【正文】 排水工程建設費建筑面積35元/平米燃氣基礎設施建設費315建筑面積35元/平米（按酒店建筑面積計算）　小計：7011 折合每平米：452元 第七章 項目實施進度。印花稅中標價3‰產權登記費商業(yè)辦公：工程造價的2‰房產測繪費31商業(yè)辦公：2元/平米　小計：折合每平米：配套工程費投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標準4配套工程費　　市政大配套費3410按220元/平米計收。施工圖紙審查費按設計費的15％計算臨水、臨電費 估算，臨水費：接管、安裝；臨電費：架線、租賃變壓器。投資估算明細見下表：大沽路綜合體項目投資估算總表 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設成本＝∑土地費用22000　前期工程費　行政性收費　配套工程費7011　建筑安裝工程費26350　管理費用 　銷售費用 　不可預見費1000　2經營資金 　3項目總投資＝1＋2土地費用投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標準1土地成本　　土地補償費170000 土地出讓金（政府性收益）3400 土地拍賣費850其他費用750　小計：22,000 折合每平米：1157前期工程費投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標準2前期工程費　　勘察費 估算。三、投資估算結果大沽路綜合體項目總投資為88433 萬元。6. ％估算，銷售費用按200萬元進行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎設施建設費用，其他費用估算方法見各表明細。4. 項目的預備費按開發(fā)建設成本（除財務費用）之和的5%測算。2. 大沽路綜合體項目的總占地面積為38000m2，總建筑面積為155000m2。4. 其他費用按國家及天津市有關基本建設方面收費標準。2. 建筑安裝工程按2000年天津市建筑安裝工程預算基價及2004年天津市建委頒發(fā)的有關工程造價信息。在寫字樓與商住樓之間設置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機的組合成統(tǒng)一的建筑群。作為建筑群的制高點與服務式公寓呼應聯(lián)系起來。將商住樓設計成一長方型平面，將置于相對安靜的衛(wèi)津河一側，北面形成綠地公園，使其擁有良好的朝向和景觀。根據項目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。地塊占地面積38000平方米，建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體，其中面向大沽南路一側的塔樓為整個建筑群的標志性建筑物。因此項目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時項目功能定位的準確性，也為項目建設成功打下良好的基礎。第五章 總體方案一、使用功能確定原則根據市場調研情況及對周邊地區(qū)已建建筑類別，性質、規(guī)模分析，并充分考慮到天津城市建設持續(xù)發(fā)展的需要，本項目的使用功能確定為集甲級寫字樓、高級公寓、商業(yè)一體的大型綜合建筑。煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個中低壓調壓站，為本項目提供穩(wěn)定氣源。并設自備柴油發(fā)電機作為備用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及服務式公寓的要求。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。大沽路綜合體項目建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及天津市的標志性建筑物，三、建設條件該項目選址地處城市基礎設施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設施、燃氣管線、城市熱網及通訊設施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務。特別是地鐵一號線的建設，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。第四章 項目選址一、周邊情況分析建設地點地處天津中環(huán)線，是城市CBD中心城帶，緊鄰小白樓地區(qū)，區(qū)域歷史上是天津市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊。銷售規(guī)劃服務式公寓的經營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進行銷售。因此，服務式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。五、 項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模本項目服務式公寓作為對商住樓的補充，其面向的是相對長期在天津生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。四、 市場定位服務式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。泰達國際公寓天津奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內部裝修445配套設施543物業(yè)管理水平435加權總分4由于建設在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達的交通網絡是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。（2）關鍵競爭對手的確定根據我們的調查，本項目服務式公寓現(xiàn)有競爭對手主要有泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈。其中泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經營方式一般以租為主，價格相對較高。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理公司進行管理。二、 服務式公寓市場供給分析天津市的服務式公寓市場還處于起步階段，因此天津的服務式公寓的供給明顯不足。當前天津市剛剛踏過3000美元的標準線，即將迎來服務式公寓高速發(fā)展的時期。而服務式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作環(huán)境。這種經營空間和條件的要求正好是服務式公寓所具備的特質。第三產業(yè)的發(fā)展產生了大量的非生產性技術服務企業(yè)，這些企業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。一、 服務式公寓市場發(fā)展及需求預測2003年，天津市人均國民生產總值為25874元，按照當年匯率計算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關。目前，國內的服務式公寓業(yè)務剛剛開展，市場還不成熟。根據天津市目前房地產市場熱銷的情況以及CBD沿線的地價，并考慮在3年建設期中房地產價格將進一步上揚，所以確定售價為12000元/平方米，出售部分預計三年內可以銷售完畢，預計出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級寫字樓的租金和入住率情況，我們預計租金為6元/日平方米，預計入住率能夠達到85%以上。銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級寫字樓一般都采用租售結合的方式進行經營。他們的總建筑面積和單層建筑面積參見下表：項目名稱總建筑面積（萬平方米）單層建筑面積（平方米）河川大廈934嘉利中心1300財富大廈1000合眾大廈2400銀豐花園51000華盛廣場（商?。?00文華中心61100金皇大廈920凱旋門大廈690平均值1127上表數據反映出CBD沿線各甲級寫字樓的平均建筑面積為5萬平方米，單層面積1000平方米?？紤]到項目周邊寫字樓的客戶類型以及本項目的建設規(guī)模，本項目應該定位在區(qū)域內商務寫字樓的標志性建筑，因此客戶應定位在具有一定規(guī)模的國際、國內知名企業(yè)，特別是商貿物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。五、市場定位本項目甲級寫字樓地處大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，處于小白樓CBD區(qū)域。綜合考慮各種因素，本項目為投資理想項目。（3）各因素權重的確定參照目前寫字樓的競爭狀況和經營狀況，同時征求相關專家的意見，我們將各關鍵因素的權重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權重（4）競爭能力評分各單項評價分數為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。四、本項目的競爭能力分析（1）寫字樓關鍵競爭因素關系到寫字樓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個方面。三、 寫字樓市場供給分析通過我們的調研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。由于部分投資者看好小白樓大沽路沿線寫字樓的未來市場發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空置。日租金達到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。 天津市甲級寫字樓客戶構成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿類（23%）高科技類（12%）建筑/地產類（10%）惠航貨運天津分公司