【正文】 55 。在區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論下，包括綿陽(yáng)市商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、住宅開發(fā)情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面在售商業(yè)住宅分析、消費(fèi)者需求分析及消費(fèi)者行為特征研究、投資者經(jīng)營(yíng)者需求、酒店分析、營(yíng)銷現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析，結(jié)合項(xiàng)目地塊屬性分析，提出了項(xiàng)目商業(yè)及住宅的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。建議酒店價(jià)格定位均價(jià)在3000元/㎡，回報(bào)率維持在6%—8%，不超過8%。此價(jià)格在不脫離市場(chǎng)價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，充分考慮預(yù)期增漲幅度，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化。按照市場(chǎng)價(jià)格年增漲5%計(jì)算，建議本項(xiàng)目臨迎賓路的電梯公寓部分價(jià)格定位均價(jià)1580元/ m2，總價(jià)在15萬——28萬之間。都市港灣海英電梯公寓物業(yè)管理本地物管公司，㎡價(jià)格電梯公寓1400—1500元/㎡均價(jià)1500元/㎡而從市場(chǎng)需求分析中各類消費(fèi)者預(yù)期來看，管理人員、私營(yíng)者、普通消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格最高為1600元/平方米，最低為1100元/平方米。但根據(jù)代表性樓盤的價(jià)格分析、銷售現(xiàn)狀和市場(chǎng)需求分析中消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格，以及開發(fā)成本、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，可形成初步建議，再根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)測(cè)試結(jié)果，進(jìn)一步完善價(jià)格體系。而作為酒店部分的商業(yè)建議一層價(jià)格范圍在9000—10000元/㎡，均價(jià)在9500元/㎡，二樓價(jià)格在6000—7000元/㎡，均價(jià)6500元/㎡。因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查和對(duì)整個(gè)綿陽(yáng)市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)有市場(chǎng)租金和投資者可接受的投資回報(bào)年限6—8年，反推市場(chǎng)價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)期利好條件影響價(jià)格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的商業(yè)一層價(jià)格范圍7000—8000元/㎡，均價(jià)7500元/㎡，二樓價(jià)格范圍在5000—6000元/㎡，均價(jià)5500元/㎡(此價(jià)格以目前市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)，在進(jìn)入營(yíng)銷階段時(shí)，將根據(jù)市場(chǎng)變化作相應(yīng)調(diào)整).為樓層的價(jià)格,特別是一樓的價(jià)格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結(jié)構(gòu)方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。本片區(qū)地段、交通等配套優(yōu)越，這些條件的成熟，促使該地區(qū)完全具有價(jià)值的潛力。n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘二——迎賓路片區(qū)貿(mào)易、物流、商品批發(fā)非常繁勝。并且按照綿陽(yáng)市城市的未來規(guī)劃，該路段兩面將是未來集中的商住、金融、貿(mào)易地，環(huán)境和管理都將得到最好的改善。窗 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等外立面 采用區(qū)別于住宅部分的色彩。6建筑細(xì)部設(shè)計(jì)門 采用安防智能電子插卡門。 酒店設(shè)置二部電梯，一部為觀光電梯，另外一部設(shè)置在酒店內(nèi)部，達(dá)到兩面人流的分離，從而緩解酒店人流的集中。◇ 道路交通系統(tǒng)——人性關(guān)懷的“人車分層”立體分流酒店的停車位在地下室，滿足停車的需要，同時(shí)如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位，以滿足部分客人的需要。216。 時(shí)間性照明和植物是體現(xiàn)時(shí)間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為酒店環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。☆ 每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間的景觀）等。以此彌補(bǔ)酒店外部景觀的不足。216?！?立體空間，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。 n 戶型創(chuàng)新——柔和空間、私密空間、立體空間◆ 柔和空間 給人以一種舒適的感覺，采用家庭式的房間布置與設(shè)計(jì)，利用色彩與簡(jiǎn)單配套設(shè)施的擺設(shè)來柔和整個(gè)空間。 n 戶型面積組合建議 通過進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)酒店的戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在16m2 左右。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂?！?產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。所以他們絕對(duì)需要一個(gè)安全舒適的住宿環(huán)境。n 帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代酒店——該區(qū)域治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會(huì)問題，外地人員比較多、文化程度與素質(zhì)都比較的低。經(jīng)濟(jì)型——采用標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型酒店的配套與服務(wù)。迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)，是集物流、商品批發(fā)、貿(mào)易于一體的區(qū)域，是外來人口比較集中的地方，是消費(fèi)檔次在中檔左右的，而且依據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店選址的條件、建設(shè)的條件、配套條件等（包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以支撐經(jīng)濟(jì)型酒店的貨物來源，如支撐酒店的餐飲所需的貨物，以及酒店客人所需要的配套服務(wù)，如支撐酒店的娛樂、美容美發(fā)等），本案都是極為符合經(jīng)濟(jì)型酒店的基本要求，也預(yù)示著該區(qū)域急需一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店誕生。 職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者178。 政府機(jī)關(guān)的管理階層主力客戶群三：外地投資者178。 年齡集中在3055歲之間178。 作為固定資產(chǎn)投資，對(duì)酒店的投資有一定的興趣178?！?結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽(yáng)市及二區(qū)六個(gè)縣政府企業(yè)人士和投資者178。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，本地與外地接觸的比較多，本地企業(yè)與外地企業(yè)，本地商人與外地的接觸正在逐步走向成熟，這一方面必然引來更多的生意人、商務(wù)客人等，從而提高酒店的入住率178。 項(xiàng)目所處的地段優(yōu)勢(shì)是保值增值的重要保障178。 本地生意人178。2目標(biāo)群體細(xì)分◇ 根據(jù)對(duì)酒店投資者調(diào)查分析178。并且擁有較大的投資潛力與升值空間。經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，品質(zhì)服務(wù)是本案區(qū)別于其他酒店的最大特點(diǎn)，因此定位為經(jīng)濟(jì)型實(shí)用酒店。