【正文】 　　建議是延長(zhǎng)半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機(jī)構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)全程的專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的房企，隨著項(xiàng)目開發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動(dòng)。 　　這就需要非常清晰的建構(gòu)了項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司。相應(yīng)措施控制行業(yè)管理缺位。大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設(shè)的加速,這顯然會(huì)帶動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的旺盛需求。國(guó)家外匯儲(chǔ)備不斷飆升，可能迫使管理層通過加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲(chǔ)備持續(xù)快速增長(zhǎng)的對(duì)沖措施。 一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營(yíng)壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的幅度。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，買房不僅僅考慮住房的價(jià)格，更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū)，住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。無論在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)還是在發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而這些政策矛頭直指炒房客。九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是投資商在投資任何一個(gè)項(xiàng)目時(shí)必須深入研究和探討的重要問題，任何項(xiàng)目也不例外。項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 要 經(jīng) 濟(jì) 分 析 表 （1）南京項(xiàng)目物業(yè)租金及售價(jià)類型物業(yè)類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價(jià)單位2017年租賃收入/銷售總收入（萬元）持有型物業(yè)商業(yè)200, 元/㎡/月34, 甲級(jí)寫字樓200, 元/㎡/月16, 酒店650, 450650元/間/日13, 服務(wù)式公寓25, 元/㎡/日5, 停車位6, 20006000元/個(gè)/年2, 合計(jì)　72, 銷售型物業(yè)商業(yè)街50, 25, 元/㎡125, SOHO100, 16, 元/㎡160, 住宅200, 15, 元/㎡300, 合計(jì)　585, 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 要 經(jīng) 濟(jì) 分 析 表 （2） 財(cái)務(wù)指標(biāo)投資人最低的報(bào)酬要求為9%。合計(jì) 94億 備注：籌資款取整數(shù)八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè)南京項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目總用地規(guī)劃指標(biāo)1用地面積(㎡)395, 2容積率 3總建筑面積(㎡)1,100, 4計(jì)容積率面積(㎡)840, 封閉式購(gòu)物中心(㎡)120, 商業(yè)街區(qū)(㎡)80, 商業(yè)街(㎡)50, 五星酒店(㎡)35, 四星酒店(㎡)30, 200米甲級(jí)寫字樓(㎡)80, 100米甲級(jí)寫字樓(㎡)120, SOHO(㎡)100, 服務(wù)式公寓(㎡)25, 住宅(㎡)200, 5不計(jì)容積率面積(㎡)260, 6機(jī)動(dòng)停車數(shù)（個(gè)）6, 全投資假設(shè)。項(xiàng)目總投資估算表（二）資金籌措資金來源公司總投資約94億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%計(jì)算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。（二） 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖本項(xiàng)目規(guī)模為總建筑面積84萬平方米，按照政府部門的規(guī)劃條件、顧問公司的初步策劃方案和開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)整體開發(fā)時(shí)期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。銷售型商鋪待項(xiàng)目整體價(jià)值高峰期時(shí)推出市場(chǎng)，可獲取高價(jià)值回報(bào)。178。關(guān)注各物業(yè)類型的特點(diǎn)，把控各產(chǎn)品推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和期望達(dá)到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)力、人力、物力等各種因素綜合考慮。項(xiàng)目開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟(jì)性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。同時(shí)打造企業(yè)和項(xiàng)目品牌。 六、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排（一） 項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)的原則項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)178。 Soho商務(wù)樓結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃部分soho商務(wù)樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開放式街區(qū)的形式，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷售面積最大178。銷售型物業(yè)發(fā)展定位178。178。 178。178。 具有強(qiáng)烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系178。(三) 各功能板塊發(fā)展概念商業(yè)持有型商業(yè)發(fā)展概念：城市級(jí)購(gòu)物中心是打造檔次的核心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。而本項(xiàng)目的體量規(guī)模和低容積率的特征為我們提供了相應(yīng)的機(jī)遇。但幾大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過多，而餐飲、娛樂相對(duì)比重較低。84 100% 持有型物業(yè)匯總49 58% 銷售型物業(yè)匯總35 42% 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。25 30% 寫字樓甲級(jí)寫字樓持有2024%SOHO銷售1012%寫字樓匯總持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。城市綜合體中包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個(gè)項(xiàng)目定位確定了市場(chǎng)基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時(shí)也為項(xiàng)目樹立鮮明的個(gè)性。本項(xiàng)目位于南京中心地帶，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！五、項(xiàng)目定位與規(guī)劃 （一）項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機(jī)； 綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力； 綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用。項(xiàng)目威脅（Threats）178。 178。178。178。地塊具有濃郁的歷史文化氛圍：周邊明代宮廷的象征—明故宮，以及***東路沿線一系列民國(guó)時(shí)期的文化建筑； 優(yōu)良的現(xiàn)狀環(huán)境，可利用的要素較多，保留部分工業(yè)建筑，成為本基地開發(fā)的特色，同時(shí)拆遷壓力小。城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總建筑面積達(dá)到近百萬平米。地塊擁有便利的交通條件，***東路是代表民國(guó)軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。本項(xiàng)目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費(fèi)的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)，改變南京城市商業(yè)商務(wù)格局。（二）項(xiàng)目分析（SWOT分析）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）178。