【正文】 明星案例 3 安信商業(yè)廣場 建筑面積： 15萬平方米 位 置：寶山牡丹江路 發(fā) 展 商：安信置地 項(xiàng)目性質(zhì)：以商務(wù)、休閑、購物、餐飲、文化、 娛樂和金融服務(wù)為一體的商業(yè)商務(wù)中心 服務(wù)性質(zhì)：招商策劃 /代理 —— 上海北翼大型商業(yè)商務(wù)中心 謝謝聆聽 ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。 經(jīng)營管理主要包括招商運(yùn)營、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、品牌推廣等幾個(gè)方面。 項(xiàng)目營銷策略掌控 【經(jīng)營策略】 確定經(jīng)營管理模式， 對商業(yè)地產(chǎn)的營銷成敗起到關(guān)鍵的作用 。 項(xiàng)目營銷策略掌控 【 招商策略 】 招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線 引狼入室、狼羊共舞 我們所做的不是招商，而是選商 ： 不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、經(jīng)營產(chǎn)品、公司經(jīng)營狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。具體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。 本項(xiàng)目忌短利，短期促銷活動(dòng)。 二、銷售期“不定期舉辦歡樂哈貝城酒會(huì)或聯(lián)誼會(huì) ? 不斷邀請新商家參與，擴(kuò)大口碑傳播效應(yīng)。豎立項(xiàng)目哈貝高姿態(tài)形象，忌短利促銷活動(dòng) 項(xiàng)目營銷策略掌控 項(xiàng)目營銷策略掌控 【 推廣模式 推廣活動(dòng) 】 一、開盤日“百名商家剪彩儀式” ? 100名商家剪彩儀式：發(fā)動(dòng) 100名餐飲、娛樂、休閑業(yè)界的 100名商家齊剪彩活動(dòng)，轟動(dòng)全市。 ?以勢帶銷 先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案常州商業(yè)“高級(jí)時(shí)尚哈貝”標(biāo)志形勢，打造知名度，使其成為萬眾矚目的焦點(diǎn)，最終使本案進(jìn)入“搶”盤效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。 此策略從項(xiàng)目大型商業(yè)開發(fā)流程上考慮，把招商、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)融為一體，各方配結(jié)合，順利推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。最終形成“住宅、商辦”的良性互動(dòng)。 案名（ NAME） 輔推案名 凱悅 〃 世嘉廣場（中心） 凱悅 〃 帝一城 項(xiàng)目廣告總精神 凝聚 500萬人的歡樂力量 ， 常州從此哈貝城 解析 ?500萬，預(yù)示著項(xiàng)目居住、商業(yè)作為市中心差異化補(bǔ)充，將面向整個(gè)常州； ?歡樂力量，突出了項(xiàng)目“居住、餐飲、休閑、娛樂”的都市快樂主題 ； ?“常州從此”代表著項(xiàng)目對整個(gè)城市發(fā)展的重大意義，將給常州帶來歡樂精 神面貌的革命； ?“哈貝城”對應(yīng)項(xiàng)目案名，常州 =哈貝城，一語雙關(guān)。 ?哈貝為“ Happy”的音譯，名字極富個(gè)性，兼具國際風(fēng)尚魅力，易讀、易記、易傳播。哈貝城 解析 ?凱悅，乃取開發(fā)商“金凱悅”之凱悅，既有 “凱旋成功”之美好意義，另外，“悅”與“樂”異字同意。 Four 營銷篇 將市場信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 并 與五星級(jí)酒店管理公司聯(lián)動(dòng) ，由其為項(xiàng)目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的 “酒店式服務(wù)”顧問 。商業(yè)的經(jīng)營管理非常重要，商業(yè)部分要聘請知名專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，要將 環(huán)境管理 的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中去，通過高品牌的物業(yè)及服務(wù)吸引更多的顧客。 會(huì)所配套 兒童游樂設(shè)施 室外網(wǎng)球場 泛會(huì)所 配套實(shí)質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，以塑造 親切宜人的庭院空間 為主，注重 參與、交流、健身等不同主題 元素的構(gòu)建，通過泛會(huì)所的配套，有利于形成不同行的差異化組團(tuán)。 與商業(yè)部分互為補(bǔ)充，區(qū)別于商業(yè)部分，突出為住宅業(yè)主提供服務(wù)， 以室外“泛會(huì)所配套”（兒童游樂、休閑休憩）為主 ，在布置上可 結(jié)合架空層進(jìn)行設(shè)置 。 二重景觀 低層商業(yè)屋頂，設(shè)置綠化，巧妙借景 露天陽光吧 低層商業(yè)屋頂，除了設(shè)置綠化，還可以用來做陽光露天吧，作為情景商業(yè)的一部分，為供前來消費(fèi)的人們提供一個(gè)別致的休憩場所，以體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。 原則：依據(jù)市場、尊重消費(fèi)習(xí)慣、合理瘦身、適度提升 風(fēng)格建議 “新都市主義”所提倡的 注重視覺效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì) 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 景觀建議 “新都市主義”所提倡的 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家 三重園林、四度空間 營造 新都市主義主題 景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、辦私密空間 一重 A：以“中央景觀”為主的 開放空間 開放空間： 營造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場所。