【導(dǎo)讀】YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。主題公園式開(kāi)發(fā)：密遜海灣公園MissionBayPark,

　　

【正文】 過(guò)夜游客數(shù)（萬(wàn)人次 /年） 9 住宿天數(shù) 1 入住人數(shù) /客房 客房入住率 50% 酒店客房需求數(shù) 329 本區(qū)酒店吸納率 75% 所需酒店客房數(shù) 247 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 建議酒店客房數(shù) 250 每客房建筑面積（ m2） 80 酒店建筑面積（ m2） 20210 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 53 根據(jù)《春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計(jì)》報(bào)告中的研究成果和對(duì)前面章節(jié)的論述分析，為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了側(cè)重點(diǎn)各異域的三套規(guī)劃方案。本章擬在此基礎(chǔ)上繼續(xù)深化三個(gè)方案內(nèi)容，并從四個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)時(shí)序 與周期、投算規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、工程規(guī)劃等方面對(duì)其展開(kāi)比對(duì)，選出最優(yōu)方案并予以?xún)?yōu)化。 項(xiàng)目規(guī)劃方案概述 規(guī)劃方案 A 1）規(guī)劃思想 ? 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 ? 選取最優(yōu)勢(shì)位臵打造港口博物館，并圍繞博物館打造商業(yè)娛樂(lè)核心，中央水景控制在 ? 沿海岸塑造沙灘核心 ? 用豐富節(jié)點(diǎn)空間聯(lián)系兩個(gè)核心 ? 臨天然氣廠的地塊通過(guò)增加防護(hù)林及景觀處理作彈性用地 2）功能分區(qū) 本方案將項(xiàng)目基地劃為六大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、海洋公園區(qū)、拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)、洋 沙YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 山度假養(yǎng)生區(qū)。具體位臵見(jiàn)圖 61。 圖 61 方案 A 項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖 3）開(kāi)發(fā)策略與時(shí)序建議 考慮項(xiàng)目基地離城市中心較遠(yuǎn)，且周邊有效消費(fèi)群體稀少，前期對(duì)外來(lái)游客的依賴(lài)感強(qiáng)；加之項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模巨大，功能區(qū)塊豐富等特點(diǎn)。建議各功能區(qū)視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以三期三階段開(kāi)發(fā)模式為妥。 首先，第一階段通過(guò)啟動(dòng)港博核心區(qū)全期，如港口博物館、水下遺產(chǎn)中心等，海洋公園區(qū)一期如海洋博覽園，漁人碼頭風(fēng)情街等，迅速樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和地位，突出“港博、海洋文化”概念，吸引人氣，與其它景區(qū)形成差異化，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)格局。 為達(dá)到此目的，還應(yīng)同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)娛樂(lè)區(qū)一期，如濱海娛樂(lè)中心、海灘酒店式公寓等，為核心區(qū)塊配套服務(wù)。 然后，待項(xiàng)目主題形象塑造起來(lái)后，人氣急劇提升時(shí)，項(xiàng)目基地商業(yè)價(jià)值大輻上 升。此時(shí) 進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第二階段。在開(kāi)發(fā)海YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 55 洋公園區(qū)二、三期項(xiàng)目的同時(shí)，全面開(kāi)發(fā)休閑家苑區(qū)、建設(shè)商業(yè)娛樂(lè)二、三期項(xiàng)目，加大項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)的承載能力，并適時(shí)啟動(dòng)拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)的項(xiàng)目。進(jìn)一步鞏固和提升項(xiàng)目基地的人流量，提高項(xiàng)目品牌號(hào)召力。 通過(guò)兩個(gè)階段的建設(shè)，項(xiàng)目功能配臵基本成形，品牌形象深入人心，商業(yè)氣氛濃郁。