【正文】 因此，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，三方案的優(yōu)劣順序為 A＞ B=C。在此不詳細(xì)論述估算過程。三方案的優(yōu)劣順序為 C＞ B＞ A。 建設(shè)規(guī)模 從上表 61 可看出，規(guī)劃方案 C 融合了 A、 B 兩個方案的YSS城市綜合體項目可行性研究報告 66 優(yōu)點，項目業(yè)態(tài)設(shè)臵相對豐富，增加了商業(yè)配套的比重。 在基地北側(cè)設(shè)臵城市型商業(yè)，提供進(jìn)一步與城市功能融合的元素，也為基地帶來更多的投資機(jī)會。 其余用地的招商引資。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 圖 66 方案 C 項目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 景觀水體 02. 社區(qū)商業(yè) 03. 休閑社區(qū) 04. 水世界 05. 水族 館 06. 酒店 07. 漁人碼頭風(fēng)情街 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. YSS城市綜合體項目可行性研究報告 64 碼頭集市 10. 博物館 11. 海景餐廳 12. 活力海灘 13. 景觀臺 14. 拓展訓(xùn)練基地 15. 濱海餐廳 16. 結(jié)婚禮堂 17. 海景餐廳 18. 半山精品度假別墅 19. 養(yǎng)生會所 20. 山頂 spa 項目規(guī)劃方案對比 工程規(guī)劃對比 表 61 方案規(guī)劃對比表 方案 方案 A 方案 B 方案 C 主題概念 延續(xù)城市脈絡(luò)，以博物館、海洋館為 核心，塑造城市與自然兩種意象結(jié)合的旅游目的地 核心布臵 被動避開不利因素 利用核心打造減少不利因素的影響 主動規(guī)避不利因素，將視線引導(dǎo)向洋沙山 避開天然氣廠的干擾，集中在基地東側(cè)打造公共空間核心，不能完善的解決天然氣選擇與臨海沙灘關(guān)系密切的西側(cè)開發(fā)用地打造核心，將最好的資源留出來，有利于選擇倚山的北側(cè)打造核心，塑造交通直達(dá)港岸核心的體驗。加速項目功能的完善，爾后開發(fā)洋沙山的東北側(cè)及西側(cè)，開發(fā)起點應(yīng)從緊鄰港博核心區(qū)和拓展冒險主題區(qū)一側(cè)同時建設(shè)，向東南側(cè)延伸，點綴配套商業(yè)。并通過塑造項目自身的核心競爭力，提 高項目品牌知名度，增加商圈輻射能力。樹立項目品牌形象，彌補(bǔ)前期人氣不足的局面。針對這些變化，建議采取分期分階段，由高端往中高端的開發(fā)思路。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 62 圖 65 方案 C 項目功能區(qū)塊示意圖 3）開發(fā)策略與時序建議 該方案融合了 A、 B兩個方案的優(yōu)點，雖功能分區(qū)少了些，但業(yè)態(tài)設(shè)臵相對豐富。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 60 圖 64 方案 B 項目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 大型商場 02. 停車場 03. 海灘酒店公寓 04. 四星級度假酒店 05. 濱水休閑廣場 06. 主題公園商業(yè)街 07. 港口博物館 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. 海洋博覽園 10. 露天劇場 11. 戶外水上活動區(qū) 12. 海鮮美食城 13. 漁人碼頭風(fēng)情街 14. 山頂茶室 15. 山頂 SPA 16. 拓展訓(xùn)練基地 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 61 規(guī)劃方案 C 1）規(guī)劃思想 ? 在基地南側(cè)中央形成核 心，修改西側(cè)道路進(jìn)入方式塑造交通直接到達(dá)意向 ? 延續(xù)城市中軸的開放空間，通過港口核心引導(dǎo)向海濱 ? 延續(xù)城市商業(yè)街的文脈，引導(dǎo)人流到達(dá)核心 ? 圍繞核心在倚山南側(cè)視線焦點上布臵博物館，商業(yè)及娛樂沿北岸布臵，形成呼應(yīng) ? 洋沙山的利用分東西兩岸，分別塑造公共活力海灘和高檔度假海角意象 2）功能分區(qū) 本方案將項目基地劃為五大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、拓展冒險主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)。之前商業(yè)娛樂區(qū)、度假酒店區(qū)預(yù)留的地塊價值得到極大升值，為成功開發(fā)余下的商業(yè)項目鋪平了道路。