【正文】 （3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長征廣場、蘇區(qū)紅色文化體驗園、蘇區(qū)紀念館等。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內交通及配套設施，為區(qū)域內產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展?！岸嘀行慕M團式”——指的是依據(jù)自然山體、溝谷、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)等將規(guī)劃區(qū)分成多個組團，并形成相應的組團中心。“兩帶”——以濱江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護綠帶構成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護景觀帶。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結合規(guī)劃區(qū)外圍風景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構架。（3）經(jīng)濟方面：以優(yōu)質、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展營造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質基礎。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告40 規(guī)劃目標通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調城市空間發(fā)展的主導因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導城市營造布局均衡，景觀協(xié)調，風格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質。“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關懷。貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城、人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學規(guī)劃、注重保護、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告38 規(guī)劃思路與職能定位城市建設，規(guī)劃先行。（2）以人為本關注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學習和休閑的環(huán)境。 項目的其它價值支撐本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現(xiàn)它應有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個***縣城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功新建城市綜合體建設項目可行性研究報告36的過程，也是學習、探索、積累的過程。萬達也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為：（1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值；（2）項目自身的文化價值；（3）項目由文化衍生的其它商業(yè)價值；（4）項目的品牌價值；（5）項目功能互動而延伸的增加價值；（6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值；新建城市綜合體建設項目可行性研究報告34（7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值；（8）項目綜合的社會人文價值。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。（3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機。 獨特的文化價值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預定的規(guī)劃做出不應有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重新建城市綜合體建設項目可行性研究報告32短期收益，或者受到資金壓力時盲目調整運作手段，致使利益受損）,建設品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權人之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒心。（2）就紅色文化、紅色旅游來說，***將面對瑞金、興國的競爭。（2）隨著國內居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。（2）基礎設施建設成本高新建城市綜合體建設項目可行性研究報告30規(guī)劃區(qū)內的基礎設施嚴重不足，增加了今后建設工程量和建設投資成本。***作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。綜上所述，本項目所在區(qū)域基礎設施日趨完善，交通運輸方便，建設規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質條件可滿足項目的規(guī)劃建設要求，當?shù)毓╇?、供水、交通運輸?shù)葐挝粚Ρ卷椖柯鋺粼摰匾矊⑻峁┐罅Φ闹С?，是項目的首選之地。本項目在遵循以上原則的基礎上，充分考慮以下因素：（1）自然因素：包括自然資源和自然條件；（2）經(jīng)濟技術因素：包括經(jīng)濟實力、協(xié)作條件、基礎設施、技術水平、市場潛力、人口素質與數(shù)量；（3）運輸和地理位置因素；（4）社會政治因素和管理機構的素質。 建筑材料供應xx 市商品經(jīng)濟發(fā)達，流通渠道暢通，本項目對筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可從當?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應方便。（1）供水情況***縣境內河流總長 1283 公里，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。本工程項目所在的區(qū)域地質構造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀以來，本地區(qū)的差異活動不明顯，地殼運動以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級。移動電話普及率達到 104 部/百人，比上年增加 部。隨著交通設施的不斷完善，未來***縣的交通將越來越便利。實現(xiàn)市至縣通二級公里水泥路，21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關所在地通水泥（油）路和 372 個行政村通公路及 134 個行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車里程的 25%。土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占11%。 氣象與氣候***縣屬典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。8～26176?！?15176。根據(jù)《***縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，***以建設 30 萬人口、30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，力爭到 2022 年城鎮(zhèn)化率達到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達到 31 平方米。 ***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質量、上水平的需要“十五”、“十一五”期間，***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為***縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。