【正文】 有不同考慮。窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門更佳），飄窗、拐角窗等外立面 考慮陶土磚，而非涂料。酒店定位四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競爭力及市場定位n 項(xiàng)目市場競爭定位 綿陽市經(jīng)濟(jì)適用型酒店——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，低廉的消費(fèi)價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，品牌星級的酒店管理公司是區(qū)別和優(yōu)于其他酒店，經(jīng)過對市場的細(xì)分，綿陽地區(qū)暫時(shí)沒有真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店存在。市場存在嚴(yán)重的空白點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，品質(zhì)服務(wù)是本案區(qū)別于其他酒店的最大特點(diǎn)，因此定位為經(jīng)濟(jì)型實(shí)用酒店。用來滿足經(jīng)濟(jì)型旅游者，同時(shí)也滿足市場經(jīng)營者與部分散客。并且擁有較大的投資潛力與升值空間。n 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級的酒店 針對項(xiàng)目引進(jìn)成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進(jìn)，二星級的標(biāo)準(zhǔn)，卻能享受三星級的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價(jià)值的提高。2目標(biāo)群體細(xì)分◇ 根據(jù)對酒店投資者調(diào)查分析178。 潛在客戶主要是本地的經(jīng)營商家與管理階層178。 本地生意人178。 外地出差客人、旅游者、生意人、商務(wù)客人等◇ 酒店投資的客戶引導(dǎo)和市場培養(yǎng)178。 項(xiàng)目所處的地段優(yōu)勢是保值增值的重要保障178。 全市旅游業(yè)持續(xù)增長，旅游收入也在逐步的提高，來綿旅游者越來越多178。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，本地與外地接觸的比較多，本地企業(yè)與外地企業(yè)，本地商人與外地的接觸正在逐步走向成熟，這一方面必然引來更多的生意人、商務(wù)客人等，從而提高酒店的入住率178。 經(jīng)濟(jì)型酒店比較特殊，需要加強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)，保證投資者的收益基于以上分析，酒店投資具有可培育的市場基礎(chǔ)，本項(xiàng)目應(yīng)該利用這一市場空白，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中大膽創(chuàng)新、在建筑功能中完善，配以先進(jìn)的管理模式，成為經(jīng)濟(jì)型酒店投資項(xiàng)目的引領(lǐng)者，也使之成為綿陽市第一家真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店?！?結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個(gè)縣政府企業(yè)人士和投資者178。 年齡集中在3055歲之間178。 作為固定資產(chǎn)投資，對酒店的投資有一定的興趣178。 長期處于投資行業(yè)的人主力客戶群二：綿陽市管理人員178。 年齡集中在3055歲之間178。 職業(yè)為從事金融、保險(xiǎn)、高級酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員178。 政府機(jī)關(guān)的管理階層主力客戶群三：外地投資者178。 年齡集中在3050歲之間178。 職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者178。 對綿陽旅游市場與酒店市場充滿信心的投資者3形象定位及設(shè)計(jì)理念n 最具投資潛力的酒店——在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營者、投資者的首選之地。迎賓路綜合市場片區(qū)，是集物流、商品批發(fā)、貿(mào)易于一體的區(qū)域，是外來人口比較集中的地方，是消費(fèi)檔次在中檔左右的，而且依據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店選址的條件、建設(shè)的條件、配套條件等（包括農(nóng)貿(mào)市場可以支撐經(jīng)濟(jì)型酒店的貨物來源，如支撐酒店的餐飲所需的貨物，以及酒店客人所需要的配套服務(wù)，如支撐酒店的娛樂、美容美發(fā)等），本案都是極為符合經(jīng)濟(jì)型酒店的基本要求，也預(yù)示著該區(qū)域急需一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店誕生。n 泛三星級式經(jīng)濟(jì)型酒店泛三星級——利用連鎖品牌酒店管理公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、先進(jìn)管理在軟件上達(dá)到三星級的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)硬件上配備2部電梯（其中一部為觀光電梯），從軟件與硬件的雙重意義上，提升項(xiàng)目的整個(gè)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)型——采用標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型酒店的配套與服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，用很高的性價(jià)比贏得消費(fèi)者的青睞。n 帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代酒店——該區(qū)域治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會問題，外地人員比較多、文化程度與素質(zhì)都比較的低。