【正文】 ，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價(jià)格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價(jià)格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％。 價(jià)格：2004年全國商品房平均售價(jià)為2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。銷售：2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。 2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設(shè)用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展概述及分析房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，2004年是中國房地產(chǎn)市場不平靜的一年，在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控下，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運(yùn)的成功，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了沃土。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財(cái)富進(jìn)一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一個(gè)典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項(xiàng)目投資建設(shè)。服務(wù)式公寓作為房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志。在新世紀(jì)最初10年，天津市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。針對本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析?？傮w來說，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長率超過10%。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會環(huán)境等優(yōu)勢，對國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。因此，進(jìn)行市場分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。對于公寓來說，其市場分析主要針對住宅市場，住宅市場的狀況對于服務(wù)式公寓市場具有決定性意義；對于寫字樓來說，其市場分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會給寫字樓帶來更多的商機(jī)；而對于商住樓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)刈≌袌龅臓顩r，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。第一節(jié) 研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商鋪等四個(gè)部分。無論是上述的哪一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其經(jīng)營均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。第三章 市場前景分析本項(xiàng)目功能包括甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個(gè)部分。寫字樓、商住樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津大沽路綜合體項(xiàng)目正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。四、可行性研究報(bào)告工作主要范圍? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性? 項(xiàng)目市場前景分析? 項(xiàng)目選址的可行性? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度五、項(xiàng)目的主要指標(biāo)序號內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米38000　2總建筑面積平方米155000地上建筑面積平方米140000地下建筑面積平方米150003容積率　　4總戶數(shù)1070底層商業(yè)部分除外寫字樓180商住樓360高級服務(wù)式公寓5306機(jī)動(dòng)車車位個(gè)1000　8非機(jī)動(dòng)車車位個(gè)800　　　　　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1投資總額萬元　80000　2項(xiàng)目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于小白樓CBD的核心地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)大沽南路旁。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。但是，在全面建設(shè)小康社會的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清醒的認(rèn)識到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！　　在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。面積分配及位置見下表：序號功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1寫字樓40000西北角塔樓, 建筑控高99米,坐落于大沽南路與衛(wèi)津河交叉路口126層2商住樓60000西北側(cè)兩棟貼建建筑，建筑控高99米,緊鄰大沽南路120層　3高級服務(wù)式公寓30000東南角塔樓, 建筑控高99米,正面朝衛(wèi)津河方向125層　4底層商鋪10000裙房中的一、二、三、四層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）建筑控高99米,14層5地下建筑15001層6合計(jì)155000　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。大沽路綜合體項(xiàng)目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。第一章 總論一、項(xiàng)目名稱 大沽路綜合體項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容 大沽路綜合體項(xiàng)目選址于河西區(qū)大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，地塊占地面積約38000平方米。建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為3個(gè)功能分區(qū)：寫字樓、高級服務(wù)式公寓、商住樓和底層商鋪。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，%，實(shí)現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中河西小白樓地區(qū)規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。二、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。三、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)