【正文】 下一步將在產(chǎn)品測試和試探性招商的市場驗證基礎(chǔ)上，進行 產(chǎn)品深入研究及方案設(shè)計工作，并提交規(guī)劃設(shè)計報告。 項目定位策劃方案 52 第五部分 結(jié)束語 通過對綿陽區(qū)域市場和土塊影響因素綜合分析，形成本案的產(chǎn)品初步判斷。 4 酒店物業(yè)價格建議 依據(jù)對綿陽酒店的調(diào)查報告分析，把酒店作為產(chǎn)權(quán)式分割出售，這種情況在綿陽酒店行業(yè)里是一個空白，根據(jù)我司以往的實際操作經(jīng)驗和對整個綿陽房地產(chǎn)的把握程度，酒店的面積銷售 將按房間進行分割，作為產(chǎn)權(quán)的銷售。而多層價格定位均價 1300— 1400 元 /㎡，總價在 13—— 25 萬之間。 根據(jù)對競爭樓盤的戶型設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、社區(qū)配套、物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查來看，本項目在地段、配 套、創(chuàng)新上都有明顯優(yōu)勢；而且項目周圍規(guī)劃和發(fā)展前景良好。但根據(jù)代表性樓盤的價格分析、銷售現(xiàn)狀和市場需求分析中消費者預(yù)期價格，以及開發(fā)成本、市場預(yù)測分析，可形成初步建議，再根據(jù)對產(chǎn)品的市場測試結(jié)果，進一步完善價格體系。 而作為酒店部分的商業(yè)建議一層價格范圍在 9000— 10000 元 /㎡，均價在9500 元 /㎡，二樓價格在 6000— 7000 元 /㎡，均價 6500 元 /㎡。 競爭樓盤價格 競爭樓盤價 格格 格 市場增漲幅度格 預(yù)期利好條件 開發(fā)成本格 開發(fā)商預(yù)期格 價 格 項目定位策劃方案 50 因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場的調(diào)查和對整個綿陽市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)有市場租金和投資者可接受的投資回報年限 6— 8 年，反推市場價格，并結(jié)合本項目預(yù)期利好條件影響價格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場的商業(yè)一層價格范圍 7000— 8000 元 /㎡，均價 7500 元 /㎡，二樓價格范圍在 5000— 6000元 /㎡，均價 5500元 /㎡ (此價格以目前市場情況為基礎(chǔ)，在進入營銷階段時，將根據(jù)市場變化作相應(yīng)調(diào)整 ).為樓層的價格 ,特別是一樓的價格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結(jié)構(gòu)方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。本片區(qū)地段、交通等配套優(yōu)越，這些條件的成熟，促使該地區(qū)完全具有價值的潛力。 ? 項目升值潛力的挖掘二 —— 迎賓路片區(qū)貿(mào)易、物流、商品批發(fā)非常繁勝。并且按照綿陽市城市的未來規(guī)劃，該路段兩面將是未來集中的商住、金融、貿(mào)易地，環(huán)境和管理都將得到最好的改善。 窗 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等 外立面 采用區(qū)別于住宅部分的色彩。 6 建筑細(xì)部設(shè)計 門 采用安防智能電子插卡門。 酒店設(shè)置二部電梯，一部為觀光電梯，另外一部設(shè)置在酒店內(nèi)部，達(dá)到兩面人流的分離，從而緩解酒店人流的集中。 項目定位策劃方案 48 ◇ 道路交通系統(tǒng) —— 人性關(guān)懷的?人車分層?立體分流 酒店的停車位在地下室，滿 足停車的需要，同時如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位，以滿足部分客人的需要。 照明設(shè)施應(yīng)兼顧實用性、裝飾性，實現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。 ☆ 每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間 的景觀）等。以此彌補酒店外部景觀的不足。 項目定位策劃方案 47 5 景觀設(shè)計及道路交通組織 本 項目占地面積比較的小，而酒店部分的占地更小，在充分考慮酒店項目的開發(fā)價值上，酒店的景觀設(shè)計只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。 ◆ 私密空間 如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟適用型的酒店，具有較強的實用性、性價比比較高。 ☆人性 —— 優(yōu)質(zhì)性、便捷性、可識別性、親情性 項目定位策劃方案 46 ☆現(xiàn)代 —— 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng) ☆創(chuàng)新 —— 綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新 4 戶型組合及創(chuàng)新 ? 