而來酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者、私營主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財(cái)務(wù)。所以他們絕對需要一個(gè)安全舒適的住宿環(huán)境。一個(gè)具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求?！?產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質(zhì)，這是整個(gè)酒店核心價(jià)值的體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂?！钊诵浴獌?yōu)質(zhì)性、便捷性、可識別性、親情性☆現(xiàn)代——智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)☆創(chuàng)新——綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新4戶型組合及創(chuàng)新n 目標(biāo)消費(fèi)者需求分析通過對不同行業(yè)和層次的消費(fèi)者及投資者座談會調(diào)查，目標(biāo)消費(fèi)者比較重視房間的空間形式，以標(biāo)準(zhǔn)間房間為主。 n 戶型面積組合建議 通過進(jìn)行對目標(biāo)群體的戶型需求分析和競爭酒店的戶型面積分布情況和前期市場調(diào)研對目標(biāo)群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在16m2 左右。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟(jì)適用型的酒店，具有較強(qiáng)的實(shí)用性、性價(jià)比比較高。 n 戶型創(chuàng)新——柔和空間、私密空間、立體空間◆ 柔和空間 給人以一種舒適的感覺，采用家庭式的房間布置與設(shè)計(jì)，利用色彩與簡單配套設(shè)施的擺設(shè)來柔和整個(gè)空間?！?私密空間如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。◆ 立體空間，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。5景觀設(shè)計(jì)及道路交通組織本項(xiàng)目占地面積比較的小，而酒店部分的占地更小，在充分考慮酒店項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值上，酒店的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。216。 整體性：生態(tài)景觀三級空間序列提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成。以此彌補(bǔ)酒店外部景觀的不足。 依據(jù)防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為三個(gè)等級：☆ 頂層空間公共綠地設(shè)置露天景觀，同時(shí)要注意參與性和商業(yè)實(shí)用性☆ 酒店主要入口處設(shè)置部分景觀，如綠色植物、景觀小品等?！?每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間的景觀）等?？臻g的組合，動靜的結(jié)合，創(chuàng)造“綠色通道”216。 時(shí)間性照明和植物是體現(xiàn)時(shí)間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為酒店環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性，實(shí)現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強(qiáng)光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實(shí)現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。216。 人性化——注重可識別性和參與性、親情性☆ 強(qiáng)調(diào)“舒適感”、“溫馨感”☆ 采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來營造整個(gè)氛圍?！?道路交通系統(tǒng)——人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流酒店的停車位在地下室，滿足停車的需要，同時(shí)如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位，以滿足部分客人的需要。但必須在不影響整個(gè)項(xiàng)目和功能動線組織的前提下實(shí)現(xiàn)。 酒店設(shè)置二部電梯，一部為觀光電梯，另外一部設(shè)置在酒店內(nèi)部，達(dá)到兩面人流的分離，從而緩解酒店人流的集中。避免交通問題。6建筑細(xì)部設(shè)計(jì)門 采用安防智能電子插卡門。電梯間 應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。窗 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等外立面 采用區(qū)別于住宅部分的色彩。 價(jià)格建議五、項(xiàng)目價(jià)格建議1定價(jià)影響因素 自身因素市場因素競爭樓盤價(jià)格格開發(fā)成本格 價(jià) 格市場增漲幅度格 預(yù)期利好條件 開發(fā)商預(yù)期格 2商業(yè)物業(yè)價(jià)格建議n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘一——長虹大道、迎賓路長虹大道是進(jìn)入綿陽市的主要通道，而項(xiàng)目所在地的長虹大道路段更是作為商住、金融、證券交易中心等的重要配套路段。并且按照綿陽市城市的未來規(guī)劃，該路段兩面將是未來集中的商住、金融、貿(mào)易地，環(huán)境和管理都將得到最好的改善。這將成為項(xiàng)目具有巨大升值空間的重要支撐。n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘二——迎賓路片區(qū)貿(mào)易、物流、商品批發(fā)非常繁勝。