這時(shí)，針對(duì)高端消費(fèi)群體，開(kāi)發(fā)洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的點(diǎn)睛之筆。在第三階段通過(guò)開(kāi)發(fā)該功能區(qū)的高端度假養(yǎng)生項(xiàng)目，使項(xiàng)目品位走向高端、生態(tài)、尊貴！項(xiàng)目品牌影力空前提 升，成為長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)I海旅游業(yè)的新標(biāo)桿。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 56 圖 62 方案 A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 濱海娛樂(lè)中心 02. 海灘酒店公寓 03. 主題公園商業(yè)街 04. 休閑社區(qū) 05. 港口博物館 06. 水下遺產(chǎn)中心 07. 停 車(chē)場(chǎng) 08. IMAX 劇院 09. 林蔭大道 10. 海洋博覽園 11. 漁人碼頭風(fēng)情街 12. 濱海沙灘入口 13. 戶(hù)外水上活動(dòng)區(qū) 14. 拓展訓(xùn)練基地 15. 碼頭集市 16. 山頂 SPA YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 57 17. 海景酒店 18. 海景茶室 19. 濱海餐廳 20. 半山精品度假別墅 規(guī)劃方案 B 1）規(guī)劃思想 ? 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 ? 不忌諱天然氣廠，將博物館作為設(shè)在基地西側(cè)，通過(guò)建筑及中央水景的設(shè)計(jì)（約 公 頃）提高弱勢(shì)地塊的價(jià)值，將更好的基地留給其余的開(kāi)發(fā) ? 將核心空間與臨?；顒?dòng)密切聯(lián)系，塑造多個(gè)活動(dòng)節(jié)點(diǎn) ? 海洋館倚山望“港”，與博物館形成緊密視線聯(lián)系 2）功能分區(qū) 本方案將項(xiàng)目基地劃為六大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、港博核心區(qū)、度假酒店區(qū)、海洋公園區(qū)、拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)。具體位臵見(jiàn)圖 63。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 58 圖 63 方案 B 項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖 3）開(kāi)發(fā)策略與時(shí)序建議 從 B 方案的項(xiàng)目功能分區(qū)看，該方案順延春曉新城的城市文脈，去除了項(xiàng)目的居住功能，以打造純正的港口旅游商業(yè)為己任為目標(biāo)，增強(qiáng)了旅游度假業(yè)態(tài) 的比重，突出““港博、海洋文化”概念。 B方案這些特點(diǎn)的改變，提高了項(xiàng)目的內(nèi)涵，但也增加了項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)難度。根據(jù)國(guó)內(nèi)外旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宜采取從高端到中高端的開(kāi)發(fā)思路?？煞秩A段實(shí)施。 第一階段，利用洋沙山在當(dāng)?shù)氐闹群土己玫陌敕忾]生態(tài)條件，首先開(kāi)發(fā)洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)，打造高端臨海私密性周末假日型休閑 養(yǎng)生 之地。以塑造項(xiàng)目良好的品牌形象，同時(shí)可規(guī)避項(xiàng)目前期人氣不旺，周邊缺少有效消費(fèi)人群帶來(lái)的尷尬和投資風(fēng)YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 59 險(xiǎn)。待項(xiàng)目有一定市場(chǎng)知名度和春曉城市建設(shè)初具規(guī)模后，進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第二階段，啟動(dòng)港博 核心區(qū)、海洋公園區(qū)項(xiàng)目，強(qiáng)化項(xiàng)目主題概念，確立項(xiàng)目的核心竟?fàn)幜?。為達(dá)成這一目標(biāo)，應(yīng)適度在項(xiàng)目基地的北側(cè)及東北側(cè)開(kāi)發(fā)商業(yè)娛樂(lè)區(qū)和度假酒店區(qū)的項(xiàng)目，這樣既可以為項(xiàng)目核心區(qū)塊提供配套服務(wù)，互動(dòng)發(fā)展。又可以使項(xiàng)目與春曉城市建設(shè)有機(jī)連為一體。至此，通過(guò)兩個(gè)階段的建設(shè)，項(xiàng)目商圈基本成形，人氣火旺，市場(chǎng)影 響力大幅提升。此時(shí)，借勢(shì)開(kāi)發(fā)拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)，進(jìn)入第三階段。