【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “全國(guó)工業(yè)旅游點(diǎn)”的條件。境內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、牌門都市農(nóng)業(yè)園被評(píng)為浙江省三星級(jí)鄉(xiāng)村 旅游點(diǎn)，新湖岙農(nóng)莊被評(píng)為浙江省二星級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)，牌門碧秀山莊、九峰山網(wǎng)岙農(nóng)家樂(lè)被評(píng)為寧波市級(jí)鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)。并承辦了中國(guó)女排訓(xùn)練基地落成典禮暨2021年中國(guó)奧運(yùn)旅游年寧波啟動(dòng)儀式；成功組織了“相聚九峰山，歡騰新農(nóng)村”北侖旅游民俗文化節(jié)暨九峰山第三屆梅花節(jié)，“寧波旅游節(jié) —— 北侖大港歡樂(lè)”暨春曉親海狂歡節(jié)。全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中接待國(guó)外入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，比上年增長(zhǎng) %,其中旅游外匯收入 萬(wàn)美元， 比上年增長(zhǎng) %。 可見(jiàn)，北侖雄厚的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和其旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，提高了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。 項(xiàng)目區(qū)位與自然環(huán)境 從《寧波市域發(fā)展規(guī)劃》（ 2021）看，寧波十分突出對(duì)濱海區(qū)域的發(fā)展，從杭州灣大橋南端的慈溪杭州灣新區(qū)，向東南方向延伸至鎮(zhèn)海、北侖、大榭及剛確立的梅山港保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)春曉YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 區(qū)塊和瞻岐鎮(zhèn)及象山港南側(cè)的象山濱海產(chǎn)業(yè)區(qū)，均充分利用優(yōu)越的生態(tài)灘涂資源和濱海資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。 春曉鎮(zhèn)作為寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要濱海區(qū)塊，是北侖濱海新城城市規(guī)劃建設(shè)中的重要組成部分（見(jiàn)圖 23），其戰(zhàn)略意義重大。 未來(lái)春曉鎮(zhèn)將因舊時(shí)漁村的濱海居住理念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)脫穎而出，成為寧波“ Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點(diǎn)。 圖 23 北侖濱海新城區(qū)塊圖 春曉鎮(zhèn)具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，位于寧波市北侖區(qū)最南端，三面環(huán)山，一面臨海，太河公路和沿海中線形成縱橫兩條交通要道，距新碶 11 公里，距寧波市中心區(qū) 33 公里，擁有耕地，海涂面積 ，山林面積 。屬亞熱帶海洋性季風(fēng)區(qū)，四季分明，氣候溫和濕潤(rùn)，光照充足，雨量充沛，水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良。原始植被保存良好，森林覆蓋率達(dá)到%。因此，本項(xiàng)目作為春曉濱海新 城開(kāi)發(fā)的一部分，位于春YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 曉新城南部臨海地塊，毗鄰梅山島保稅區(qū)（見(jiàn)圖 24）。是北侖臨海戰(zhàn)略的發(fā)展空間，新城旅游發(fā)展引擎。必將受到社會(huì)的關(guān)注。 圖 24 項(xiàng)目區(qū)位示意圖 2. 3 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃背景解析 北侖區(qū)區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 寧波中心城 北侖中心 梅山島保稅區(qū) 櫟社機(jī)場(chǎng) 往杭州 往金華 約 45公里 往舟山 約 35公里 本案 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 圖 25 北侖濱海新城建設(shè)規(guī)劃示意圖 南部片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “一主二帶二片” ? 