【文章內(nèi)容簡介】 水設(shè)計規(guī)范》 GB50014202197 修訂本 2 設(shè)計范圍 本項目建筑物的給水排水工 程及消防工程的設(shè)計 3 給水 本項目水源由市政管網(wǎng)供給規(guī)劃從七一路城市供水管網(wǎng)引入給水管滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求給水主管道環(huán)狀及枝狀布置消水栓按 150 米服務(wù)半徑設(shè)置 4 排水 采取雨污分流制生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)雨水經(jīng)過收集后部分進行綠化帶的灌溉其余部分排入市政雨水管網(wǎng) 采暖通風(fēng)及空調(diào)工程 1 室外設(shè)計參數(shù) ①夏季空調(diào)室外計算干球溫度 332℃ ②夏季空調(diào)室外計算濕球溫度 264℃ ③夏季通風(fēng)室外計算溫度 30℃ ④夏季空調(diào)日平均溫度 286℃ ⑤冬季空調(diào)室外計算干球溫度 12℃ ⑥冬季空調(diào)室外計算 相對濕度 45 ⑦冬季空調(diào)室外最低平均溫度 159℃ ⑧冬季室外計算平均風(fēng)速 28ms ⑨冬季通風(fēng)室外計算溫度 5℃ 2 圍護結(jié)構(gòu)熱工性能 表 41 圍護結(jié)構(gòu)熱工性能 名 稱 傳熱系數(shù) K〔 W（㎡178。 K〕〕 備注 陶粒砼空心砌塊外墻 061 50mm 厚聚苯乙烯泡沫板保溫 外 門 25 成品鋼制保溫門 屋 面 058 80mm 厚聚苯乙烯泡沫板保溫溫溫 樓 板 060 與室外空氣接觸 3 采暖部分 本項目辦公用房供暖由市政供熱統(tǒng)一管理采暖系統(tǒng)將設(shè)計為以地板采暖的模式管網(wǎng)采用枝狀直埋敷設(shè)直埋管道采用聚氨酯直埋保溫 熱水管道商業(yè)用房采暖利用中央空調(diào)進行冬季采暖 4 通風(fēng)部分 各建筑物內(nèi)無窗及設(shè)固定窗扇的衛(wèi)生間均設(shè)機械排風(fēng) 供電工程 1 供電系統(tǒng) 本項目供電電源由市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電源為 380220V 項目區(qū)內(nèi)設(shè)總變配電室各單體建筑物均設(shè)低壓配電間以放射或樹干式方式為動力及照明供電并進行電能的再分配和計量 2 照明 本項目各建筑物內(nèi)設(shè)配電室由配電室電源總進線動力照明配電箱向各層分配電箱以電纜放射式或樹干式供電 各建筑物均按有關(guān)規(guī)范規(guī)定的等級設(shè)計防雷系統(tǒng)本工程配電系統(tǒng)為 TNCS10 米水柱以在面算起室外消火栓的設(shè)置間距不小于 120 米并從 DN150 的給水管上接入 434 環(huán)境保護規(guī)劃 本項目建設(shè)前應(yīng)編制環(huán)境影響評價文件對項目實施后可能產(chǎn)生的環(huán)境影響做出分析預(yù)測和評估提出預(yù)防或減輕不良影響的對策和措施報環(huán)保局審批 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 根據(jù)社會發(fā)展的需要垃圾采用定點收集規(guī)劃沿本地塊內(nèi)主要道路上設(shè)置若干垃圾分類收集點每個垃圾收集點設(shè)置 70 米服務(wù)半徑內(nèi)收集的垃圾經(jīng)壓縮處理后由環(huán)衛(wèi)機構(gòu)負(fù)責(zé)清運 無障礙設(shè)計 1 符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》 2 小區(qū)外部的道路綠地與公共服務(wù)設(shè)施等閑地內(nèi)建設(shè)無障礙通路保證老年人體弱人殘疾人輪椅及童車的無障礙通行 建筑商業(yè)出入口通過緩坡連接辦公出入口設(shè)置無障礙坡道公共場所設(shè)無障礙廁所商業(yè)辦公均配備無障礙電梯地下室分區(qū)設(shè)置無障礙車位水平通道及樓梯間寬度均符合無障礙設(shè)計要求 