目標(biāo)消費者需求分析 通過對不同行業(yè)和層次的消費者及投資者座談會調(diào)查，目標(biāo)消費者比較重視房間的空間形式，以標(biāo)準(zhǔn)間房間為主。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質(zhì)，這是整個酒店核心價值的體現(xiàn)。一個具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求。而來酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者、私營主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟實惠，用很高的性價比贏得消費者的青睞。 ? 泛三星級式經(jīng)濟型酒店 泛三星級 —— 利用連鎖品牌酒店管理公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、先進管理在軟件上達(dá)到三星級的標(biāo)準(zhǔn)，同時硬件上配備 2 部電梯（其中一部為觀光電梯），從軟件與 硬件的雙重意義上，提升項目的整個價值。 ☆ 結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 作為固定資產(chǎn)投資，對酒店的投資有一定的興趣 ? 長期處于投資行業(yè)的人 主力客戶群二：綿陽市管理人員 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 職業(yè)為從事金融、保險、高級酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員 ? 政府機關(guān)的管理階層 主力客戶群三：外地投資者 ? 年齡集中在 3050 歲之間 ? 職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者 ? 對綿陽旅游市場與酒店市場充滿信心的投資者 3 形象定位及設(shè)計理念 ? 最具投資潛力的酒店 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營者、投資者的首選之地。 ? 項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級的酒店 針對項目引進成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進，二星級的標(biāo)準(zhǔn)，卻能享受三星級的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價值的提高。用來滿足經(jīng)濟型旅游者，同時也滿足市場經(jīng)營者與部分散客。市場存在嚴(yán)重的空白點。 窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門更佳），飄窗、拐角窗等 外立面 考慮陶土磚，而非涂料。 陽 臺 最人性化的空間單元，以獲得戶外體驗的重要場所。 6 建筑細(xì)部設(shè)計 單元門 樓體入口門應(yīng)是普通門戶的兩倍，外部設(shè)私人郵箱和可視對講系統(tǒng)。 要滿足住宅、消費、商業(yè)部分的停車，建議車位達(dá)到 1： 2，甚至更高，建議地下室建筑面積為占地面積的 2/3 左右。 ◇ 道路交通系統(tǒng) —— 人性關(guān)懷的?人車分層?立體分流 由于社區(qū)占地面積不大，平面達(dá)成的可能性小，建議設(shè)計選擇立體分流來現(xiàn)實，從地下車庫直接進多層住宅入戶（直接進三層平臺）。 ? 人性化 —— 注重可識別性和參與性 ☆ 強調(diào)?歸家感?， 在不同單元區(qū)內(nèi)塑造優(yōu)美有序的不同街道小品，引導(dǎo)人方便行為。照明和植物是體現(xiàn)時間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為住區(qū)環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。 根據(jù)居民室外活動、防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為四個等級： ☆ 頂層空間公共綠地設(shè)置景觀，注意參與性和商業(yè)實用性 ☆ 平臺空間公共綠地設(shè)置部分景觀，注意參與性和商業(yè)實用性 ☆ 鄰里公共空間的設(shè)計強調(diào)可達(dá)性和半公共性 ☆ 社區(qū)入口處設(shè)置部分小品景觀 四級公共空間，由 外向內(nèi)、由動向靜、由公共向私密逐漸過渡形成社區(qū)空間組合，同時結(jié)合綠化配置、場所行為引導(dǎo)、界定領(lǐng)域，以方便社區(qū)活動。 5 景觀設(shè)計及道路交通組織 由于本項目商業(yè)面積體量想對住宅來說還是比較大的，同時在充分考慮項目的開發(fā)價值上，在不影響項目最大價值的開發(fā)利用時，本案項目的景觀設(shè)計只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。 