酒店定位四、酒店部分（2層商業(yè)與10層住宅）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)定位n 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 綿陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用型酒店——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，低廉的消費(fèi)價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，品牌星級(jí)的酒店管理公司是區(qū)別和優(yōu)于其他酒店，經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，綿陽(yáng)地區(qū)暫時(shí)沒有真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店存在。除存放、晾曬外更有價(jià)值的利用，如：鬧坐、交流、豐富視覺空間的作用，應(yīng)為各部位陽(yáng)臺(tái)有不同考慮。電梯公寓的電梯間 同屬鄰里公共空間，應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。同時(shí)可以考慮采用沿街部分作為解決停車問題，但必須在不大影響社區(qū)內(nèi)景觀形成和功能動(dòng)線組織的前提下實(shí)現(xiàn)。 在多層住宅方面直接從北面入口架設(shè)樓梯到二樓，如果可以的話也可以考慮東面架設(shè)樓梯到二樓?！?采用路面鋪裝色彩和材質(zhì)，對(duì)公共空間加以劃分。216。照明和植物是體現(xiàn)時(shí)間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為住區(qū)環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。216。 整體性：生態(tài)景觀四級(jí)空間序列提高社區(qū)的整體品質(zhì)，優(yōu)化社區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富城市空間布局和構(gòu)成，成為具有自身特征的城市空間節(jié)點(diǎn)，樹立位于城市發(fā)展中心區(qū)域的標(biāo)志形象。5景觀設(shè)計(jì)及道路交通組織由于本項(xiàng)目商業(yè)面積體量想對(duì)住宅來說還是比較大的，同時(shí)在充分考慮項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值上，在不影響項(xiàng)目最大價(jià)值的開發(fā)利用時(shí)，本案項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡(jiǎn)單的綠化景觀。 注：此圖只是一個(gè)參考部分◆ 柔性空間 是指多變性空間，空間的靈活分隔，采用剪力墻體為空間變化提供可能，但同時(shí)要考慮到綿陽(yáng)地區(qū)的抗震要求。 n 戶型面積組合建議通過進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體居住現(xiàn)狀的調(diào)查分析（包括政府企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)管理人士、私營(yíng)主、經(jīng)營(yíng)者的系列座談）的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目2+4的多層住宅平層戶型在100㎡——110㎡，與酒店想銜接部分住宅戶型面積在80——90 m2。長(zhǎng)興而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂?！?產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定社區(qū)滿意度的因素包括：建筑因素、環(huán)境因素、人文因素和管理因素。n 帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代住宅——本地治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會(huì)問題，而有錢的人，與辛苦半輩子的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)者越有緊迫感，越想要一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境。n 花園式多層住宅——親近自然是人與生俱來的本性，上百平方的類似空中花園（商業(yè)用途，三樓平臺(tái)四周設(shè)置集中綠化，建立類似于空中花園的空間）、頂層花園的構(gòu)成，形成生態(tài)風(fēng)景線，給建筑以生命的活力。迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)只有一個(gè)，不可復(fù)制的地段和不可錯(cuò)失的良機(jī)，同時(shí)，以成都迅猛上漲的房?jī)r(jià)和火爆的樓市，喻示綿陽(yáng)房產(chǎn)走趨。 戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔178。 職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主178。 面積選擇在80——100m2之間主力客戶群四：綿陽(yáng)的技術(shù)骨干、部分藍(lán)/白領(lǐng)階層，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套生活設(shè)施有要求的、對(duì)電梯公寓情有獨(dú)鐘的人178。 居住與投資178。 年齡集中在3045歲之間178。 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主178。 職業(yè)私營(yíng)者為主178。 面積選擇在100120m2之間l 私營(yíng)者178。 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主178。 年齡集中在3045歲之間178。 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主,二室二廳為輔178。 年齡集中在3645歲之間178。基于以上分析，住宅投資具有可培育的市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目應(yīng)該利用這一市場(chǎng)空白，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中創(chuàng)新、在建筑功能中完善，成為住宅投資項(xiàng)目的引領(lǐng)者。178。 全市整體房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，從成都及其它城市房?jī)r(jià)的增漲趨勢(shì)就可見一斑178。 本地與外地經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)商品的商家及其他投資者◇ 住宅投資的客戶引導(dǎo)和市場(chǎng)培養(yǎng)178。 潛在客戶主要是本地的經(jīng)營(yíng)商家與管理階層和主要技術(shù)骨干：綿陽(yáng)機(jī)械集團(tuán)、鐵路運(yùn)輸單位等178。n 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級(jí)式社區(qū) 針對(duì)本地住宅設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級(jí)式社區(qū)”，旨在強(qiáng)調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。擁有較大的升值空間。4） 其他如美容美發(fā)等次配套 住宅定位三、住宅部分（12層電梯公寓+多層2+4）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新1核心競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)定位n 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)性價(jià)比較高的泛中心樓盤——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價(jià)格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2）中型的娛樂場(chǎng)所3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 規(guī)劃要求配套 1）市場(chǎng)綜合類商業(yè)部分1） 中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲(chǔ)藏空間2） 排水溝3） 信息屏幕注：此圖只是一個(gè)參考部分4） 地下通往一樓的自動(dòng)扶梯或升降電梯，作為運(yùn)輸貨物。C、銷售定價(jià)：對(duì)于較成熟的市場(chǎng):銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格作權(quán)重分析，依據(jù)市場(chǎng)比較法,計(jì)算本項(xiàng)目的均價(jià)。 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或自行出租，也可委托經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招