項目構(gòu)成平面布置及戶型設(shè)計及戶型面積功能要求建筑藝術(shù)功能以及與城市的協(xié)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)道路綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案做總平面圖和標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 5 項目開發(fā)進度及組織安排 51 項目建設(shè)工期 2021年 10月至 2021 年 8月⑵ 2021 年 12月至 2021 年 1月施工圖紙設(shè)計及審批 52 項目開發(fā)進度安排 本項目建設(shè)期從前期準(zhǔn)備立項而后進入項目準(zhǔn)備階段項目施工階段項目竣工驗收階段項目應(yīng)盡早開辦在項目實施過程中應(yīng)妥善安排各項工作交叉進行以縮短工期本項目各項工作進度具體安排如下 22021 年 12 月至 2021 年 1 月施工圖紙設(shè)計及審批 32021 年 2 月至 2021 年 3 月工程招投標(biāo) 42021 年 4 月至 2021 年 8 月土建施工 52021 年 9 月工程驗收交付使用 從項目申請報告到工程投入使用預(yù)計時間為 24 個月 詳見項目實施計劃進度表 53 項目銷售期及銷售時間的確定 該項目將于建設(shè)期第 1 年開始預(yù)售預(yù)售 2 年銷售期 2 年即計算期為 4 年 本項目 2021 年 10 月 1 號開盤 6 項目銷售計劃 61 項目定價 本項目在對參考樓盤進行比較確定均價的過程中主要考慮以下因素的影響 片區(qū)因素區(qū)位升值潛力交通周邊配套周邊環(huán)境 產(chǎn)品綜合質(zhì)素景觀戶型結(jié)構(gòu)配套設(shè)施物業(yè)管理發(fā)展商品牌宣傳包裝工程進度以上評分考慮點是根據(jù)中原多年營銷經(jīng)驗以及對豪宅客戶的把握并根據(jù)不同因素對客戶購房產(chǎn)生影響的程度分別賦予不同的分值 1 保定市房地產(chǎn)樓盤調(diào)查情況 2021 年中心城區(qū)樓盤價格 地 點 類別 價格元 m2 開 發(fā) 商 炫彩 soho 北市區(qū)東三環(huán) 22 號 商住一體 公寓 5000 商業(yè) 10000 華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 福堡秀城 復(fù)興路 77 號 商住一體 公寓 6000 商業(yè) 10000 保定福堡開發(fā)有限公司 鑒于以上因素的分析本樓盤初次定價為地上商鋪銷售單價 8000 元平方米地下商鋪銷售單價 7500元平方米地上商業(yè)公寓銷售單價 4000元平方米車庫銷售單價 80000 元個 此外考慮到水平價差和垂直價差因素的影響我們可以靈活的運用定價方法對具體到不同的樓層不同的每一個房間進行精確的定價 1 商業(yè) 表 62 垂直價差 分類 建議銷售單價 商業(yè)用房地下 1 層 8000 元平方米 商業(yè)用房 1 層 10000 元平方米 商業(yè)用房 2 層 9000 元平方米 商業(yè)用房 3 層 7000 元平方米 商業(yè)用房 4 層 6000 元平方米 水平價差主要考慮商鋪位置人流量 2 住宅公寓 分析已經(jīng)開盤的 1 垂直價差 表 63 1 垂直價差 價差 1 5F 100 3900 6F 100 3900 7F 100 3900 8F 100 3900 9F 100 3900 10F 100 3900 11F 0 4000 12F 0 4000 13F 0 4000 14F 0 4000 15F 0 4000 16F 100 4100 17F 100 4100 18F 100 4100 19F 100 4100 20F 100 4100 21F 100 4100 22F 0 4000 23F 0 4000 24F 0 4000 25F 0 4000 26F 0 4000 水平價差 本項目為酒店式住宅公寓水平價差主要因素為南北朝向 各層樓層南側(cè)每平米價格高于北側(cè) 200 元 62 項目分階段銷售計 劃 該項目的銷售收入主要來源于商業(yè)公寓商鋪車庫的銷售該項目將于建設(shè)期第 1 年開始預(yù)售預(yù)售 2 年銷售期 2 年即計算期第 4 年 該項目銷售部分產(chǎn)品的價格制定總體原則為參考保定近幾年類似項目的總體價格水平在進一步充分調(diào)研周邊類似項目的價格水平的基礎(chǔ)上根據(jù)項目建設(shè)的實際成本制定合理的價格 