【正文】 本項(xiàng)目采取一系列節(jié)能措施，做好節(jié)能工作，項(xiàng)目投資建設(shè)符合國家可持續(xù)發(fā)展的要求。 節(jié)能評(píng)估 能源是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)改善人民生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 47 ，主要配電設(shè)備設(shè)置檢測和控制模塊，實(shí)現(xiàn)變配電能量管理，便于實(shí)時(shí)控制和監(jiān)測電能運(yùn)行 狀況，有利于優(yōu)化和制定有效的節(jié)能措施。 ，靠近負(fù)荷中心，變壓器選用難燃、低噪音、高效低功耗的節(jié)能型產(chǎn)品，變電所低壓側(cè)設(shè)置集中無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，使高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)到 以上，以降低無功損耗，提高電壓質(zhì)量，減小導(dǎo)線截面。 6)照明控制根據(jù)功能要求采用分組、分區(qū)、動(dòng)靜控制、時(shí)間控制、 光敏調(diào)節(jié)照度或開關(guān)等方式。 4)部分路燈或庭院燈采用太陽能作為照明能源，即節(jié)約能源，又減少室外電纜的投資。 2)照明光源采用 T5 直管形三基色熒光燈、緊湊型節(jié)能熒光燈、金屬鹵化物燈為主，根據(jù)裝飾要求個(gè)別需要連續(xù)調(diào)光的場所設(shè)置少量白熾燈 (100w以下 )。 ，期水封深度不小于 50mm。 ，作給排水預(yù)留。并符合城市污水排放要求再排入市政污水網(wǎng)。 ，均為有組織排放。 。 給排水節(jié)能設(shè)計(jì) 具體措施如下： ，并考慮了防回流污染措施，從水源與輸送等途徑即滿足衛(wèi)生要求，提高施工質(zhì)量，杜絕管網(wǎng)漏水。 （ 3）門窗采用彩色共擠塑鋼框普通中空玻璃門窗，抗風(fēng)壓性能5 級(jí)，隔聲性能 3 級(jí)，傳熱系數(shù)限值應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)定，氣密性 4級(jí)，水密性 3 級(jí)。 （ 2）屋面：采用 50 厚 XPS 板（擠塑板）保溫體系，導(dǎo)熱系數(shù)λ =（ m 4 供暖 GJ 5 合計(jì) 節(jié)能措施 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 根據(jù) JGJ262021《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，本工程節(jié)能具體西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 45 措施如下： （ 1）墻體保溫：指定部位墻體采用 50 厚 EPS 板（聚苯板）保溫體系，導(dǎo)熱系數(shù)λ =（ m h） 2 水 萬 t 3 天然氣 萬 m179。 能源消耗 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營期的各種消耗指標(biāo)，折算本項(xiàng)目能源消耗見表 61。 主要設(shè)計(jì)原則 執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。 暖通方案 本項(xiàng)目 冬季采暖為集中供熱，熱力主要由小區(qū)內(nèi)熱交換站提供。 （ 4）建筑物作總等電位連接，在配變電所內(nèi)安裝一個(gè)總等電位連接端子箱，將所有進(jìn)出建筑物的金屬管道、金屬構(gòu)件、接地干線等與總等電位端子箱有效連接。 （ 2）本工程采用共用接地裝置，以建筑物、構(gòu)筑物的金屬體、構(gòu)造鋼筋和基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，其接地電阻小于 1Ω。疏散指示燈和標(biāo)志照明燈具的選型應(yīng)符合市消防局的有關(guān)規(guī)西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 42 定，并且應(yīng)急照明持續(xù)時(shí)間應(yīng)不少于 20min。 本 項(xiàng)目 利用在強(qiáng)電豎井內(nèi)的封閉式插接銅母線配電給各樓層照明配電箱，以便于安裝、改造和降低能耗。 照度標(biāo)準(zhǔn)參照國標(biāo)《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13390），一般辦公場所選用 T8 熒光燈或緊湊型節(jié)能熒光燈；有裝修要求的場所視裝修要求，可采用多種類型的光源；對(duì)僅作為應(yīng)急照明用的光源應(yīng)采用瞬時(shí)點(diǎn)燃的光源；應(yīng)急照明作為平時(shí)照明的一部分時(shí)也可選T8 熒光燈或節(jié)能型燈具；對(duì)大 空間場所和室外空間可采用金屬鹵化物燈。 （ 3）低壓配電采用放射式與 樹干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷，如：水泵房、電梯機(jī)房、消防中心的設(shè)備采用放射式供電；對(duì)于一般負(fù)荷采用放射式與樹干式相結(jié)合的供電方式。 （ 2）電源：本工程由市政電網(wǎng)引來 110kV 電源供電。 供電方案 、配電系統(tǒng) （ 1）一級(jí)負(fù)荷包括：保安監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制設(shè)西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 41 備、消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明、疏散照明及重要的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等。 2)管道不得穿越臥室、貯藏 柜、煙道、風(fēng)道、沉降縫、伸縮縫、防火墻等設(shè)施。一般生活廢水與糞便污水分流排出。給水管與熱水管道平行時(shí)，給水管在熱水管下面 100m。