一主： 以梅山為龍頭整合上陽(yáng)的南部產(chǎn)業(yè)與居住主區(qū)塊，突出南部臨港產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、生活服務(wù)功能； ? 二帶： 兩條生活景觀功能帶； ? 二片： 分別是指以春曉、郭巨為主的兩個(gè)特色發(fā)展片區(qū)。 北侖片區(qū)旅游規(guī)劃 （ 2021） YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 圖 26 北侖區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃 春曉梅山片定位： ? 海島、海岸帶休閑度假旅游區(qū) ? 春曉定位： ? 洋沙山濱海生態(tài)休閑帶 春曉規(guī)劃項(xiàng)目： ? 沙灘游樂(lè)、海濱休閑、水上運(yùn)動(dòng)、鴕鳥(niǎo)養(yǎng)殖、岸邊野炊 春曉新城總體規(guī)劃 圖 27 春曉新城總體規(guī)劃示意圖 ? 發(fā)展目標(biāo)： 宜業(yè)新區(qū) 魅力新區(qū) 宜居新區(qū) 穩(wěn)定新區(qū) YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ? 性質(zhì)： 以旅游休閑度假及綠色產(chǎn)業(yè)為特色的濱海輔城、港口功能的拓展區(qū)。 ? 職能： 濱海休閑旅游度假、先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)以及高品質(zhì)的生態(tài)居住功能等。 ? 規(guī)劃規(guī)模： 2021 年 6萬(wàn)人； 2030 年 12萬(wàn)人。 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)（ ） 圖 28 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃總平圖 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 一帶三軸、四核四區(qū) ? “一帶”：即濱海帶，春曉最重要的開(kāi)放空間軸線，是聯(lián)系各個(gè)功能片區(qū)開(kāi)放空間主軸的紐帶，以生態(tài)、休閑、娛樂(lè)功能為主。 ? “三軸”：即三條主要城市發(fā)展軸：新城功能軸、山海通廊軸和海洋文化創(chuàng)意軸依托主要城市道路和水系，呈“ H” 狀連接春曉主要功能片。 ? “四核”：即四個(gè)綜合體，分別為會(huì)議中心綜合體、洋沙山綜合體、新城行 政商務(wù)綜合體、海洋創(chuàng)新服務(wù)綜合體。 從以上規(guī)劃看出，本項(xiàng)目與北侖未來(lái)城市發(fā)展密不可分，是北侖濱海新城規(guī)劃中的有機(jī)部分。它將與其它區(qū)塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，互動(dòng)發(fā)展，承載著北侖濱海旅游開(kāi)發(fā)的希望！ 項(xiàng)目基地建設(shè)條件現(xiàn)狀 1）旅游配套 洋沙山在當(dāng)?shù)匾丫哂幸欢ǖ闹?，夏季的海灘活?dòng)較多，現(xiàn)場(chǎng)具備部分旅游商業(yè)及餐飲的設(shè)施，但層次不高。 2） 文化保護(hù) 基地內(nèi)有娘娘廟一座，需要保留。 3） 天然氣設(shè)施 基地西側(cè)有天然氣塔一座，其周邊 75 米半徑內(nèi)不宜建設(shè)。 4） 自然條件 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 基地內(nèi)有海灘環(huán)境宜人，洋沙山有簡(jiǎn)單的旅游開(kāi)發(fā)，但部分區(qū) 域的植被需要修復(fù)。山坡地及周邊零星較難工程建設(shè)用地約43 公頃，占 %。 5）水系概況 基地東西兩側(cè)分別有兩條泄洪道和兩條排水渠，并與兩個(gè)由泄洪池改造而來(lái)的景觀湖體相鄰。 泄洪道及排水渠設(shè)計(jì)水深 米不等，平時(shí)處于缺水狀態(tài)；排澇平原河道設(shè)計(jì)常水位 ；景觀湖體利用中水和雨水。 海防設(shè)計(jì)多年平均高潮位 ；多年平均潮位 ；多年平均低潮位 ；多年平均潮差 ；汛期平均潮差；非汛期平均潮差 。 市場(chǎng)現(xiàn)狀特點(diǎn) 寧波中 心城區(qū)以商業(yè)休閑、歷史人文景點(diǎn)為主，城市外圍以湖光山色為主的自然風(fēng)光景點(diǎn)，匱乏真正海濱風(fēng)光景點(diǎn)； 寧波海洋世界與鳳凰山主題樂(lè)園建設(shè)較早，設(shè)施陳舊，并缺乏自然背景、少景觀性。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 ? 寧波各類博物館主要集中在中心城區(qū)及片區(qū)中心，見(jiàn)圖31； ? 大部分場(chǎng)館為免費(fèi)開(kāi)放； ? 鎮(zhèn)海口海防歷史紀(jì)念館主題較接近； ? 各場(chǎng)館仍然主要以物品展示、場(chǎng)景模擬等單向信息傳遞手段布展。 圖 31 寧波市主要博覽館分布示意圖 由此可見(jiàn)，目前寧波還沒(méi)有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品濱海休閑度假型房產(chǎn)！