根據(jù)市場分析該項目具體銷售價格和銷售進度詳見表 131 表 64 銷售計劃表 名 稱 銷售面積 萬 m2 售 價 元 m2 銷售比例 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 商業(yè)公寓 2728 400 20 30 30 20 商 鋪 272 8000 10 30 40 20 車庫 3154 80000 30 50 20 注地下車位售價單位元個 63 項目銷售收入的計算 項目 A 銷售收入 根據(jù)項目所處位置周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素所有商業(yè)公寓商鋪車庫均面向市場銷售其中地上商鋪銷售單價 8000元平方米地下商鋪銷售單價 7500元平方米地上商業(yè)公寓銷售單價 4000元平方米車庫銷售單價 80000 元個以上數(shù)據(jù)表明本項目銷售風(fēng)險相對較低資金回籠較有保障公共設(shè)施配套工程不作為銷售銷售總收入為 312772萬元人民幣 表 65 銷售收入明細(xì)表 名稱 單位 數(shù)量 單價元 合價萬元 1 地上商鋪 平方米 23480000 800000 18784000 2 地下商鋪 平方米 3800000 750000 2850000 3 地上辦公公寓 平方米 17800000 400000 7120210 4 車庫 個 315400 8000000 2523200 5 合計 31277200 7 投資估算及資金籌措 71 投資估算的原則 2021 年河北省建筑工程概 算費用定額 國家計委關(guān)于加強基本建設(shè)在中型項目概算中價差預(yù)備費管理有關(guān)問題的通知 國內(nèi)設(shè)備及材料現(xiàn)行市場價 依據(jù) 2021 年國家發(fā)改委建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟方法與參數(shù)》第三版2021 年 1 月 1 日國家財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》 項目承辦單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù) 72 項目建設(shè)的投資估算 該項目高層及商業(yè)建筑采用框剪結(jié)構(gòu)停車場及道路采用混凝土路面采用概算指標(biāo)估算法故本項目建筑安裝工程費用估算為 17310836 萬元 1 土地費用本項目土地費用為 16050 萬元 2 下列工程建設(shè)其它費用按有關(guān)文件 進行編制 1 建筑材料執(zhí)行《保定市工程造價信息》中所頒布的材料價格 2 建設(shè)單位管理費按財建 [2021]394 號文件有關(guān)規(guī)定計算 3 建設(shè)項目前期工作咨詢費按冀價經(jīng)費 [2021]第 10 號文件有關(guān)規(guī)定計算 4 工程監(jiān)理費根據(jù)發(fā)該價格 [2021]670 號計算 5 工程勘察設(shè)計費按計價格 [2021]第 10 號文有關(guān)規(guī)定計算 6 工程保險費按建筑工程費安裝工程費179。 003 計算所得 7 招標(biāo)代理費按計價格 [2021]1980 號文件有關(guān)規(guī)定計算 8 建設(shè)單位臨時設(shè)施費根據(jù)《河北省建筑項目概算其他費用定額》 2021 年有關(guān)規(guī)定計算 4 預(yù)備費 1 基本預(yù)備費按照第一部分與第二部分之和的 10 計取 2 漲價預(yù)備費根據(jù)計投資 19991340 號文規(guī)定目前價格上漲指數(shù)按零計算 項目總投資估算為 221800 萬元各項工程費用詳見下表 表 71 工程建設(shè)費用表 序號 建筑物構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價 元 合計萬元 1 地上 11 商業(yè)建筑面積 平方米 234800 3000 7044000 12 辦公建筑面積 平方米 178000 3000 5340000 2 地下 21 商業(yè)建筑面積 平方米 38000 3200 1216000 22 車庫及設(shè)備建筑面積 平方米 118030 3100 3658930 3 硬化 平方米 20210 190 38000 4 綠化 平方米