【正文】 39 / 39華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告前言第一章 項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析六、小結(jié)第三章 蘇州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析現(xiàn)有個(gè)案情況潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案市場(chǎng)分析小結(jié)第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場(chǎng)定位三、目標(biāo)客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個(gè)案調(diào)查表附件二：高層個(gè)案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，%；，%。，%；，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為810億元，%。GDP運(yùn)行狀況（億元） 從GDP增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在13%左右，尤其是從2000年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。 財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元）從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快的趨勢(shì)。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元) 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從2000年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到1000億元。實(shí)際外資利用（億美元）從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。總體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費(fèi)支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。隨著可支配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，%。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡(jiǎn)圖：石路商圈 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號(hào)線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場(chǎng) 華亭大廈 工行大廈 施樂(lè)花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬(wàn)年橋大街 皇家貴賓俱樂(lè)部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋 胥 江 河地理位置：華亭大廈位于閶胥路和勞動(dòng)路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴(kuò)容，改善了由來(lái)已久的糟糕路況。閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P門路，連接城南。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車道路寬不過(guò)8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么華亭大廈的交通狀況將進(jìn)一步改善。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。地鐵1號(hào)線東起園區(qū)管委會(huì)，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。公共建設(shè)及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂(lè)家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承建，預(yù)計(jì)2004年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場(chǎng)、皇家貴賓俱樂(lè)部等。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂(lè)設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)胥門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況分析：從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，，說(shuō)明1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。從02年4季度開(kāi)始，由于受到有關(guān)部門出臺(tái)的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，走勢(shì)呈近似直線攀升。受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點(diǎn)）與上季度相比增減（點(diǎn)）綜合景氣指數(shù)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)資金來(lái)源指數(shù)土地購(gòu)置指數(shù)土地開(kāi)發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開(kāi)工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價(jià)格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來(lái)看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。