項目定位策劃方案 39 注：此圖只是一個參考部分 ◆ 柔性空間 是指多變性空間，空間的靈活分隔，采用剪力墻體為空間變化提供可能，但同時要考慮到綿陽地區(qū)的抗震要求。 項目定位策劃方案 38 ? 戶型面積組合建議 通過進行對目標(biāo)群體的戶型需求分析和競爭樓盤戶型面積分布情況和前期市場調(diào)研對目標(biāo)群體居住現(xiàn)狀的調(diào)查分析（包括政府企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)管理人士、私營主、經(jīng)營者的系列座談）的基礎(chǔ)上，建議項目 2+4 的多層住宅平層戶型在 100 ㎡ —— 110 ㎡，與酒店想銜接部分住宅戶型面積在 80—— 90 m2。 ☆人性 —— 參與性、便捷性、可識別性 ☆生態(tài) —— 親綠、聲光運用 ☆創(chuàng)新 —— 綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新 ☆現(xiàn)代 —— 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、 安全防盜系統(tǒng) 4 戶型組合及創(chuàng)新 ? 戶型面積分布情況 以下對代表性的樓盤，進行建筑體量、戶型面積、特點的分析表明， 長虹大道沿線集中了綿陽市的部分中高檔樓盤，代表了目前綿陽特別是城北的房地產(chǎn)開發(fā)水平，利用環(huán)境優(yōu)勢吸引本案的主要客戶。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化社區(qū)品質(zhì)，這是核心價值的綜合體現(xiàn)。一個具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代社區(qū)，非常貼合市場需求。同時，所倡導(dǎo)的居家環(huán)境理念將成為推廣的亮點。 ? 星級式公寓 —— 利用設(shè)計與物管公司，加強軟件與硬件，提升項目整個服務(wù)與建筑色彩，同時，作為推廣的一個亮點。 ☆ 結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者 ? 年齡集中在 3645 歲之間 ? 再次置業(yè)改善居住條件和投資 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ,二室二廳為輔 ? 面積選擇在 100110m2之間 項目定位策劃方案 35 主力客戶群二：綿陽市管理人員和私營者 ? 企事業(yè)管理人員 ? 年齡集中在 3045 歲之間 ? 職業(yè)為綿陽機械集團、鐵路及運輸公司、技術(shù)骨干的管理人員 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ? 二次置業(yè) ? 面積選擇在 100120m2之間 ? 私營者 ? 年齡集中在 3645 歲之間 ? 職業(yè)私營者為主 ? 再次置業(yè)改善居住條件 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ? 面積選擇在 100120m2之間 主力客戶群三：外地在綿陽的經(jīng)商人 ? 年齡集中在 3045 歲之間 ? 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士為主 ? 居住與投資 ? 戶型需求以三室二 廳二衛(wèi)為主 ,二室二廳一衛(wèi)為輔 ? 面積選擇在 80—— 100m2之間 主力客戶群四：綿陽的技術(shù)骨干、部分藍(lán) /白領(lǐng)階層，對農(nóng)貿(mào)市場等配套生活設(shè)施有要求的、對電梯公寓情有獨鐘的人 ? 年齡集中在 2645 歲之間 ? 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主 ? 居住與投資 ? 戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔 ? 面積選擇在 80—— 90m2之間 項目定位策劃方案 36 3 形象定位及設(shè)計理念 ? 最具投資潛力的電梯公寓 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人和本地經(jīng)營者與投資者的首選之地。 ? 項目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價格也較普通樓盤更高。 ? 項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級式社區(qū) 針對本地住宅設(shè)計及物業(yè)管理上的缺陷，定位為?星級式社區(qū)?，旨在強調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。擁有較大的升值空間。 4） 其他如美容美發(fā)等次配套 項目定位策劃方案 33 住宅定位 三、住宅部分（ 12 層電梯公寓 +多層 2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新 1 核心競爭力及市場定位 ? 項目市場競爭定位 迎賓路綜合市場片區(qū)性價比較高的泛中心樓盤 —— 以最便利的