【正文】 地方工作；第二，綜合體內(nèi)的辦公、商業(yè)等不可能不與城市發(fā)生關系，對綜合體以外的城市人流的吸引，就更顯示出綜合體外部交通組織的重要性。因此綜合體不僅要處理好內(nèi)部交通組織，還要考慮與周邊城市道路的連接，保證建筑綜合體的出現(xiàn)不不會對城市在這個區(qū)域的交通系統(tǒng)產(chǎn)生不好的影響，同時要解決好進出綜合體的各個出入口的設計，如何更好銜接內(nèi)外的交通。尤其是在采用并列疊加式的綜合體內(nèi)，交通組織的復雜性就更高，內(nèi)外、橫縱，交叉的節(jié)點數(shù)量更多，而承擔的功能也更復雜。交通組織的好壞將直接影響到綜合體各個物業(yè)之間的功能互動性，從而影響需要互動起來，才能產(chǎn)生的物業(yè)附加價值的大小。 商業(yè)在綜合體內(nèi)，無疑是能夠起到吸引大量城市人流作用的空間。如果商業(yè)比重較大的綜合體，由于商業(yè)在相同時段的人群容量大、提供服務的種類多，在這里必然形成人車的狙擊。在這種情況下解決交通問題，只在地面上是很難的。通常是采用立體交通的辦法：地面、地下、高架橋。n 地面上應根據(jù)情況，盡可能多的設置出入口。n 在地下可布置停車場，有條件的可以與地鐵站相通，引導顧客從地下進入綜合體的商業(yè)部分。（如國貿(mào)商城的做法，和現(xiàn)在萬通商城的做法。）n 高架橋可以直接與綜合體連接，起到疏散人流的作用。例如，IDS中心，明尼阿波利斯人因為當西伯利亞氣候而習慣以過街天橋來保暖，因而從四邊的過街天橋進入內(nèi)庭的人要比街道四個入口進來的還多。多層立體交通是城市交通現(xiàn)代化的方向，對于綜合體更是十分有益。216。 建筑綜合體外部交通組織原則：167。 基地內(nèi)的交通組織結(jié)合總平面功能布局、空間布局同時進行；167。 因地制宜，建立與城市多渠道接口連接，包括人行系統(tǒng)接口、車行系統(tǒng)接口；167。 各類不同使用目的、方式的交通流線盡量分流設置，各行其道。216。 建筑綜合體內(nèi)部交通組織原則：167。 依據(jù)綜合體內(nèi)部功能的不同布局方式，綜合體內(nèi)部交通在水平與垂直兩個方向的組織如下圖： 疊加式 并列式 相貫式 分離式六、建筑綜合體規(guī)模研究隨著城市的規(guī)模和經(jīng)濟水平的變化，建筑綜合體的規(guī)模呈現(xiàn)多樣性，并且隨著城市規(guī)模和經(jīng)濟水平的發(fā)展而發(fā)展。但是無論規(guī)模大小，其形態(tài)構成均具有共同特征：由多個多功能建筑以及不同功能的單功能建筑組成組織有序的建筑群，占城市的一個或者多個街區(qū)，通過地上、地下多種方式使建筑之間相互連接；由多層和高層共同組成，建筑面積大，容積率高，開發(fā)周期長，服務范圍是城市整體，而不是一部分區(qū)域。下面，我們擬從北京和上海兩地的建筑綜合體來研究其規(guī)模發(fā)展規(guī)律及形成原因。北京的建筑綜合體 八十年代末九十年代初建成的建筑綜合體一覽八十年代末九十年代初建成北京建筑綜合體一覽表（按時間列表）名稱功能組成建筑面積萬㎡占地面積萬㎡容積率布局方式建成時間麗都假日飯店旅館、商務、公寓、辦公1614分散式燕山大酒店旅館、公寓混合式1988長富宮中心旅館、公寓、辦公分散式城市賓館旅館、公寓3混合式1989年底國貿(mào)中心旅館、公寓、辦公、展覽、商場4212分散式1990京廣中心公寓、旅館、辦公疊合式1990亮馬河大廈旅館、公寓、辦公、商場混合式1990梅地亞中心旅館、公寓、辦公4混合式1990亞洲大酒店旅館、公寓、辦公混合式中日青年交流中心旅館、文化、娛樂、辦公分散式天地大廈旅館、文化、娛樂、辦公、展覽2混合式1990港澳中心旅館、公寓、辦公7混合式1991新世紀飯店旅館、辦公10混合式1991賽特中心旅館、商場、辦公分散式1991燕莎中心旅館、公寓、辦公、商場16分散式1992平均值剔除國貿(mào)后均值 規(guī)模研究八十年代末九十年代初，中國經(jīng)過了十余年改革開放的發(fā)展，綜合國力有了明顯的上升，體現(xiàn)在城市建設方面，就是出現(xiàn)了一大批建筑綜合體，，剔除奇異點國貿(mào)中心后。