之前商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、度假酒店區(qū)預(yù)留的地塊價(jià)值得到極大升值，為成功開(kāi)發(fā)余下的商業(yè)項(xiàng)目鋪平了道路。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目 從高端到中高端開(kāi)發(fā)的完美過(guò)程。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 60 圖 64 方案 B 項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 大型商場(chǎng) 02. 停車(chē)場(chǎng) 03. 海灘酒店公寓 04. 四星級(jí)度假酒店 05. 濱水休閑廣場(chǎng) 06. 主題公園商業(yè)街 07. 港口博物館 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. 海洋博覽園 10. 露天劇場(chǎng) 11. 戶(hù)外水上活動(dòng)區(qū) 12. 海鮮美食城 13. 漁人碼頭風(fēng)情街 14. 山頂茶室 15. 山頂 SPA 16. 拓展訓(xùn)練基地 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 61 規(guī)劃方案 C 1）規(guī)劃思想 ? 在基地南側(cè)中央形成核 心，修改西側(cè)道路進(jìn)入方式塑造交通直接到達(dá)意向 ? 延續(xù)城市中軸的開(kāi)放空間，通過(guò)港口核心引導(dǎo)向海濱 ? 延續(xù)城市商業(yè)街的文脈，引導(dǎo)人流到達(dá)核心 ? 圍繞核心在倚山南側(cè)視線焦點(diǎn)上布臵博物館，商業(yè)及娛樂(lè)沿北岸布臵，形成呼應(yīng) ? 洋沙山的利用分東西兩岸，分別塑造公共活力海灘和高檔度假海角意象 2）功能分區(qū) 本方案將項(xiàng)目基地劃為五大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)。具體位臵見(jiàn)圖 65。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 62 圖 65 方案 C 項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖 3）開(kāi)發(fā)策略與時(shí)序建議 該方案融合了 A、 B兩個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)，雖功能分區(qū)少了些，但業(yè)態(tài)設(shè)臵相對(duì)豐富。在強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主題 —— 海洋文化的同時(shí)，增加了商業(yè)配套的比重。針對(duì)這些變化，建議采取分期分階段，由高端往中高端的開(kāi)發(fā)思路。 第一階段以洋沙山東南側(cè)為起點(diǎn)，開(kāi)發(fā)以半山精品別墅、高端私密性養(yǎng)生會(huì)所、山頂 SPA 等項(xiàng)目為代表的高端商業(yè)度假項(xiàng)目。樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，彌補(bǔ)前期人氣不足的局面。 第二階段在全面啟動(dòng)港博核心區(qū)開(kāi)發(fā)的前提下，同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)娛樂(lè)業(yè)和休閑家苑區(qū)的開(kāi)發(fā)，與春曉新城有機(jī)相連，達(dá)到迅速聚集人氣，突出項(xiàng)目海洋文化旅游主題的目標(biāo)。并通過(guò)塑造項(xiàng)目自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提 高項(xiàng)目品牌知名度，增加商圈輻射能力。 第三階段隨著項(xiàng)目基地商業(yè)環(huán)境日趨成熟，啟動(dòng)拓展冒險(xiǎn)主YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 63 題區(qū)的開(kāi)發(fā)，使之與港博核心區(qū)連成一片。加速項(xiàng)目功能的完善，爾后開(kāi)發(fā)洋沙山的東北側(cè)及西側(cè)，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)應(yīng)從緊鄰港博核心區(qū)和拓展冒險(xiǎn)主題區(qū)一側(cè)同時(shí)建設(shè)，向東南側(cè)延伸，點(diǎn)綴配套商業(yè)。直至使整個(gè)項(xiàng)目連為一個(gè)整體為止。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 圖 66 方案 C 項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 景觀水體 02. 社區(qū)商業(yè) 03. 休閑社區(qū) 04. 水世界 05. 水族 館 06. 酒店 07. 漁人碼頭風(fēng)情街 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 64 碼頭集市 10. 博物館 11. 海景餐廳 12. 活力海灘 13. 