【正文】 中國貨物吞吐量第一大港口，集裝箱吞吐量為全國第四大港口。改革開放以來，寧波經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 11 2. 1 項目宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境背景解析 經(jīng)濟狀況 寧波作為浙江省內(nèi)的副省級城市，計劃單列市，是全國歷史文化名城。 4）建議項目 在開發(fā)過程中，與陽光海灣項目錯位發(fā)展，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成互為依托，共同發(fā)展的共贏局面。 2）建議公司加緊辦理有關(guān)審批手續(xù)，選擇技術(shù)力量強，業(yè)YSS城市綜合體項目可行性研究報告 10 內(nèi)經(jīng)驗豐富的工程咨詢單位，制定詳盡的施工工程方案，確保項目能盡快開工建設(shè)，早入投入運營。 因此，本項目投資開發(fā)是可行性的，具有較強的可操作性。 5） 項目的開發(fā)模式、融資方案設(shè)計合理，具有較強的可行性和操作性，符合現(xiàn)實的融資環(huán)境。 3） 在借鑒國外成功案例的基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃方案比對，確定了方案 C為最優(yōu)方案，并對其優(yōu)化，形成新方案 C。本報告認為： 1） 項目所處區(qū)域宏觀社會經(jīng)濟基礎(chǔ)條件好，區(qū)位優(yōu)勢明顯，順應(yīng)國家及地方發(fā)展旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策和城市發(fā)展規(guī)劃。本報告亦可作為項目立項審批之用。報告內(nèi)容包括：項目的開發(fā)背景、市場定位、規(guī)劃方案比對、開發(fā)策略、環(huán)保綜防、運作模式與組織架構(gòu)設(shè)計、籌資方案、財務(wù)分析、風險分析、社會效益評價等十五個章節(jié)。稅前項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后為 %。在經(jīng)營管理上，可通過對外出售或出租項目部分房產(chǎn)和配套商業(yè)設(shè)施加速資金回籠，提高運營效率；核心功能區(qū)采用自營的方式，利于突出項目的產(chǎn)品特色。 項目運作方式 采取聯(lián)合開發(fā)商，組建項目公司，并由開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)的YSS城市綜合體項目可行性研究報告 7 模式，且不宜分割開發(fā)。 項目總投資及籌措 本項目總投資為 145671 萬元，項目總資金約為 146912萬元。YSS城市綜合體項目可行性研究報告 1 YSS 城市綜合體項目 可行性研究報告 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 2 目 錄 .................................................................... 5 ................................................................................... 5 .......................................................... 6 編制依據(jù) .................................................................................. 6 研究目的與內(nèi)容 ..................................................................... 7 結(jié)論與建議 ............................................................................. 7 ........................................................ 9 2. 1 項目宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境背景解析 ....................................... 9 2. 2 項目區(qū)域發(fā)展背景解析 ..................................................... 15 2. 3 項目區(qū)域規(guī)劃背景解析 ..................................................... 19 項目基地建設(shè)條件現(xiàn)狀 ....................................................... 23 ............................................................ 24 市場現(xiàn)狀特點 ....................................................................... 24 市場容量預(yù)測 ....................................................................... 25 競爭項目分析 ....................................................................... 26 目 SWOT分析 .................................................................. 28 項目定位 ................................................................................ 29 ...................................................... 29 ：漢堡海港城 Hafen City,Hamburg . 30 ：名古屋港 Port of Nagoya,Aichi .... 32 ：日本沖繩海洋博覽園 ....................................... 35 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 3 主題公園式開發(fā)：密遜海灣公園 Mission Bay Park, San Diego .................................................................................... 38 ............................................. 41 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想 ....................................................................... 41 建設(shè)規(guī)模估算 ....................................................................... 43 ............................................. 47 項目規(guī)劃 方案概述 ............................................................... 47 項目規(guī)劃方案對比 ............................................................... 55 規(guī)劃方案確定與優(yōu)化 ........................................................... 57 ............................................. 59 實施計劃 ................................................................................ 59 招標管理 ................................................................................ 59 ................................................................................. 60 8環(huán)境保護 ................................................................... 61 ................................................................................. 61 ........................................................ 61 ................................................... 61 .................................................................... 63 9綜合防災(zāi) ................................................................... 65 ......................................................................................... 65 ................................................................................. 66 ......................................................................................... 66 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 4 ..................................................................................... 67 ........................................................................ 67 ........................................... 68 項目運作方式建議 ............................................................ 68 項目治理結(jié)構(gòu)與組織方式 ................................................ 69 11 融資方案與投資估算 ................................................ 71 ...................................................................... 71 投資估算 ............................................................................. 72 項目總資金及籌措 ............................................................ 72 12 財務(wù)效益分析 .......................................................... 74 估算說明 ............................................................................. 74 項目損益估算 ..................................................................... 74 償債能力分析 .............................................. 75 項目財務(wù)生存能力分析 ................................ 75 項目財務(wù)單因素敏感性分析 ............................................ 75 13 項目風險分析 .......................................................... 77 風險識別 ............................................................................. 77 風險因子分析 ..................................................................... 77 防范措施 ............................................................................. 77 14 社會效益分析 .......................................................... 79 直接社會效益 ..................................................................... 79 間接社會效益 ........