【正文】 從商業(yè)形式上，由。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃開盤時間銷售方式望京國際商業(yè)中心12綜合體，商業(yè)作為望京地區(qū)的大型服務(wù)配套大超市、大百貨、餐飲正在招商只租不售望京寶星國際三期商業(yè)社區(qū)及區(qū)域商業(yè)大超市、百貨、餐飲06年開盤，08年開業(yè)望京嘉美風(fēng)尚購物中心6社區(qū)及區(qū)域商業(yè)購物中心（亦莊）大雄商業(yè)中心目前是亦莊較完整的商業(yè)配套超市、銀行、餐飲、健身中心年底開工，06年開盤以租代售，出租率100％亦莊中國第一MALL60MALL項目停滯通州世紀(jì)星城MALL25MALL2008年之前完成合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（5）大型社區(qū)商業(yè)以國美第一商街為代表的超大型社區(qū)商業(yè)在2005年成為市場的主角。沃爾瑪、家樂福、宜家等國際商業(yè)巨頭紛紛落戶望京，而新開項目也紛紛增大商業(yè)比例。望京過去商業(yè)極其匱乏，居民生活不便，與其發(fā)展十余年之久的歷史不相匹配。望京、通州、亦莊幾個重要的新城正在形成商業(yè)中心。其中，大鐘寺國際廣場規(guī)模達(dá)30萬平方米，2005年3月底開始正式招商，計劃2006年底開業(yè)，該項目以招商為主。由于返租類商業(yè)項目比例較高，該區(qū)域平均商業(yè)售價高于CBD區(qū)域，為27386元/平方米。 CBD區(qū)域商業(yè)項目項目名稱建筑面積 （萬平方米）商鋪面積 （萬平方米）銷售價格 （萬元/平方米）開盤時間業(yè)態(tài)萬達(dá)廣場483購物中心、國際精品店、涉外連鎖中心華貿(mào)中心10016購物商城、專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)建外SOHO7017沿街底商、美容美發(fā)、餐飲富力城星光大道13943商業(yè)街商鋪、餐飲、購物、娛樂為主蘋果社區(qū)7027院落式體驗商街、超市、餐飲、EVD影院珠江帝景9063歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊、歐尚消費體驗中心SOHO尚都174小面積商鋪的底層商業(yè)街后現(xiàn)代城602底商商業(yè)街、酒吧風(fēng)情街沿海塞洛城8610底商商鋪、商業(yè)街區(qū)合計680數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（3）中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心地區(qū)目前在售商業(yè)總規(guī)模約20萬平方米。CBD周邊新增商業(yè)供應(yīng)54萬平方米，以大型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)為主。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃銷售方式開盤時間銷售價格 （萬元/平方米）3文化服飾商業(yè)旗艦服裝市場只租不售中國紅街1國際風(fēng)尚街區(qū)雙向立體商業(yè)街區(qū)租售并舉68（一層）SOHO尚都辦公底商小商鋪現(xiàn)代化商業(yè)街只售不租4國瑞城10高端一站式消費購物中心只租不售合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（2）CBD區(qū)域CBD及其周邊地區(qū)商業(yè)供應(yīng)量最大，是全北京市商業(yè)供應(yīng)最集中的區(qū)域。同時這些項目的更加重視商業(yè)定位和后期經(jīng)營，通過聘請專業(yè)顧問公司、知名廣告公司、開展高調(diào)宣傳等方式增加大眾的信心。 主要區(qū)域市場分析（1）城市中心區(qū)域2005年城市中心區(qū)出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然總規(guī)模并不大，但是在市場上受到廣泛關(guān)注。項目名稱建筑面積（萬平方米）租金（元/天/平米）百榮世貿(mào)46木樨園世貿(mào)104—13永外文具城34—8溫州燈具城4—5永外鞋城6—10大偉鞋城110京溫3大紅門10—60新世紀(jì)36—10才華窗簾3—6天海服裝10—30瑞安童裝3—4大摩鞋城620—40中聯(lián)華都紅門5合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果從綜合專業(yè)市場的發(fā)展情況來看，南城各類批發(fā)市場經(jīng)營狀況良好，但未來的巨大供應(yīng)規(guī)?？赡苡绊懙缴啼伒淖饨鸷蛢r格走勢。從未來發(fā)展趨勢分析，商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展；市場投資向多元化發(fā)展；市場的整體實力在不斷增強；未來市場將加強管理，管理制度有所健全；市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場治安情況將有所好轉(zhuǎn)。2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，％，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是。從經(jīng)營情況看，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好；在115個市場中有75家以零售為主，有40家以批發(fā)為主，％的市場是常年營業(yè)，％的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余為露天市場或其他形式市場；以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專業(yè)市場平分秋色，在115個市場中除1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng)。