項(xiàng)目地塊內(nèi)有大量的綠化空間， 在未來地塊的綜合開發(fā)過程中，可以加以利用以，美化項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。 n文化休閑設(shè)施豐富項(xiàng)目地塊分析有中國(guó)第二歷史檔案館、南京博物院、國(guó)民黨監(jiān)察委員會(huì)辦公樓舊址等展覽館。 歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園，體現(xiàn)皇家氣度、滄桑變遷、厚重歷史；隔河西望大行宮總統(tǒng)府、梅園新村等，反映民國(guó)時(shí)期的建筑風(fēng)貌。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交站點(diǎn)，區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷；178。 由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口（龍?bào)粗新泛腿鸾鹇罚┎趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道，進(jìn)入地塊的中部；178。178。 ***東路為城市主干路，本段為雙向5車道。178。 ***東路代表民國(guó)軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。178。 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國(guó)際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢(shì)在一定程度上體現(xiàn)在其相對(duì)較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，對(duì)比上海目前的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)服務(wù)式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的發(fā)展空間。 2007年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國(guó)際公寓在當(dāng)年11月入市，其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導(dǎo)致整體市場(chǎng)平均出租率走低的直接原因。 直至2001年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場(chǎng)新增了約194間客房的供應(yīng)；178。 2001年后，南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國(guó)際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來市場(chǎng)發(fā)展帶來良好的契機(jī)。南京目前市場(chǎng)上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店，以長(zhǎng)期出租為主的部分大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓。 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑；178。南京中高檔公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況178。 2003－2007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢(shì)，總量相差較少，市場(chǎng)表現(xiàn)健康；178。 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為198萬平方米市場(chǎng)發(fā)展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；178。 2005年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速，2002－2007年累計(jì)上市面積均達(dá)到200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié)南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng)南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)進(jìn)入2000年，進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期目前五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級(jí)酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)一直處于較低的水平未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平南京未來五星級(jí)酒店市場(chǎng)（四）中高檔公寓市場(chǎng)分析中高檔公寓定義本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場(chǎng)（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)），目前銷售均價(jià)在8,000元以上的公寓項(xiàng)目。 20082010年間南京市將有16家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約4,339間，其中國(guó)際管理酒店未來供應(yīng)約1,600間；178。 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，2005年和2006年的平均房?jī)r(jià)僅為500元/間/天和504元/間/天。 南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年2007年。 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的49%和22%,合計(jì)約3424間客房。 2003年后南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內(nèi)就有4家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約867間；178。 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店；178。 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開發(fā)的推進(jìn)，大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的29％；178。 精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當(dāng)前租金的范圍從5元/平米/天～ 8元/平米/天。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金178。南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率178。 截至2007年底，；％，（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)）；178。 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到19世紀(jì)50年代；178。 位于南京中心城區(qū)，有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌，國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；178。 甲級(jí)寫字樓的空置率在10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)；178。 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)，；178。 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國(guó)際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。 2003年至2007年甲級(jí)寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 南京地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金約為為35元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）。南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)178。178。 經(jīng)歷了2006年較為集中的供應(yīng)高峰后，2007年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。 和其他的二線城市一樣，南京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣”為主,純租賃項(xiàng)目很少；178。 位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)；178。 2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，%；178。 2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長(zhǎng)足的發(fā)展；178。 2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，%；178。 截止至2007年底，%；178。 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3