綜合體商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣策略銷售策劃方案-文庫吧
2025-01-10 12:31 本頁面
【正文】 傷，被塊狀分割成相對獨(dú)立的個體，交通動線、人流組織存在不足；p由于規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致大面積 段 商業(yè)所占比重較大，銷售實(shí)操時購買者門檻較高，無法避免粥多僧少的局面，銷售周期可能拉長；項(xiàng)目機(jī)遇和威脅銷售策略及投資回報(bào)模式Part 3深度策劃論證基礎(chǔ)上的銷售策略和銷售投資回報(bào)模式調(diào)控大勢下，降低置業(yè)門檻，減少首付是銷售不二的選擇本項(xiàng)目作為綜合體項(xiàng)目，建設(shè)周期長，中央與地方的博弈充滿變數(shù)，因此本項(xiàng)目應(yīng)及早入市，采取以快打慢的策略，迅速出貨，以盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠、降低甲方的投資風(fēng)險。充分的運(yùn)用 “ 一個（HOPSCA+CCP）主題 突破市場，世界零售巨頭進(jìn)駐撬動市場（推廣時拔高市場形象）， “ 三大核心賣點(diǎn) （沃爾瑪進(jìn)駐、南市區(qū)商圈、未來 CBD商業(yè)核心物業(yè)） ” 攻占市場 ， “ 創(chuàng)新付款方式 （多種類、返租折抵首付） ” 最大限度降低置業(yè)門檻收獲市場。以此為主線在營銷節(jié)點(diǎn)中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理，在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。銷售的總體策略商業(yè)常見的幾種方式銷 售方 式與本項(xiàng)目結(jié)合優(yōu)劣勢分析直 接銷 售 優(yōu)勢：減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)問題；銷售方式簡單、直觀，客戶容易理解劣勢：失去對商業(yè)的控制，容易使整個項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營陷入困境，影響項(xiàng)目整體形象和價值的提升，以及后面商業(yè)的銷售；內(nèi)街及二樓以上的商鋪難以銷售；增加客戶對價格的敏感度。返 祖銷 售 優(yōu)勢：適用所有商鋪；吸引投資客戶，可以增加客戶的信心；可以在前期確保開發(fā)商對商業(yè)的控制，在很大程度上保障項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營成功劣勢：增加財(cái)務(wù)手續(xù)，同時也增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險；在招商上，要加大力度 。返 租回 購優(yōu)勢：可以完全增加投資客戶的信心，屬于完全的融資行為劣勢：財(cái)務(wù)風(fēng)險非常高，經(jīng)營后比較被動產(chǎn) 權(quán)銷 售優(yōu)勢：如有大型品牌商家保障，容易吸引投資者劣勢：沒有實(shí)際鋪位，難于說服投資者；有較高發(fā)生糾紛的風(fēng)險帶 租約銷售優(yōu)勢：如有品牌保障，讓投資者省心劣勢：沒有實(shí)際鋪位，難于說服投資者整 體銷 售優(yōu)勢：有利于商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營劣勢：談判過程長，實(shí)現(xiàn)難度大，價格低為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取 “ 直接銷售、帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、 以租代售 ” 等 4種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。銷售模式細(xì)化直接銷售貨包： 1幢住房面積約： 11532㎡（ 96套） 3幢住房面積約： ