【正文】 .......................68 社會影響分析 .............................................................................68 項目所在地區(qū)與適性分析 .........................................................69 社會風(fēng)險及對策分析 .................................................................70結(jié) 論 ......................................................................................................71福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 1第一章 總 論 項目基本情況 項目名稱福田大廈建設(shè)項目 項目負責(zé)單位概況單位名稱：于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司項目負責(zé)人： 聯(lián)系電話： 項目擬建地點江西省于都縣城老城區(qū)西部。 項目建設(shè)期本項目建設(shè)期自 2022 年 11 月至 2022 年 10 月，共 4 年。本項目建設(shè)有酒店、商業(yè)、辦公及住宅多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。（2）資金籌措：全部由企業(yè)通過招商引資籌措。 研究工作的主要依據(jù)（1）國家主席令第 29 號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和第 91 號《中華人民共和國建筑法》；（2）《中華人民共和國勞動法》；（3）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（4）中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ37 —87）；（5）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180 —93）；（6）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096—199）；（7）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50054 —95）；（8）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 3綱要》；（9）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》；（10）《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》；（11）《江西省工程建設(shè)其他費用定額》；（12） 《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》；（13）《于都縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（14）《于都縣建設(shè)項目承建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則； （15）《于都縣城市總體規(guī)劃》。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 備注1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 1678303 計算容積率總建筑面積 平方米 1217734 不計容積率總建筑面積 平方米 460575 容積率 6 總建筑占地面積 平方米 157097 總建筑密度 % 福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 48 總綠地面積 平方米 40039 綠地率 % 10 總綠化面積 平方米 1190311 綠化率 % 12 建筑最高層數(shù) 層 3113 建筑主體高度 米 10014 總停車位 輛 113515 住宅總戶數(shù) 戶 38416 住宅總?cè)藬?shù) 人 1288福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 5第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》 （國發(fā)〔2022〕21 號）第六部分“培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，走出振興發(fā)展新路子”中明確提出“推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強輻射帶動能力。新中國成立 60 多年來，于都人民繼承優(yōu)良革命傳統(tǒng)，大力弘揚長征精神，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，奮力拼搏，始終咬定發(fā)展不放松，特別是換屆以來，于都縣級班子更是跳出于都看于都，不斷深化對縣情的認識，更加堅定以加快發(fā)展為己任，以改善人民生活為宗旨的執(zhí)政追求，牢固樹立發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、民生為本的理念，科學(xué)描繪了建設(shè)幸福于都的宏偉藍圖。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，于都縣住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進于都縣城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，于都縣計劃在縣城區(qū)開發(fā)建設(shè)包括高檔酒店辦公樓、高級住宅樓、商業(yè)中心以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟任務(wù)，更是重大的政治任務(wù)，對全國革命老區(qū)加快發(fā)展具有標(biāo)志性意義和示范性作用。在全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期和深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期，作為蘇區(qū)精神主要發(fā)源地之一的于都縣，將大力傳承和弘揚蘇區(qū)精神，秉承發(fā)展為先、生態(tài)為重、創(chuàng)新為魂、福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 7民生為本的理念，團結(jié)帶領(lǐng)百萬老區(qū)人民堅持加快發(fā)展，推進轉(zhuǎn)型發(fā)展，著力建設(shè)經(jīng)濟繁榮、城鄉(xiāng)秀美、生態(tài)宜居、社會和諧的幸福于都，讓老區(qū)人民過上更加富裕、更加安康、更加和諧、更加美滿的幸福生活。于都縣在邁向現(xiàn)代化國際大都市的進程中，肩負著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。福田大廈建設(shè)項目的成功實施，將大大加快于都縣城區(qū)的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地乃至全縣帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。這種結(jié)構(gòu)性門檻對于城市整體發(fā)展的負作用是顯而易見的：一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。在區(qū)域一體化趨勢中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。針對目前于都縣城區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，將建設(shè)福田大廈項目，該項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。既可以滿足當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ淖》啃枨?，擴大住房消費，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。與之相對的是三線城市及縣級城市的房地產(chǎn)市場異?；鸨尸F(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。（1）于都縣近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2022 年一季度，于都縣的房地產(chǎn)市場形勢再度顯現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，主要呈現(xiàn)三大特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，新增七個開發(fā)項目。一季度，全縣商品房銷售總面積 萬 m2，其中住宅銷售面積 萬 m2，非住宅銷售面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 7%、8%和 81%；房屋銷售額達 億元，同比增長 79%；房地產(chǎn)稅收達 6694 萬元；三是二手房交易成交量明顯好于去年同期。2022 年 1～5 月，于都縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)總量達 萬 m2；其中商品房新開工面積 萬 m2；商品房銷售面積 萬 m2（其中住宅銷售面積福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 11 萬 m2，非住宅銷售面積 萬 m2） ；房屋銷售額達 億元；房地產(chǎn)稅收達 萬元。從上述介紹可知于都縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。據(jù)此對于都縣進行規(guī)劃布局，提出了“開放興縣，工業(yè)強縣，農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，縣城經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。本項目地處于都縣縣城，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。（2）于都縣房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或間接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，中國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占GDP 的比重近 9%，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，可以看出整體于都縣地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)：福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 12①宏觀經(jīng)濟形勢較好，于都近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈，居民生活水平不斷攀升。②于都縣地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，于都房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。④擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。 于都縣商業(yè)用房市場分析（1）于都縣商業(yè)用房布局分析根據(jù)于都縣總體規(guī)劃，結(jié)合于都縣商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，于都縣未來發(fā)展的趨勢是，以長征大道、金竹路和國道 323 線三道路的區(qū)域?qū)⒊蔀橛诙伎h的商業(yè)中心。于都作為中央蘇區(qū)的全紅縣、核心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛一分，是重點扶持發(fā)展的縣，必然會加大對其商業(yè)用房的投資，這將給于都縣帶來了前所未有的發(fā)展機遇，并要求于都縣有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 城市建設(shè)要求隨著于都縣經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，于都縣城區(qū)作為于都縣域政治經(jīng)濟文化中心，在老城區(qū)開發(fā)中建設(shè)檔次較高、功能完善、配套齊全的標(biāo)志性建筑，不僅有利于城市形象的提升，也有利于城市土地的集約使用。因其獨特的區(qū)位和交通條件，具有巨大商業(yè)價值的同時，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 15第四章 項目建設(shè)條件 項目區(qū)概況 建設(shè)地址本項目建設(shè)地址為于都縣城老城區(qū)西部。通過以上分析，該項目用地適合建設(shè)大型商業(yè)、具有城市標(biāo)志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等） 、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。1139。4939。3539。2039。東鄰瑞金市，南連會昌縣和安遠縣，西接贛縣，北毗興國縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。（2）氣象與氣候項目所在區(qū)域為典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。 地址建設(shè)條件（1）地質(zhì)條件于都境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，羅田巖為典型的丹霞地貌區(qū)，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成。位于靖石、盤古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。（2）電力分析于都縣共有 110kV 變電站 2 座，35kV 變電站 7 座。全縣電力充足，完全能滿足項目用電需求。貢水、梅江、濂江等在境內(nèi)縱橫交錯，建有漁翁埠水電站、下欄水庫工程。（4）區(qū)位和交通條件于都地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是通往寧都、興國、瑞金等河?xùn)|六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽，交通便利，323國道、319 國道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過，構(gòu)建了公路、鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。 主要技術(shù)方案 項目基本情況福田大廈建設(shè)項目總占地面積 平方米。要求通過建設(shè)標(biāo)志性建筑提升城市品味，改善居民工作、居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)，效益其次。（2）本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、消防、杭震、管線埋設(shè)、避免視福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告19線干擾、管線埋設(shè)、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。（4）供水、雨水、污水、電力、電訊及燃氣管線地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。（6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。（7）項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層辦公樓設(shè)計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設(shè)計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化辦公樓。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。從中不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈。福田大廈為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。該項目位于于都縣城老城區(qū)西部，縣城老城區(qū)西部為于都縣最繁華的商業(yè)地段，以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢，同時強化位于于都縣政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨特性。因此建議將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。充分體現(xiàn)人性化的建筑思想，具體體現(xiàn)主要包括綠色、健康、陽光三大特點：綠色—創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。陽光—強調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導(dǎo)一種充滿陽光的良好的人際關(guān)系。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。為能進一步提升商業(yè)價值，結(jié)合地塊三側(cè)臨城市主干道的絕對優(yōu)勢，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對接三條城市主干道，實現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商鋪，起到真正帶旺整個商圈。商業(yè)部分，步行街把地塊間接劃