按布局方式分類表名稱功能組成建筑面積萬㎡占地面積萬㎡容積率布局方式麗都假日飯店旅館、商務、公寓、辦公1614分散式長富宮中心旅館、公寓、辦公國貿(mào)中心旅館、公寓、辦公、展覽、商場4212中日青年交流中心旅館、文化、娛樂、辦公賽特中心旅館、商場、辦公燕莎中心旅館、公寓、辦公、商場16平均值剔除國貿(mào)后均值燕山大酒店旅館、公寓混合式城市賓館旅館、公寓3亮馬河大廈旅館、公寓、辦公、商場梅地亞中心旅館、公寓、辦公4亞洲大酒店旅館、公寓、辦公天地大廈旅館、文化、娛樂、辦公、展覽2港澳中心旅館、公寓、辦公7新世紀飯店旅館、辦公10平均值京廣中心公寓、旅館、辦公疊合式平均值我們將上述建筑綜合體分為分散式、混合式、疊合式來研究，，當剔除奇異點國貿(mào)中心后。 總體來看，如果剔除奇異點國貿(mào)中心。 特征及規(guī)模形成原因分析這一時代的綜合體以其鮮明的時代特征為北京帶來了現(xiàn)代化的氣息，改變了舊城外圍（尤其是沿東三環(huán)路）的城市面貌，它們與同期建造的一批高檔賓館、寫字樓和高層住宅構成了北京城市新的景觀輪廓線。由于它們的選址大多距北京古城較遠，所以與舊城保護沒有更多的矛盾，其風格、建筑形式呈現(xiàn)多樣化，產(chǎn)品品質(zhì)較高。特定的經(jīng)濟條件、地段條件和社會背景決定了這時期的綜合體具有如下特點，這些特征也對其規(guī)模形成起到較為重要的作用。216。 選址位于舊城邊緣地帶。這一時代的綜合體的選址由于北京歷史文化名城的保護，而大多位于北京舊城邊緣地帶，與北京國際機場和使館區(qū)比鄰，與外商保持著近距離的接觸，所以規(guī)模并不大，并且容積率比較低。216。 布局方式比較偏重于分散式和混合式。在布局上大多采用混合與分散式的布置方式，院落組合是這種布局的主要手法，象燕莎中心、長富宮中心，只有京廣中心采用了將各功能垂直疊合的布置方式。因此，采用了混合式或者分散式的建筑綜合體的容積率會明顯的低于采用疊合式的綜合體。216。 高級賓館公寓成為主要功能成分，遠離普通市民。綜合體的單元構成大多以賓館、公寓和商業(yè)辦公為主導，再配以娛樂、停車等輔助的功能。因它們的定位是為國內(nèi)外商務貿(mào)易服務的，所以與一般市民生活息息相關的商業(yè)零售處于較為次要的地位，即使綜合體中有零售購物象燕莎中心，賽特中心，其比例也相對較小，且商品趨于高檔化，一般的市民難以承受其高昂的價格。辦公是以商業(yè)寫字樓為主，其租金最高時曾達80美元／米月以上。綜合體中的居住也是以高級公寓為主，而高級公寓在綜合體中較難形成富有吸引力的鄰里空間。另外，綜合體的文娛、餐飲也具有一般市民難以常去消費的高檔次。可以看出，這一時期的綜合體，主要功能多為賓館公寓等，對吸引人流的作用不是很強；而且這些綜合體缺乏更廣泛的客源基礎，所以其整體規(guī)模不會太大，以避免出現(xiàn)難以支撐的情況。這種高檔次造成綜合體與普通市民有一定的心理距離，雖然人們能經(jīng)常感到它們的存在，有時也可能去光顧，但卻無法在心理上與它們?nèi)〉谜J同。所以它們被稱為旅館綜合體較為恰當。216。 缺乏城市開放空間。這個時期的綜合體內(nèi)很少有向城市開放的公共空間，這是上述特征所衍生出的另外一特點。各功能單元之間圍合成的庭園只是為綜合體中工作和居住的人們來服務，所以一般不具有普通市民使用的易達性，城市綠地的設計也缺乏對市民的開放性。公共空間作為現(xiàn)代建筑綜合體的重要組成部分，對綜合體本身有著空間過渡、銜接綜合體內(nèi)部外部環(huán)境、吸引人流等方面有著重要作用，因此是否建有開放的公共空間也對綜合體的規(guī)模大小有一定影響因素。216。 缺乏吸引人流的交通設計。這個時期的綜合體的群體形態(tài)大多是規(guī)整多于變化，較少自由的群體空間，空間的設計以車行為主，較少考慮步行的因素。由于沒有考慮到在建筑形態(tài)和空間細節(jié)的人性化設計，弱化了對人流的吸引作用，這時期的綜合體規(guī)模并不大。216。 地下停車不夠。綜合體的停車還沒有考慮地下足夠的停車空間，所以車輛大多占用人行道和僅有的地面廣場，如燕莎中心商場前的廣場幾乎成為停車場。地下停車場也是綜合體功能組成中的重要組成部分，建有地下停車場的綜合體，其規(guī)模一般都會大于沒有地下停車場的綜合體。