而項(xiàng)目基地所處的春曉新城在梅山保稅物流港與春曉濱 海新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的背景下，將展示寧波的濱海文化、長(zhǎng)三角的海洋文化。它具有良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及旅游文化氛圍，適宜本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 保國(guó)寺古建筑博物館 天一閣博物館 寧波服裝博物館 寧波茶文化博物館 寧波幫博物 館 河姆渡博物館 寧波博物館 基地所在位置 鎮(zhèn)海口海防歷史紀(jì)念館 博物館分布 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 方法一：以游覽人口為基數(shù)計(jì) 寧波市現(xiàn)有常住人口達(dá) 719萬(wàn)人，按遠(yuǎn)期市區(qū)規(guī)劃人口 700萬(wàn)計(jì)，可游覽人口比率 70%，預(yù)計(jì)休閑度假出游頻率為 3 次 /年，近郊景點(diǎn)吸納率為 35%，洋沙山地區(qū)吸納度為 10%，寧波市休閑游客占總游客量的 90%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為 萬(wàn)，根據(jù) %的日高峰占有率，則日高峰流量達(dá) 9147人次 /日。 方法二：以青少年人口為基數(shù)計(jì) 寧波市現(xiàn) 有常住人口達(dá) 719萬(wàn)人，按遠(yuǎn)期市區(qū)規(guī)劃人口 700萬(wàn)計(jì)，青少年人口比率 30%，預(yù)計(jì)休閑度假出游頻率為 3 次 /年，近郊景點(diǎn)吸納率為 25%（從長(zhǎng)途、短途、近途等中間劃分），洋沙山地區(qū)吸納度為 25%，青少年游客占總游客量的 65%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為 ，根據(jù) %的日高峰占有率，則日高峰流量達(dá) 9692 人次 /日。 因此，按此估算，本項(xiàng)目年游客量可達(dá) 60 萬(wàn)人 /年，日高峰流量達(dá) 9600 人次 /日。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概述 陽(yáng)光海灣是奉化與新加坡陽(yáng)光集團(tuán)投資打造的旅游、度假、YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 商務(wù)和居住 等多功能于一體的大型項(xiàng)目。 該項(xiàng)目位于奉化象山港區(qū)塊北側(cè)，東起裘村鎮(zhèn)馬鞍山，西至莼湖鎮(zhèn)鴻峙村，北至建設(shè)中的沿海中線，南至象山港主航道，包括鳳凰山島、懸山島、南沙山島和大片灘涂，規(guī)劃總面積 平方公里，計(jì)劃投資 145 億元。 圖 32 陽(yáng)光海灣項(xiàng)目功能區(qū)塊示意圖 陽(yáng)光海灣是目前寧波單體投資最大的休閑度假項(xiàng)目，已列入省重點(diǎn)工程。功能定位為象山港北岸海洋旅游休閑帶的標(biāo)志性區(qū)域，華東地區(qū)高端會(huì)議休閑度假基地、寧波最佳濱海生態(tài)人居區(qū)，成為上海、杭州、寧波城市居民向往的人居勝地。整體功能布局為一心四片：“一心”即 以鳳凰島為中心的海上明珠，“四片”即高尚生態(tài)山嶺、活力公園小鎮(zhèn)、夢(mèng)幻游艇港灣、名邸尊榮嶺嶼（見(jiàn)圖 32）。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于 2018年基本開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢。項(xiàng)目一期于 2021 年 1月正式啟動(dòng)，面積 ，包括五YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 星級(jí)酒店、旅游房產(chǎn)、陽(yáng)光體育公園等項(xiàng)目。 項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴有 中國(guó)信達(dá)投資有限公司、世界華商聯(lián)合會(huì)、 HMQ 資本管理有限公司、龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)股份有限公司、浙江圍海集團(tuán)股份有限公司 競(jìng)爭(zhēng)分析 從建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)?？矗擁?xiàng)目體量大，投資規(guī)模巨大，建成后具有很強(qiáng)的商圈聚集能力。 從項(xiàng)目基地區(qū)域看，屬于 象山港區(qū)，與本項(xiàng)目同屬于一條海岸線上，相距不遠(yuǎn)，且地理自然資源相似。 從項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)設(shè)臵看，該項(xiàng)目突出高端濱海度假旅游與高端會(huì)議功能，與本項(xiàng)目的功能定位相似度較高，目標(biāo)客戶定位重疊度也較高。 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間和周期看，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)湊和啟動(dòng)時(shí)間與本項(xiàng)目相差無(wú)幾。