【正文】 1 / 41第一部分　 項(xiàng)目背景 ..............................................3第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明 ..............................3編制依據(jù) ...................................................3編制說(shuō)明： .................................................3第二章　 項(xiàng)目概況 .............................................4１．基本情況 ...............................................4２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ...........................................6第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 .......................................6第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 .......................................6經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) ........................................7經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 ................7成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 ....................8消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： ................................9西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 ...........................10第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析 ...................................36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 ............................36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ——呼喚 ..............................36第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 .....................................37第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案 ........................................37一、項(xiàng)目總體情況 ..........................................37二、項(xiàng)目管理情況： ........................................37三、和平大廈規(guī)劃審批情況： ................................38四．和平大廈設(shè)計(jì)說(shuō)明 ......................................39五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃 ....................39第五章　 項(xiàng)目定位 ............................................41一、定位依據(jù) ..............................................41二、定位策略 ..............................................41項(xiàng)目定位 ..................................................42２．概念定位： ............................................42第六章 營(yíng)銷策略 ..............................................44“和平大廈 ”項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) ..................................44銷售、租賃比例安排 ........................................44定價(jià)策略 ..................................................45營(yíng)銷促進(jìn) ..................................................47營(yíng)銷周期安排 ..............................................48可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排 ......................................49回款進(jìn)度安排 ..............................................50第七章　 資本運(yùn)作思路 ........................................50一、投資組合方式 ..........................................50二、資金運(yùn)作方式 ..........................................51第八章　 項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略 ....................................52一、遵循市場(chǎng)規(guī)律 　 實(shí)現(xiàn)多方共贏 ............................52二、加強(qiáng)橫向合作 　 構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁 ......................532 / 41三 　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支撐體系 ..................................54第三部分　 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................55第九章　 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ........................................55第一節(jié) 　 建設(shè)資金籌措方案和投資估算 ........................55第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ..................................58第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ..........................................631．國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn) ...........................................632．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ...........................................633．營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn) ...............................................644．開(kāi)發(fā)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) ...................................65第十一章 結(jié)論 ...............................................65第一部分第一部分 　　 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第一章第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)編制依據(jù)一、 《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、 《實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （2022 年—2022 年）三、 《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2022)》四、 《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào) xx 字（xx）第 xx 號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2022 年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書(shū)《經(jīng)濟(jì)卷》八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫(xiě)的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》3 / 41九、國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （1983 年 2 月 2 日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說(shuō)明：編制說(shuō)明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有可能遇到的各類問(wèn)題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。第二章第二章 　　 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況１．基本情況１．基本情況“和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂(lè)黃金通道。南北長(zhǎng)95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝,含代征路 畝） 。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年） 。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為 5648 方米（ 畝） 。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元(含土地出讓金)。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為 730 萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)：560 萬(wàn)其他前期費(fèi)用：130項(xiàng)目總投資 億元。項(xiàng)目總建筑面積約 32022 平方米。計(jì)劃建設(shè)周期 2 年。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。項(xiàng)目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂(lè)的主要大街之一。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開(kāi)發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有4 / 41星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2022 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹(shù)立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2022 年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13．5％。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60．05 億元，比上年增長(zhǎng) 6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 495．67 億元，增長(zhǎng) 15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540．15 億元，增長(zhǎng) 12．3％。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同5 / 41時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2022 年西安市民恩格爾系數(shù)為 ％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂(lè)等消費(fèi)額均比上年有所增加，說(shuō)明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2022 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問(wèn)及從事其他活動(dòng)的海外游客 65 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者 2084 萬(wàn)人次，首次突破兩千萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 29．1％。旅游總收入 154．4 億元，其中國(guó)際旅游外匯收入 3．3 億美元，分別比上年增長(zhǎng) 45．1％和 1．3 倍。全市擁有年接待游客 10 萬(wàn)人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來(lái)越多人們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬(wàn)輛，并且仍然以平均每年 6 萬(wàn)輛的速度遞增。全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬(wàn)輛。陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚?？?