如上所述，北京八十至九十年代建設的建筑綜合體，由于當時城市經(jīng)濟發(fā)展的制約，所處地段的特點，面向人群的特征，和當時在建筑設計中對諸如停車，公共空間等配套功能考慮的不夠充分，形成了10萬平米左右的產(chǎn)品規(guī)模，從投入使用至今，這些綜合體各類物業(yè)市場表現(xiàn)的事實也證明，這樣的規(guī)模在當時是最適宜經(jīng)營的，是能夠與當時的社會需求相平衡的。九十年代中期興建的建筑綜合體九十年代中期，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使人民生活水平得以提高。據(jù)統(tǒng)計，1996年北京市的人均收入達4700元人民幣，人們購買力的提高，國家存款利率的下降，城市房地產(chǎn)的興旺，建筑綜合體以前所未有的態(tài)勢興旺發(fā)展，下表是1995年經(jīng)北京首都建筑藝術委員會批準設計和興建的建筑綜合體匯總表。95年首都建筑規(guī)劃設計匯報展綜合體匯總表名稱功能組成總建筑面積m2占地面積m2容積率布局方式北京友誼大廈商場、餐飲、娛樂、辦公17948617300疊合式北京中糧廣場商場、旅館、辦公12182823000分散式王府井H1地區(qū)綜合樓商場、娛樂、辦公735019208疊合式杰寶購物中心商場、餐飲、公寓86000混合式嘉利來世界廣場商場、旅館、娛樂、辦公15300025000混合式華夏大廈商場、辦公330004600疊合式“西西”工程四五號地工程商場、辦公31144225587疊合式寶泉大廈商場、辦公478106311疊合式天海大廈商場、餐飲、娛樂、辦公、居住594499700混合式荷華國際大廈商場、公寓、娛樂、辦公11165816451混合式銀建金融大廈商場、餐飲、辦公35300混合式恒基中心商場、餐飲、旅館、辦公、公寓28200030000分散式集泰花園旅館、公寓、辦公762238750混合式凱旋廣場商業(yè)、辦公、娛樂83900疊合式華遠中心商場、旅館、辦公106260疊合式冠華大廈辦公、商場、娛樂8164611500疊合式成銘大廈商場、辦公、公寓、餐飲8526810000疊合式錦華大廈公寓、辦公、文化、娛樂5000011000分散式銀都中心商場、辦公、公寓、娛樂18300040200分散式廣告大廈公寓、辦公5496211081分散式朝陽工人文化宮商場、文化、娛樂338608911疊合式永利廣場商場、辦公、公寓、15023020400混合式元泰國際大廈商場、辦公、餐飲739628785混合式新華豐大廈商業(yè)、辦公13600012750疊合式惠發(fā)大廈旅館、辦公、商場、娛樂7233011700混合式安貞大廈公寓、商場、辦公355914300混合式北京漢威大廈商業(yè)、辦公13300013000疊合式安華發(fā)展大廈商業(yè)、辦公、餐飲38296疊合式北京高國際金融大廈辦公、公寓、商場16356534200混合式翠威大廈商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂11640018000混合式恒城大廈辦公、商業(yè)、文化、娛樂6270012000疊合式北京當代商城商場、辦公、旅館6001822400混合式興辰大廈商業(yè)、辦公、居住650001000混合式德寶危改三號地綜合樓商業(yè)、旅館5874111813混合式聚龍花園旅館、娛樂、餐飲180003400疊合式北京國際電子大廈商業(yè)、辦公8406818000疊合式金隆大廈商業(yè)、停車176512669疊合式方園大廈商業(yè)、辦公、公寓9380014800混合式恒祥廣場商業(yè)、公寓、辦公、餐飲23053035000混合式北京航華科技貿(mào)易中心辦公、公寓、商場、餐飲29894842567分散式平均值10396015334 規(guī)模研究這一時期的建筑綜合體規(guī)模呈現(xiàn)愈來愈龐大的發(fā)展趨勢。我們再從綜合體布局方式方面來研究其規(guī)模情況。按布局方式分類表名稱功能組成總建筑面積m2占地面積m2容積率布局方式北京中糧廣場商場、旅館、辦公12182823000分散式錦華大廈公寓、辦公、文化、娛樂5000011000銀都中心商場、辦公、公寓、娛樂18300040200廣告大廈公寓、辦公