另外，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為新加坡陽(yáng)光集團(tuán)，是 一家以綜合投資為主和投資管理為輔的跨國(guó)投資集團(tuán)， 資本實(shí)力雄厚，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。還有眾多實(shí)力雄厚的合作伙伴加盟，有力地保障了此項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。 因此，該項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。為避免項(xiàng)目同質(zhì) 化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在規(guī)劃定位時(shí)，應(yīng)考慮差異化發(fā)展戰(zhàn)略，盡量與陽(yáng)光海灣項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的市場(chǎng)格局。 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 象山黃金海岸的北部起點(diǎn) ? 基地自然條件較好，并且洋沙山已經(jīng)具有一定的旅游開(kāi)發(fā)基礎(chǔ) ? 基地北側(cè)緊靠春曉規(guī)劃的城市核心，旅游開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)可形成相互的帶動(dòng) ? 地處寧波市及長(zhǎng)三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)力強(qiáng)，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)客源 ? 寧波市交通基礎(chǔ)條件好，可增強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)輻射圈 劣勢(shì) ? 春曉新城尚未成形，缺乏有力的城市支持，營(yíng)銷對(duì)外部人口依賴性強(qiáng) ? 現(xiàn)狀工業(yè)化水系、路網(wǎng)， 改善難度較大 ? 緊臨天然氣田，基地內(nèi)有天然氣設(shè)施，其周邊 75米半徑內(nèi)不宜建設(shè) ? 現(xiàn)狀地形切斷城市 基地 海洋的視覺(jué)聯(lián)系 ? 土壤有鹽堿化趨勢(shì)，不宜引海水造景 ? 洋沙山植被破壞嚴(yán)重，亟待生態(tài)恢復(fù) YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 機(jī)會(huì) ? 梅山島保稅港城的開(kāi)發(fā)帶來(lái)發(fā)展契機(jī) ? 寧波目前沒(méi)有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品和濱海休閑度假型房產(chǎn) 威脅 ? 與奉化陽(yáng)光海灣項(xiàng)目同質(zhì)度較高，易形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) ? 寧波及周邊地區(qū)旅游資源豐富，如杭州、舟山、奉化溪口等景區(qū)，客源爭(zhēng)奪比較激烈 項(xiàng)目定位 ? 客戶定位 主要為寧波青少年游客與家庭度假游客、寧波休閑自駕游者、少量長(zhǎng)三角地區(qū)游客 ? 主題概念 濱海旅游好望角 臨港生活新天地 ? 功能定位 集居住、港口旅游休閑、美食、海事博覽等為一體的綜合旅游小鎮(zhèn) YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 通過(guò)國(guó)外成功案例，從濱海活動(dòng)與城市活動(dòng)互動(dòng)的角度，探討成功濱海開(kāi)發(fā)的要素。本著這一原則，以項(xiàng)目區(qū)域城市化高低為準(zhǔn)則，選取了兩類典型海港旅游商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一類是項(xiàng)目周邊城市化程度較高，有德國(guó)漢堡海港城項(xiàng)目，突出城市復(fù)合功能；日本名古屋港區(qū)項(xiàng)目，突出碼頭文化。另一類是項(xiàng)目周邊城市化程度較低，有圣地亞哥海洋世界項(xiàng)目，突出濱海度假概念；沖繩海洋博覽園 項(xiàng)目，突出文化游覽樂(lè)園主題。 周邊城市化程度較高 周邊城市化程度較低 德國(guó)漢堡海港城 復(fù)合城市功能新塊 日本名古屋港區(qū) 碼頭文化港 圣地亞哥海洋世界濱海度假村 沖繩海洋博覽園 文化游覽樂(lè)園 YSS城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 港口新城開(kāi)發(fā)：漢堡海港城 Hafen City,Hamburg 圖 41 漢堡海港城項(xiàng)目區(qū)位 ? 區(qū)位：漢堡 ,德國(guó) ? 占地面積： 155 公頃 ? 距離城市中心： 1 公里 ? 項(xiàng)目背景： 海港城位于漢堡老城和工業(yè)港口區(qū)之間，屬于以老城擴(kuò)張為目的的港口