支管距墻梁凈距為 20~25mm。各層的給水管道均采用暗裝敷設(shè)，主干管走天花板內(nèi)，豎管均走管道井內(nèi)。最高區(qū)用水由屋頂水箱直接供水。 根據(jù)衛(wèi)生器具給水配件處的最大靜水壓力為 300~350Kpa，住宅內(nèi)給水系統(tǒng)一般要分三 ~四區(qū)。 方案設(shè)計(jì)范圍 用地紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)外給水排水及消防設(shè)計(jì)。 地基基礎(chǔ) 本工程建筑基礎(chǔ)暫定為滿堂基礎(chǔ)。 各部位荷載取值 ： ／ ㎡ ； ： ／ ㎡ ； 、樓梯： ／ ㎡ ； ： ／ ㎡ ； 、衛(wèi)生間： ／ ㎡ ； ： ／ ㎡ ； ： ／ ㎡ ； (露臺(tái) )： ／ ㎡ ； ： ／ ㎡ ； ： 15kN／ ㎡ 。 。 9.《建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ3— 2021） 。 7.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50007— 2021） 。 5.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（ GB50108— 2021） 。 3.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50011— 2021） 。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50068— 2021)。建筑平面、體型、材料、色彩應(yīng)與環(huán)境和諧，主題鮮明突出。 建筑設(shè)計(jì)方案 建筑空間位置及關(guān)系符合住宅使用要求，符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)主干道寬度合理，符合機(jī)動(dòng)車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)遵守人車分流與動(dòng)靜分區(qū)的原則。 在房屋空間上，不但滿足了人的生 理特點(diǎn)，而且考慮了人們的私密空間、活動(dòng)空間、視野空間等。同時(shí)在建設(shè)中將體現(xiàn)不同的建筑風(fēng)格，建筑物及景觀工程將以長短搭配、高低錯(cuò)落、空間組合、靈活多樣為格調(diào)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 （ 1）本小區(qū)的規(guī)劃嚴(yán)格按照未央?yún)^(qū)城市總體規(guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)； （ 2）結(jié)合西安 市氣候和西安市城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進(jìn)行規(guī)劃； （ 3）充分利用規(guī)劃用地地形地貌、合理布局、節(jié)約用地； （ 4）滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求； （ 5）創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境； （ 6）充分考慮社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三方面的效益； （ 7）遵守“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代居民的居住心理要求； （ 8）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項(xiàng)目符合未來未央?yún)^(qū)的整體規(guī)劃； 西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 36 （ 9）追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一， 同時(shí)營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致； （ 10）遵守國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 35 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 項(xiàng)目的規(guī)劃布局合理，應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量，使社區(qū)具有良好的舒適性、安全性和經(jīng)濟(jì)性，并體現(xiàn)以人為本、回歸自然的特色。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 2.《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》； 3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021）； 4.《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 2021）； 5.《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95）； 6.《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50052— 2021）； 7.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50057— 2021)。 （ 2）二期項(xiàng)目建成后總戶數(shù)為 1224 戶，地下停車位為 1224 輛（按戶數(shù) 1:1 配置）。 項(xiàng)目建筑密度為 %，容積率為 。 （ 1）一期項(xiàng)目總占地 平方米， 總建筑面積為 平方米（為 1 9樓） ，地上總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè) 平方米），地下建筑面積 平方米。項(xiàng)目建筑密度為 19%，容積率為 ，綠化率為 %。 