景觀臺(tái) 14. 拓展訓(xùn)練基地 15. 濱海餐廳 16. 結(jié)婚禮堂 17. 海景餐廳 18. 半山精品度假別墅 19. 養(yǎng)生會(huì)所 20. 山頂 spa 項(xiàng)目規(guī)劃方案對(duì)比 工程規(guī)劃對(duì)比 表 61 方案規(guī)劃對(duì)比表 方案 方案 A 方案 B 方案 C 主題概念 延續(xù)城市脈絡(luò)，以博物館、海洋館為 核心，塑造城市與自然兩種意象結(jié)合的旅游目的地 核心布臵 被動(dòng)避開(kāi)不利因素 利用核心打造減少不利因素的影響 主動(dòng)規(guī)避不利因素，將視線引導(dǎo)向洋沙山 避開(kāi)天然氣廠的干擾，集中在基地東側(cè)打造公共空間核心，不能完善的解決天然氣選擇與臨海沙灘關(guān)系密切的西側(cè)開(kāi)發(fā)用地打造核心，將最好的資源留出來(lái)，有利于選擇倚山的北側(cè)打造核心，塑造交通直達(dá)港岸核心的體驗(yàn)。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 65 廠對(duì)基地西側(cè)的影響。 其余用地的招商引資。 空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 兩心相應(yīng) 集中核心 集中核心 形成城市景觀及自然景觀為主的兩片核心區(qū)，分別打造各自的特色 將城市景觀 與海灘聯(lián)系密切整合，集中打造以博物館和海灘為特色的完整核心 通過(guò)開(kāi)放空間的引導(dǎo)將環(huán)港活動(dòng)與海灘結(jié)合，形成山水相融的核心空間 彈性空間設(shè)臵 住宅開(kāi)發(fā) 城市商業(yè) 混合式商住開(kāi)發(fā) 在基地西側(cè)融合入住宅的開(kāi)發(fā)旨在增加基地本身開(kāi)發(fā)回報(bào)的機(jī)會(huì)，但建立在對(duì)環(huán)境修復(fù)充分的前提下，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 在基地北側(cè)設(shè)臵城市型商業(yè)，提供進(jìn)一步與城市功能融合的元素，也為基地帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì)。 在基地北側(cè)打造商住混合社區(qū)，提高土地的價(jià)值，也可以結(jié)合春曉未來(lái)的開(kāi)發(fā)靈活地調(diào)整使用性質(zhì)。 建設(shè)規(guī)模 從上表 61 可看出，規(guī)劃方案 C 融合了 A、 B 兩個(gè)方案的YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 66 優(yōu)點(diǎn)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)臵相對(duì)豐富，增加了商業(yè)配套的比重。其綜合優(yōu)勢(shì)相對(duì)方案 A、 B要好。三方案的優(yōu)劣順序?yàn)?C＞ B＞ A。 經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比 本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)效益估算依據(jù)與說(shuō)明，詳見(jiàn)后面的附件 2及相關(guān)估算附表。在此不詳細(xì)論述估算過(guò)程。 表 62 方案經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比表 單位：萬(wàn)元 方案 方案 A 方案 B 方案 C 總投資（靜態(tài)） 123514 130854 127736 年?duì)I業(yè)收入 19841 18531 18137 年經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 3082 3469 3426 年利潤(rùn)額 13049 12323 11579 總投資收益率（ %） 投 資 回 收 期（年） 從上表 62可看出，由于規(guī)劃方案 A、 C兩個(gè)方案有大量住宅，資金回收較快，而方案 B 住宅房產(chǎn)少，商業(yè)面積較大，盈利能力較強(qiáng)，但資金回收較慢。因此，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，三方案的優(yōu)劣順序?yàn)?A＞ B=C。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 67 投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比 表 63 方案投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比表 方案 方案 A 方案 B 方案 C 開(kāi)發(fā)策略 風(fēng)險(xiǎn)小 前期風(fēng)險(xiǎn)大 風(fēng)險(xiǎn)較小 業(yè)態(tài)組合 豐富，風(fēng)險(xiǎn)較小 抗風(fēng)險(xiǎn)性較差 豐富且合理，風(fēng)險(xiǎn)小 資金平衡 資金利用率較高 建設(shè)期與運(yùn)營(yíng)期資金壓力較大 前期資金壓力較大 從上表 63 可看出，規(guī)劃方案 A 具有開(kāi)發(fā)策略穩(wěn)健，業(yè)態(tài)組合豐富