項(xiàng)目所在地周邊專業(yè)市場比較的多，如水果批發(fā)市場、陶瓷批發(fā)市場、日用干雜類批發(fā)市場等等、圍繞著整個(gè)迎賓路片區(qū)，吸引了更多的經(jīng)營者、消費(fèi)者與投資者來這里，商業(yè)氣氛非常濃厚，而且該地區(qū)擁有政府保護(hù)性質(zhì)。本片區(qū)地段、交通等配套優(yōu)越，這些條件的成熟，促使該地區(qū)完全具有價(jià)值的潛力。n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘二——項(xiàng)目本身擁有的價(jià)值潛力迎賓路綜合市場在綿陽乃至西部都是非常有名的一個(gè)專業(yè)性綜合批發(fā)市場，無形當(dāng)中已經(jīng)形成了知名度，為項(xiàng)目后期的推廣打下了堅(jiān)持的基礎(chǔ)，但由于受到環(huán)境、交通等配套的限制，使其存在一定的壓力，此次修建將改善問題的不足，并且為項(xiàng)目注入更多的新鮮血液。因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場的調(diào)查和對整個(gè)綿陽市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)有市場租金和投資者可接受的投資回報(bào)年限6—8年，反推市場價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)期利好條件影響價(jià)格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場的商業(yè)一層價(jià)格范圍7000—8000元/㎡，均價(jià)7500元/㎡，二樓價(jià)格范圍在5000—6000元/㎡，均價(jià)5500元/㎡(此價(jià)格以目前市場情況為基礎(chǔ)，在進(jìn)入營銷階段時(shí)，將根據(jù)市場變化作相應(yīng)調(diào)整).為樓層的價(jià)格,特別是一樓的價(jià)格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結(jié)構(gòu)方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。從而提升整層樓的價(jià)格。而作為酒店部分的商業(yè)建議一層價(jià)格范圍在9000—10000元/㎡，均價(jià)在9500元/㎡，二樓價(jià)格在6000—7000元/㎡，均價(jià)6500元/㎡。(此價(jià)格以目前市場情況為基礎(chǔ)，在進(jìn)入營銷階段時(shí)，將根據(jù)市場變化作相應(yīng)調(diào)整)3住宅物業(yè)價(jià)格建議綿陽可比性競爭樓盤都處在銷售前期，尚未形成成熟的價(jià)格體系可考察。但根據(jù)代表性樓盤的價(jià)格分析、銷售現(xiàn)狀和市場需求分析中消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格，以及開發(fā)成本、市場預(yù)測分析，可形成初步建議，再根據(jù)對產(chǎn)品的市場測試結(jié)果，進(jìn)一步完善價(jià)格體系。根據(jù)在售住宅價(jià)格情況分析，目前，綿陽房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)均價(jià)在1700——1800元/ m2，而項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤均價(jià)在1350——1500元/ m2 長興都市港灣海英電梯公寓物業(yè)管理本地物管公司，㎡價(jià)格電梯公寓1400—1500元/㎡均價(jià)1500元/㎡而從市場需求分析中各類消費(fèi)者預(yù)期來看，管理人員、私營者、普通消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格最高為1600元/平方米，最低為1100元/平方米。根據(jù)對競爭樓盤的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、社區(qū)配套、物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查來看，本項(xiàng)目在地段、配套、創(chuàng)新上都有明顯優(yōu)勢；而且項(xiàng)目周圍規(guī)劃和發(fā)展前景良好。按照市場價(jià)格年增漲5%計(jì)算，建議本項(xiàng)目臨迎賓路的電梯公寓部分價(jià)格定位均價(jià)1580元/ m2，總價(jià)在15萬——28萬之間。而多層價(jià)格定位均價(jià)1300—1400元/㎡，總價(jià)在13——25萬之間。此價(jià)格在不脫離市場價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，充分考慮預(yù)期增漲幅度，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。4酒店物業(yè)價(jià)格建議依據(jù)對綿陽酒店的調(diào)查報(bào)告分析，把酒店作為產(chǎn)權(quán)式分割出售，這種情況在綿陽酒店行業(yè)里是一個(gè)空白，根據(jù)我司以往的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和對整個(gè)綿陽房地產(chǎn)的把握程度，酒店的面積銷售將按房間進(jìn)行分割，作為產(chǎn)權(quán)的銷售。建議酒店價(jià)格定位均價(jià)在3000元/㎡，回報(bào)率維持在6%—8%，不超過8%。第五部分 結(jié)束語通過對綿陽區(qū)域市場和土塊影響因素綜合分析，形成本案的產(chǎn)品初步判斷。在區(qū)域市場研究結(jié)論下，包括綿陽市商業(yè)分布及經(jīng)營現(xiàn)狀、住宅開發(fā)情況、市場競爭層面在售商業(yè)住宅分析、消費(fèi)者需求分析及消費(fèi)者行為特征研究、投資者經(jīng)營者需求、酒店分析、營銷現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析，結(jié)合項(xiàng)目地塊屬性分析，提出了項(xiàng)目商業(yè)及住宅的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。下一步將在產(chǎn)品測試和試探性招商的市場驗(yàn)證基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深入研究及方案設(shè)計(jì)工作，并提交規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告。55