西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 33 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 （ 1）項(xiàng)目總占地面積 平方米，總建筑面積為 平方米，地上總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè) 26500 平方米；公建配套建筑面積 5000 平方米， 其中建筑面積 2021 平方米，居委會(huì)等配套建筑面積 3000 平方米）；地下建筑面積 71300 平方米（其中人防建筑面積 平方米，車庫及設(shè)備用房建筑面積 平方米）。 西安某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 32 本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。 項(xiàng) 目供暖由市政供暖集中供暖。 項(xiàng)目市政配套條件 水源：水源來自城市自來水，常年供水壓力為 ，供水來源為市政管網(wǎng)，在市政給水網(wǎng)分別引入兩根管徑為DN200 的給水管，在本項(xiàng)目形成生活給水以及室外消火栓環(huán)管。自然景觀峭拔險(xiǎn)峻，獨(dú)具特色，境內(nèi)及附近有西岳華山、終南山、太白山、王順山、驪山、樓觀臺(tái)、輞川溶洞等風(fēng)景名勝區(qū)，更有周邊的森林公園十余個(gè)。近年，漢陽陵的開發(fā)又一次造成了世界的轟動(dòng)，其出土的裸體彩俑被譽(yù)為“東方維納斯”。西安周圍有 120 多座帝王陵墓圍繞。 西安歷史悠久，是中華人民共和國頒布的第一批國家歷史文化名城。 2021 年 12 月，黑河水利樞紐主體工程建成，每年向西安供水 4 億立方米，形成日供水能力 120 萬噸，加上地下水資源，市區(qū)日供水能力可達(dá) 172 萬噸，基本滿足城市生產(chǎn)生活用水。渭河橫貫西安市境內(nèi)約 150 公里，年徑流量為 25 億立方 米。市區(qū)東有灞河、浐河，南有 潏 河、 滈 河，西有潷河、灃河，北有渭河、涇河，此外還有黑河、石川河、澇河、零河等較大河流。面積 9983 平方公里，其中市區(qū)面積 1066 平方公里。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，與眉縣、太白縣接 壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市區(qū)、楊凌區(qū)和三原、涇陽、興平、武功、扶風(fēng)、富平等縣（市）相鄰。西安已成為人們休閑居住、投資創(chuàng)業(yè)的向往之地。近年來，西安城市建設(shè)投入力度逐年加大，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件進(jìn)一步完備，城市道路、綠化、供氣、供水、 供電、供熱、通訊、污水和垃圾處理?xiàng)l件進(jìn)一步完善，城市綜合服務(wù)功能明顯提升。 區(qū)域環(huán)境 西安是生態(tài)優(yōu)美、環(huán)境宜人的城市。隨著國家高速鐵路網(wǎng)的加快建設(shè)，未來五年內(nèi)，西安一日交通圈覆蓋范圍將擴(kuò)大到大半個(gè)中國，輻射人口由現(xiàn)在的 6 億擴(kuò)大到 12億以上。在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安作為新亞歐大陸橋中國段 —— 隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，是國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。 區(qū)域交通 西安是交通暢達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的城市。 西安市屬暖溫帶半濕潤大陸季風(fēng)氣候，冷暖干濕，四季分明。項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，緊臨地鐵 5 號(hào)線、阿房一路，地理位置優(yōu)越，交通便利。 二期項(xiàng)目面向社會(huì)銷售，銷售價(jià)格為住宅 6000 元 /平方米、公寓 6300 元 /平方米、商鋪 20210 元 /平方米、地下車位 16萬元 /輛。市場比較法是參照于估價(jià)時(shí)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法，其基本原理是對(duì)選擇案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。鑒于西安市房地產(chǎn)市場的利好趨勢(shì)及項(xiàng)目所在的地塊優(yōu)勢(shì)，可預(yù)見的是本項(xiàng)目開發(fā)潛力較大，住宅、商業(yè)市場環(huán)境優(yōu)越，本地塊市場前景十分樂觀。西咸經(jīng)濟(jì)一體化、西安城市西聯(lián)戰(zhàn) 略、三橋商圈的綜合實(shí)施，為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展提供了絕佳機(jī)遇。雖然地處西安的“西大門”，但是區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展前幾年卻較為緩慢。而隨著西安國際化大都市的提出，未來幾年，樓市也將進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，形勢(shì)比較樂觀。而從未來政策走向來看，樓市調(diào)控政策還是繼續(xù)堅(jiān)持“限購政策”，總的趨勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)太大變化，“房產(chǎn)稅”依 舊會(huì)成為爭議的焦點(diǎn)。從而市場也迎來“淡季不淡，旺季不旺”的表現(xiàn)。 各區(qū)域供需基本都處于供大于求的狀態(tài)，其中 浐 灞供需比最大，達(dá)到了 ，其次為 浐 灞區(qū)，為 ，城北區(qū)庫存壓力最小，庫存比僅為 ；從價(jià)格方面來看，曲江最終價(jià)格最高，每平米價(jià)格突破 20210 元，其次為城南，最終成交價(jià)格在 17000 元 /平米；從各