從未來發(fā)展趨勢分析，社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點是生鮮方面；小型底商需求量有增加趨勢；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。售價方面，普通社區(qū)商業(yè)售價1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3—。（3）社區(qū)商業(yè)及底商2004年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100％以上；北京大批住宅項目都進(jìn)行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)。北京比較有代表性的商業(yè)街有：方莊美食街；東直門簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；馬連道茶葉街；大都市街；王府井商業(yè)街；西單商業(yè)街；建外SOHO商業(yè)街等。未來北京將重點發(fā)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書城等10條特色街。名稱營業(yè)面積名稱營業(yè)面積三利百貨10000北京當(dāng)代商城30000銀座百貨20000雙安商場22000太平洋百貨40000北辰購物中心18000中糧廣場60000華堂十里堡店14700時代廣場6000華堂亞運村店21000百盛購物中心20000安貞華聯(lián)18000恒基中心13000翠微大廈36000新東安市場16800城鄉(xiāng)貿(mào)易中心36600國貿(mào)13000君太百貨63000燕莎友誼商城22000西單商場30000豐聯(lián)廣場16000崇光百貨60000賽特購物中心13000世都百貨18000藍(lán)島大廈30000天橋百貨商場14000新世界商場38000北京市百貨大樓17400東方新天地120000中友百貨27000華聯(lián)商廈18000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在長安街沿線和二環(huán)內(nèi)，以東區(qū)居多上述主要大中型百貨總營業(yè)面積約為887500m2家居建材城經(jīng)營面積家居建材城經(jīng)營面積東方家園來廣營50000紅星美凱龍100000東方家園西三旗8000環(huán)三環(huán)家具建材城120000東方家園麗澤橋20000城外城60000東方家園八角31000家和佳美家居建材城30000東方家園大屯5000怡和家居建材20000東方家園管莊30000名流愛心家居裝飾中心40000好美家家居西三旗16000居然之家玉泉營40000好美家家居四季青7200居然之家十里河30000碧溪家居廣場50000居然之家北四環(huán)東路56000宜家家居15400正時家居廣場44000西三環(huán)麗澤建材城14000百安居四季青橋17000愛家家居100000百安居廣渠路12200集美家具建材市場60000百安居來廣營15100戀日家居建材市場20000家世界五棵松12000上地建材城100000家世界成壽寺10000金五星家居建材市場20000清河建材家居市場20000藍(lán)景麗家大中寺100000京昌回龍觀建材城22000藍(lán)景麗家六里橋50000萬家燈火裝飾城15000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在三、四環(huán)沿線上述主要家居建材市場總營業(yè)面積約為1359900 m2（2）商業(yè)街北京現(xiàn)已形成大型商業(yè)街有兩條，分別為王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街。流水倒扣的扣點：超市扣點為3％—10％，服裝20％—25％，化妝品30％左右；北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為1662元/月/平方米；百貨、購物中心租金范圍20—120美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達(dá)到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商場城平均80—100美金/月/平方米。從百貨、購物中心、大型超市未來發(fā)展趨勢來看，北京市未來百貨、購物中心、大型超市的發(fā)展將有以下趨勢：體量規(guī)模超大化，以Shopping Mall的模式出現(xiàn)于北京；購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)集中化；體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力；文化底蘊深入化；消費者對大型購物中心的需求不斷增強；商品經(jīng)營將向功能性轉(zhuǎn)變；從大眾化經(jīng)營向中高檔經(jīng)營轉(zhuǎn)變；百貨商場將由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營。而該區(qū)域長期市場需求強勁，風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。購物中心/綜合項目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況。