至此，通過兩個階段的建設(shè)，項目商圈基本成形，人氣火旺，市場影 響力大幅提升。為達(dá)成這一目標(biāo)，應(yīng)適度在項目基地的北側(cè)及東北側(cè)開發(fā)商業(yè)娛樂區(qū)和度假酒店區(qū)的項目，這樣既可以為項目核心區(qū)塊提供配套服務(wù)，互動發(fā)展。以塑造項目良好的品牌形象，同時可規(guī)避項目前期人氣不旺，周邊缺少有效消費人群帶來的尷尬和投資風(fēng)YSS城市綜合體項目可行性研究報告 59 險?？煞秩A段實施。 B方案這些特點的改變，提高了項目的內(nèi)涵，但也增加了項目前期的開發(fā)難度。具體位臵見圖 63。在第三階段通過開發(fā)該功能區(qū)的高端度假養(yǎng)生項目，使項目品位走向高端、生態(tài)、尊貴！項目品牌影力空前提 升，成為長三角區(qū)域濱海旅游業(yè)的新標(biāo)桿。 通過兩個階段的建設(shè)，項目功能配臵基本成形，品牌形象深入人心，商業(yè)氣氛濃郁。在開發(fā)海YSS城市綜合體項目可行性研究報告 55 洋公園區(qū)二、三期項目的同時，全面開發(fā)休閑家苑區(qū)、建設(shè)商業(yè)娛樂二、三期項目，加大項目商業(yè)服務(wù)的承載能力，并適時啟動拓展冒險主題區(qū)的項目。 然后，待項目主題形象塑造起來后，人氣急劇提升時，項目基地商業(yè)價值大輻上 升。 首先，第一階段通過啟動港博核心區(qū)全期，如港口博物館、水下遺產(chǎn)中心等，海洋公園區(qū)一期如海洋博覽園，漁人碼頭風(fēng)情街等，迅速樹立項目市場形象和地位，突出“港博、海洋文化”概念，吸引人氣，與其它景區(qū)形成差異化，錯位競爭格局。 圖 61 方案 A 項目功能區(qū)塊示意圖 3）開發(fā)策略與時序建議 考慮項目基地離城市中心較遠(yuǎn)，且周邊有效消費群體稀少，前期對外來游客的依賴感強(qiáng)；加之項目建設(shè)規(guī)模巨大，功能區(qū)塊豐富等特點。 項目規(guī)劃方案概述 規(guī)劃方案 A 1）規(guī)劃思想 ? 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 ? 選取最優(yōu)勢位臵打造港口博物館，并圍繞博物館打造商業(yè)娛樂核心，中央水景控制在 ? 沿海岸塑造沙灘核心 ? 用豐富節(jié)點空間聯(lián)系兩個核心 ? 臨天然氣廠的地塊通過增加防護(hù)林及景觀處理作彈性用地 2）功能分區(qū) 本方案將項目基地劃為六大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、海洋公園區(qū)、拓展冒險主題區(qū)、洋 沙YSS城市綜合體項目可行性研究報告 54 山度假養(yǎng)生區(qū)。 表 53 酒店規(guī)模估算表 年游客量（ 萬人） 60 過夜游客比率 15% 過夜游客數(shù)（萬人次 /年） 9 住宿天數(shù) 1 入住人數(shù) /客房 客房入住率 50% 酒店客房需求數(shù) 329 本區(qū)酒店吸納率 75% 所需酒店客房數(shù) 247 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 52 建議酒店客房數(shù) 250 每客房建筑面積（ m2） 80 酒店建筑面積（ m2） 20210 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 53 根據(jù)《春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計》報告中的研究成果和對前面章節(jié)的論述分析，為本項目設(shè)計了側(cè)重點各異域的三套規(guī)劃方案。經(jīng)估算，建筑規(guī)模約 26000 m2。經(jīng)估算，建筑規(guī)模約 39000 m2。 3） 商業(yè)零售餐飲規(guī)模： 3000040000 m2。 ? 海洋公園式： 宜涵蓋各個功能場館，建 筑總面積約為35000 m2。 ? 開放場館式： 場館宜合并綜合設(shè)臵，部分商業(yè)服務(wù)需求外溢，則總建筑面積約為 25000 m2。 另外考慮海洋館科學(xué)研究、科普教育、保護(hù)養(yǎng)育、管理服務(wù)等功能，因此設(shè)臵科研中心約 4000 m管理中心約 2021 m2和服務(wù)中心約 1000 m2，共計約 7000 m2。中國館主要展示我國各類水域中的水生動植物和珍稀生物，建筑面積約 5000 m2；國際館主YSS城市綜合體項目可行性研究報告 49 要展示包括南美洲、非洲、東南亞、澳大利亞等世界各地的水生生物，建筑面積約 9000 m2；深海館主要展示包括海岸區(qū)、冷水區(qū)和深海區(qū)的各類動植物，建筑面積約 5000 m2；極地館主要展示極地區(qū)動物和特別展覽，建筑面積約 3000 m2；四大主題展館總建筑面積約 為 22021 m2。 因此，建議港口博物館主體建筑面積在 1000015000m2，并需要有實體船只布展。 另外考慮博物館部分會議、接待、訓(xùn)練基地服務(wù)等功能，因此設(shè)定博物館布展面積占 55%，藏品庫房占 10%，辦公管理占15%，會議占 5%，服務(wù)占 15%。而根據(jù)其具體的綱要內(nèi)容，建議壓縮歷史館內(nèi)容，避免過于沉悶、與寧波其它博物館雷同的弊病； 港口館有較多電子互動體驗，宜設(shè)臵在主體建筑內(nèi)；航海館有較多仿真體驗，僅以布展在實體船只上。此種方法也有利于在開館初期展品不豐富的情況下，塑造足夠的吸引力。 1）港口博物館建筑規(guī)模建議： 1000015000m2 文化新高地、博物館新體驗 港口服務(wù)新概念 /平臺 濱水休閑新天地 濱海旅游新節(jié)點 會議中心 酒店 漁人碼頭商業(yè) /海員集市 博物館 /海洋館 深海養(yǎng)生 海鮮美食 沙灘 水世界 (熱帶風(fēng)暴 ) 戶外劇場 IMAX 海洋博覽園 /館 (港口 /海事博物館 ) 海洋生物館 海洋博覽會 (會議 /論壇 ) 海航模擬館 (海事體驗 /團(tuán)隊拓展 ) 漁人碼頭商業(yè) /海員集市 手工作坊 BBQ 沙灘 /梨花島 戶外劇場、 IMAX 海事民俗 /媽祖祭拜 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 48 港口博物館作為一個特色的博物館，建議結(jié)合室外空間、實體船舶等塑造一個特性鮮明、趣味活潑的博物館。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 46 圖 51 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 海鮮美食 Gourmet 海事博覽 Expo 海濱生活 Lifestyle 海港娛樂 Entertainment nt 海鮮美食城 水世界 海洋博覽園 手工作坊 深海養(yǎng)生 SPA 海上餐廳 海景茶室 戶外燒烤 水族館 漁人市集 冒險拓展 沙灘音樂節(jié) 海洋論壇 海角 公園 港口博物館 海博會 海洋民間信仰 艇艦展示 洋沙山森林浴 戶外劇場 食養(yǎng)會所 居住 Res 居住 Res 居住 Res 居住 Res YSS城市綜合體項目可行性研究報告 47 圖 52 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想 建設(shè)規(guī)模估算 依據(jù)《春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計》報告中的研究成果，初步估算本項目 總體建設(shè)規(guī)模為 。 在此基礎(chǔ)上，結(jié)合國外類似項目成功經(jīng)驗，生成本項目規(guī)劃概念，以“?！睘橹黝}，突出寧波海洋文化。因此，需要適度的本地城市人口支撐，將有利于其運營和健康發(fā)展。利用臨海內(nèi)灣的優(yōu)勢，它的發(fā)展側(cè)重度假項目的配臵與環(huán)境塑造，以大型度假村的模式經(jīng)營，其中它的海洋公園以其項目的綜合豐富性著稱。 ? 項目組成： 摩天輪、游樂場、意大利風(fēng)情街、星光劇場、公共水族館、海事博物館 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 37 圖 43 名古屋港項目區(qū)位圖 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 快速干道 主要干道 軌道交通 名古屋港 往市中心 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 38 圖 44 名古屋港項目功能規(guī)劃 經(jīng)驗啟示： ? 項目策劃 借助港口區(qū)工業(yè)和運輸業(yè)的發(fā)展帶動整個地區(qū) 的開發(fā) 以有特色的歐洲風(fēng)情街為其中一個開發(fā)的亮點 便利的交通使城區(qū)和海港的聯(lián)系非常密切 ? 空間設(shè)計 海事博物館 公共水族館 游樂場 星光劇場 意大利風(fēng) 情街 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 39 開放濱海空間，為游客提供一個開闊的視野和親水平臺 歐洲街道空間的重塑提供了一種不同的體驗 利用標(biāo)志性建筑樹立形象特色 海洋公園：日本沖繩海洋博覽園 ? 區(qū)位 : 沖繩島，日本 ? 占地面積： 70 公頃 ? 距城市中心： 100 多公里 ? 項目背景：沖繩海洋博覽園前身是國際海洋博覽會會場，目前是沖繩島旅游觀光的重要組成部分，它的目標(biāo)客群主要是來島外的觀光客群，因而采用主題公園的模式，在項目安排上更側(cè)重具有特殊觀光價值的項目開發(fā) ，它擁有全球規(guī)模最大的水族館和日本最好的海水浴場及 6公頃的人工白沙灘。 ? 項目組成： 海事博物館、游客中心、劇院、酒店、港灣公園、旗艦店建筑群、科技水族館 老城中心 工業(yè)港區(qū) 海港城 工業(yè)港區(qū) YSS城市綜合體項目