***縣城市綜合體符合貢江新區(qū)城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，符合《國務院關于支持贛新建城市綜合體建設項目可行性研究報告20南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的文件精神。 項目建設的必要性 符合《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要2022 年 6 月 29 日，《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺。 《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》 （2022—2020）2022 年，xx 市人民政府組織編制了《xx 市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》（2022—2020 年） ，對***確定了如下要點：（1）發(fā)展規(guī)模：位于東部經(jīng)濟發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃期末用地規(guī)模達到 30 平方公里，人口規(guī)模達到 30 萬人。在貢江南岸利用山體和溝谷的自然走向，將城南地區(qū)劃分為若干個組團。（2）城市規(guī)模：2020 年城區(qū)人口規(guī)模達到 30 萬人，用地規(guī)模達到 30 平方公里。 ***縣相關發(fā)展規(guī)劃解析 《***縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》新建城市綜合體建設項目可行性研究報告17在《***縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃剛要》中提出，***縣城市發(fā)展按照“東拓、南進、西開發(fā)、北優(yōu)化”的城市發(fā)展思路，圍繞“三江六岸、六大片區(qū)”格局，搭建“一軸、兩心、三片、六區(qū)”城市框架，以紅古綠為底蘊，山水園林為基點，宜居宜業(yè)為追求，暢通八方為依托，祈福和諧為特色，將縣城打造成經(jīng)濟活力強勁、人文特色明顯、基礎設施完備、城市功能完善、開明開放和諧，與建設 xx 中心城區(qū)構建特大城市功能配套的大型城市。2022 年，***縣農民人均純收入 3931 元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13481 元，增長 %。從財政收入看，2022年，全縣財政總收入突破 8 億，達 億元，增長 %，同比提高 個百分點，財政收入占 GDP 比重由上年同期的 %提高到%，提高了 個百分點。2022 年，全縣進出口總額為 6480萬美元，比上年增長 %，其中，出口 5155 萬美元，增長%。其中 500 萬元以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。非公有制工業(yè)蓬勃發(fā)展，非公有制規(guī)新建城市綜合體建設項目可行性研究報告15模以上工業(yè)完成增加值 億元，占全縣規(guī)模以上工業(yè) %，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 個百分點。2022 年第一產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重同比下降 個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)比重同比上升 個百分點，對經(jīng)濟增長貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。 ***縣國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀（1）經(jīng)濟總量突破百億大關，躍上新臺階全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達 億元，總量為 2022 年的 倍，實現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。遵義會議傳達到中央蘇區(qū)后，紅軍實現(xiàn)了斗爭方式的轉變，組織剩下的紅軍分九路向粵贛邊、湘贛邊、閩贛邊、粵東、閩西南、東江、湘南等地突圍，為黨保存了一部分革命力量，拉開了南方三年游擊戰(zhàn)爭的序幕。而國民黨的“圍剿” 部隊由于當時國民黨最高當局開始未掌握紅軍轉移的意圖，所以參加“圍剿” 的國民黨 50 萬大軍除西路軍約 10 萬人尾追紅軍主力外，其余 40 萬敵軍全部向中央蘇區(qū)瘋狂撲來，中央蘇區(qū)的反“ 圍剿” 形勢十分嚴峻，蘇區(qū)斗爭形勢急劇惡化。新建城市綜合體建設項目可行性研究報告12主力紅軍離開中央蘇區(qū)后，根據(jù)中共中央政治局的決定，在中央蘇區(qū)成立了中共中央蘇區(qū)分局、蘇區(qū)中央政府辦事處和中央軍區(qū)，項英任中央分局書記兼中央軍區(qū)司令員，陳毅任中央政府辦事處主任。蘇維埃政府為每名傷病員發(fā)了 150 斤谷票、3 斤食油和 2 斤鹽，傷病員的膳宿照料均由群眾負責，藥品由醫(yī)務所人員送到各戶。（7）安置和保護傷病員。（6）幫助紅軍征集器材、架設浮橋。（5）組織運輸隊隨軍出征。勝利縣地方武裝開赴興國戰(zhàn)場，配合其他紅軍部隊阻敵南下。長征前夕，***、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動中，完成籌糧 25 萬擔，占全蘇區(qū)的四分之一多。在長征前兩次突擊擴紅運動中，一萬余名***兒女報名參加紅軍，先后組成了八個補充團，主力紅軍在***集結休整期間補充的 9700 名紅軍新戰(zhàn)士中就有 7000 余名***籍戰(zhàn)士。1934 年 10 月中旬，中央紅軍一、三、五、八、九軍團和中央機關直屬部隊先后從反“圍剿 ”戰(zhàn)場和駐地到達***河（貢江）北岸集結，并分別進行了近一個星期的休整和糧食物資、武器彈藥的補充。中央政府分配給***、勝利兩縣的籌糧籌款計劃每次都提前超額完成，成為中央蘇區(qū)的主要“ 糧倉” 。據(jù)當時的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。而***縣工農革命委員會作為贛南最早建立的縣級蘇維埃政府，無疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設積累了寶貴的經(jīng)驗，為中央蘇區(qū)的政權建設產(chǎn)生了積極影響。為慶?？h工農革命委員會和縣赤衛(wèi)大隊的成立，中共***縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會，毛澤東、朱德、彭德懷、滕代遠等到會指導并做了重要講話。二是***是中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方，為中央革命根據(jù)地的政權建設、經(jīng)濟建設、軍隊建設做出了重大貢獻年 2 月，以紅十五縱隊和剛成立不久的紅十六縱隊為基礎組建了江西紅軍獨立第四團，全團四百多人，三百多支槍。它的成立標志著以***橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，***成為“贛南當時最紅的地方”和 “群眾斗爭的代表”[陳毅 《關于贛南閩西、粵東江的報告》（1929 年 9 月 11 日）]，對整個贛南乃至江西的工農武裝斗爭產(chǎn)生了重要影響。1928年 6 月縣委決定以農民暴動骨干為基礎，吸收“三點會” 成員，在***興國邊界地區(qū)組建了江西紅軍第十五縱隊，管開炳任縱隊長、朱學躍任黨代表，鐘聲樓任參謀長，組建時有八十多人、四十多支槍。一是***誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地和第一支工農武裝，為中央革命根據(jù)的創(chuàng)建奠定了重要基礎大革命時期***就有一大批青年參加廣州黃浦軍校和武漢農運所學習，1926 年 1 月就成立了中共新建城市綜合體建設項目可行性研究報告6***支部，黨員達到 56 名。呈現(xiàn)出經(jīng)濟總量穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化的喜人局面。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利做出了歷史性貢獻，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個縣級蘇維埃政權，是中央紅軍長征的集結出發(fā)地。贛龍鐵路、323 國道、319 國道、昆廈高