從城市擴(kuò)張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_發(fā)最集中的地區(qū)，未來潛在的龐大的消費群體將會成為市場的保證，不必過多擔(dān)心競爭產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作。北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，越來越注重以長期出租經(jīng)營的核心思想，進(jìn)行項目的運做。根據(jù)歐美市場的發(fā)展經(jīng)驗，中小型商業(yè)是市場的主要類型，所以北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場對此趨勢應(yīng)于足夠關(guān)注。中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差。總體上表現(xiàn)出銷售面積降低而竣工面積激增，致使空置量高漲，銷售價格下降。商業(yè)用期房買賣價格為15308元/平方米，同比下降203元/平方米，％。％；，％。％。2004年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。從開發(fā)商項目操作的成長速度看，北京2005年、2006年進(jìn)行營銷的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量比較大，但真正開業(yè)估計集中在2002008年。 供應(yīng)分析（1）概況北京商業(yè)地產(chǎn)在過去三年發(fā)展迅速，但建設(shè)完工開業(yè)的項目所占比重比較小，開業(yè)的有金源MALL，金四季購物中心，第五大道，巨庫，百榮世貿(mào)，中關(guān)村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項目處在在建階段。綠色建筑設(shè)計涉及眾多方面，而且部分技術(shù)尚未成熟，部分設(shè)備需要進(jìn)口，整體建筑費用較高，采用最具有實用性的綠色概念，以增強項目的競爭力。 注意智能系統(tǒng)與建筑的接口環(huán)節(jié)，包括以下幾項：（1）設(shè)備和控制機(jī)房智能系統(tǒng)的中樞和動力源（2）管道井、吊頂空間、樓面布線空間智能系統(tǒng)的傳送中介環(huán)節(jié)（3）辦公空間智能系統(tǒng)的輸出與應(yīng)用 綠色建筑理念 注意節(jié)能，外窗及玻璃幕墻用雙層中空反射玻璃，外墻、屋頂、地下一層車庫與首層之間做好保溫。在辦公室和整個大廈內(nèi)部的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境設(shè)計中盡求舒適宜人。 為辦公自動化創(chuàng)造的條件：一部分樓板荷載定為300kg/m2；在樓層高度和平面管井布局中予留配管空間；，采用架空地板（10厘米高度） 不斷地、及時地提供有關(guān)設(shè)備運行情況的資料，集中收集、整理，作為設(shè)備管理決策的依據(jù)，實現(xiàn)設(shè)備維護(hù)工作的自動化。 提供可靠的、經(jīng)濟(jì)的最佳能源供應(yīng)方案，進(jìn)行節(jié)能管理 提高建筑物自身以及人員與設(shè)備的整體安全水平和災(zāi)害防御能力通過研究，采用如下智能化標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)原因通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力辦公自動化系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)乙級滿足監(jiān)控需要降低建筑成本智能化大廈設(shè)計施工時要確立如下目標(biāo)：由于智能化大廈技術(shù)基本成熟，國際、國內(nèi)水平十分接近，在項目設(shè)計中采用國家標(biāo)準(zhǔn)即《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。3A的基本概念如下所示：它的基本系統(tǒng)包括3A即建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（CNS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。 餐飲由于本項目附近餐飲場所較少，所以本項目提供：員工餐廳和兩家以上不同風(fēng)味的高檔餐廳并提供送餐服務(wù)以滿足員工就餐和商務(wù)往來客人用餐的需求。若無法24小時營業(yè)，可以考慮安置自動售貨機(jī)出售飲料和食品。 空調(diào)：四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時。平均100平方米（可出租面積）。 寫字樓內(nèi)部硬件設(shè)施根據(jù)本項目的市場定位，參考北京目前甲級寫字樓和國外同類物業(yè)的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓硬件設(shè)施作如下： 。 ：該寫字樓位于京承高速路輔路，同二期公寓部分的開發(fā)權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。考慮到本項目周邊多為住宅項目，同時該項目附近的機(jī)場輔路到三元橋之間將開發(fā)約50萬平方米寫字樓，本項目寫字樓規(guī)模不宜過大，本項目寫字樓部分相對獨立，車流與人流有獨立的出入口，使得商務(wù)與居住互不影響。 利用項目代征綠地面積大的特點，可以加強綠地面積和園林建設(shè)，提高客戶對本項目寫字樓的興趣。 通過標(biāo)志性建筑的高度和外立面，提高本項目的可見性，吸引客戶的注意。由于開發(fā)成本原因，并不全盤引進(jìn)，采用最具有實用性的智能化概念，以增強項目的競爭力。但是，“綠色建筑”并非指狹義的園林綠化，它的內(nèi)涵是利用生態(tài)的想法來創(chuàng)造健康而舒