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中院館 — 中國院落文化的都市演繹 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中院館 — 房地產(chǎn)市場競爭、銷售的利器 戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá) 10％－ 15％ “空中院館 規(guī)劃” ， 體現(xiàn)了新都市主義對空間、時(shí)間的高效利用 本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)理念為： 新都市主義 通過規(guī)劃，讓都市生活、家、自然迅速切換、融合。在這個(gè)設(shè)計(jì)可以 清楚的看到客廳 書房 餐廳均通過家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透 ，形成了一個(gè)超大的空間； ?同時(shí)院館本身一個(gè)面又面向自然空間，因此空間被無限的放大。 空中庭院 絕佳的景觀面，餐廳三面采光 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中庭院 空中院館 ?空中院館將空中庭院的功能進(jìn)一步放大，使之成為家庭活動(dòng)、朋友聚會(huì)、休閑的中心； ?與室內(nèi)其他功能空間聯(lián)系緊密，其他功能區(qū)圍繞空中院館展開。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 陽臺(tái)綠化 入戶花園 ?入戶花園實(shí)現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用； ?但入戶花園的功能相對單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 戶型舒適性提升 客餐廳、主臥南北通透 寬廳設(shè)計(jì) 全明設(shè)計(jì) 增值挖掘 落地凸窗 入戶花園 雙層露臺(tái)花園 挑高層高 戶型功能彈性 功能空間預(yù)留 可變空間 戶型組合 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主客分區(qū) 更衣室 儲(chǔ)藏間 常州戶型 現(xiàn)有 — 提升 本項(xiàng)目如何 領(lǐng)導(dǎo) 與 超越 常州市場？ 領(lǐng)悟“都市主義”所倡導(dǎo)的： ?主題鮮明、彰顯時(shí)代個(gè)性 ?與自然的迅速融合 給客戶帶來全新體驗(yàn)的戶型升級(jí)版本 都市空中院館 解碼“空中院館”， 新都市主義與生活的自然融合 定義 高層住宅中內(nèi)陽臺(tái)，形成了明顯的被圍繞客廳、餐廳、 房間等其他 多個(gè)功能空間形成環(huán)繞 。 通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品演繹都市生活方式，是對上述案例分析之后的啟示。未來之家 概念 八大革命綱領(lǐng) 跨國經(jīng)理人居住標(biāo)準(zhǔn) 深圳 魅力之城 深圳 地塊因子分析 本地塊先天資源已經(jīng)具備了開發(fā)高檔精品 樓盤的條件，但地價(jià)相對較高 ?地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，有條件打造市中心現(xiàn)有市場上的高檔精品產(chǎn)品； ?由優(yōu)越區(qū)位、潛在成本因素決定，本項(xiàng)目不適宜定位中檔及以下產(chǎn)品。 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場難點(diǎn)： 市場有待完善，同級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價(jià)格的超越與突破。 我們商業(yè)的核心競爭力就是： 多樣性、參與性！ 留住顧客 — 我們的主張 Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個(gè)大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個(gè)大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 ?中心稀有熱點(diǎn)，持續(xù)需求動(dòng)力 ?07上半年市心樓價(jià)跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價(jià)位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機(jī)會(huì) ?走差異化路線，從市場空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價(jià)格體系。 以上我們所倡導(dǎo)之 “餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型； 而諸如南大街、文化宮等其余市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機(jī)性無目的消費(fèi)類商業(yè)。 ?為顧客創(chuàng)造 獨(dú)特的體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入后停留的時(shí)間可以有效拉長； ?除了本地人，外來 “ 參觀、商務(wù)、旅游、國外” 人士也是項(xiàng)目潛在消費(fèi)者，最吸引他們的是 民族文化的特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)環(huán)境，形成體驗(yàn)感受。 商業(yè)景觀廣場 是一個(gè)重要特色場所，集“活動(dòng)、休憩、休閑于一身”，人們累了，可以在此駐足休息。 形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會(huì) 形式二： 舞臺(tái)表演 室內(nèi)公共空間 表演舞臺(tái)是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點(diǎn)，人們站在長廊觀看表演，久久不遠(yuǎn)離開，聚集了大量人氣。 這對于高層的商場空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。 這對于高層的商場空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。 僅僅是豐富、多樣， 就能夠留住顧客嗎？ 回答是： 不盡然！ 參與性 日本著名的大型綜合體“博多運(yùn)河城”的設(shè)計(jì)者 Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨： 我的設(shè)計(jì)是在多年以前意大利之行中找到的靈感 —— 關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢成真。 童 趣 館 湯姆 Bear KTV 兒 童 玩 樂 Play 玩樂 從小孩子的湯姆 Bear，到成人的 KTV