋爻杀緲?gòu)成等諸多因素定價(jià)相對(duì)偏高；第二，該區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)多以收入具有相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)家機(jī)關(guān)和凄事業(yè)工作人員、教師等構(gòu)成，對(duì)支付價(jià)位較高但可實(shí)行銀行按揭的項(xiàng)目有相對(duì)較強(qiáng)的承受能力。（4）沙坪壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)住宅建筑類型的取向具有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：其一就是對(duì)“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對(duì)其他各區(qū)較大的興趣，%%的被訪者選擇這兩類住宅；其二就是對(duì)住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對(duì)其他各區(qū)較高，%的被訪者選擇“無(wú)所謂”；造成這種原因是該區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全激活，住宅項(xiàng)目的發(fā)展并未進(jìn)入高峰階段，并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占主要地位的住宅項(xiàng)目多以高層為主，因此形成上述消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)；該區(qū)在消費(fèi)市場(chǎng)多元化發(fā)展方面具有進(jìn)一步挖掘潛力的趨勢(shì)。 在裙樓與住宅轉(zhuǎn)換處設(shè)置休閑區(qū)或物管，以供居民休憩，成為一個(gè)亮點(diǎn)，以吸引消費(fèi)者。另外，停車位現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格是5～8萬(wàn)元/個(gè)，本報(bào)告采用8萬(wàn)元/個(gè)進(jìn)行測(cè)算。第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃依據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)建設(shè)委員會(huì)沙建委初審（2001）第46號(hào)文。重慶市公安局消防局重公消審（2001）（高）（初）字第（147）號(hào)。國(guó)家和重慶市現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及條例。（二）指導(dǎo)思想以批準(zhǔn)的方案為基礎(chǔ)，依據(jù)地方各主管部門及業(yè)主要求，嚴(yán)格遵守建設(shè)部及地方政府制定的相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范。在關(guān)鍵的防火部位均滿足了消防規(guī)范，可在緊急情況下避免重大損失，充分采用自然通風(fēng)，采光這一有利布置，節(jié)省了能源。使該項(xiàng)目做到環(huán)境效益，社會(huì)效益和投資收益的有機(jī)統(tǒng)一。頂部設(shè)計(jì)為躍層，滿足了城市主流戶型的需求；中間筒體設(shè)計(jì)為兩部消防電梯及一部消防剪刀梯，滿足消防要求。頂部躍層均設(shè)置露天曬臺(tái)。負(fù)一層為地下商場(chǎng)，負(fù)三層及負(fù)二層為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，設(shè)置兩個(gè)不同方向不同的車輛出入口，滿足消防要求及使用功能。立面說(shuō)明設(shè)計(jì)追求城市現(xiàn)代文化的風(fēng)采，緊密結(jié)合周邊原有的城市景觀，采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，著重輪廓線的起伏韻律，運(yùn)用金屬、玻璃、石材等現(xiàn)代建筑材料，營(yíng)造出具有全新時(shí)代感的都市新形象。剖面設(shè)計(jì)合理利用建筑豎向交通空間，較好地解決了商業(yè)與居住交通的分流，并利用裙房頂部架空布置綠化景觀，滿足了居住建筑的環(huán)境要求。基本風(fēng)壓值基本風(fēng)壓值 = KN/M2（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程地下三層，地上裙房四層，兩幢塔樓，總高度90米，結(jié)構(gòu)形式為框支剪力墻結(jié)構(gòu)?？拐鸬燃?jí)框架為二級(jí)。第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案一、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ13—86《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14—87業(yè)主提供的資料和要求建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖（二）給水用水量（見(jiàn)下表） 序號(hào)用 水 名 稱用 水?dāng)?shù) 量計(jì) 算 水 量備 注最高日（m3/d）最大小時(shí)（m3/h）1住宅250L/756189Kh=2商場(chǎng)3L/2000/3車庫(kù)地面沖洗水3L/529216/4道路、綠化用水2L/2500/5空調(diào)冷卻水補(bǔ)水168/按循環(huán)水量2%計(jì)小 計(jì)384未預(yù)見(jiàn)水392按小時(shí)10%考慮合 計(jì)42322給水水源本工程采用城市自來(lái)水，由市政給水管接入，接入管管徑為DN150mm。（2）建筑室內(nèi)采用分區(qū)供水，四層及四層以下裙房直接由市政管網(wǎng)供水，五層以上采用加壓供水，其中19—27層采用屋頂水箱直接供水，6—18層采用減壓閥減壓后供水。（三）排水排水制度為生活污水及雨水分流制，污水經(jīng)生化處理達(dá)到國(guó)家一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政管網(wǎng)，雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。二、供電設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程》 JGJ16—83《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—95 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—94《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ133—90《工業(yè)與民用建筑電力接地設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ65—83《重慶地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ65—83業(yè)主提供的資料和要求（二） 本建筑采用一回10KV電源供電，10KV電源由就近降壓站提供，供電電源電纜沿城市電纜溝敷設(shè)至大廈前，再埋地引入大廈配變電所。另在大樓的負(fù)一樓設(shè)置一臺(tái)475KW柴油發(fā)電機(jī)組作為消防負(fù)荷的備用電源。用電標(biāo)準(zhǔn)用電標(biāo)準(zhǔn)住宅按住戶計(jì)算，商場(chǎng)、設(shè)備用房、車庫(kù)等按單位面積估算，動(dòng)力設(shè)備按實(shí)耗計(jì)算，其各項(xiàng)指標(biāo)如下：住宅： 普通 5kW/戶 躍層 8kW/戶商場(chǎng)： 40W／m2車庫(kù)設(shè)備用房： 10W／m2設(shè)備用房照明： 20 W／m2其他設(shè)施： 按實(shí)際計(jì)算消防設(shè)備未計(jì)入用電裝機(jī)容量A、B棟住宅： 1122kWA、B棟電梯： 60KW商場(chǎng)照明： 540 kW室外照明： 15 kW其他設(shè)施： 按實(shí)際計(jì)算，預(yù)計(jì)60 kW合計(jì)： 1797 kW負(fù)荷計(jì)算本項(xiàng)目按照有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。10KV市電引入變配電室，經(jīng)過(guò)計(jì)量、防雷保護(hù)，再以放射方式向兩臺(tái)變壓器供電。發(fā)電機(jī)出線與B1出線相切換，變壓器B1系統(tǒng)和B2系統(tǒng)之間相互聯(lián)絡(luò)，以滿足消防設(shè)備供電要求。變壓器BB2系統(tǒng)采用放射方式分別為消防負(fù)荷供電。無(wú)功補(bǔ)償以電力電容集中補(bǔ)償，在變電所各變壓器出線側(cè)分別設(shè)置無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償屏，電容容量分別為：500KVAR，250KVAR。消防負(fù)荷采用雙電源末級(jí)切換配電，切換箱采用備用電源自投自復(fù)裝置。配電主干線均采用豎向橋架沿電氣井敷設(shè)，配電支干線和支線均穿鋼管或阻燃PVC管在頂、墻、地內(nèi)敷設(shè)。照明照明系統(tǒng)采用樹(shù)干式供電，商場(chǎng)和住宅照明主干線采用插接母線接至各樓層照明配電箱。商場(chǎng)照明以節(jié)能日光燈為主，設(shè)備用房及停車庫(kù)以防水防塵燈為主。除車庫(kù)、商場(chǎng)采用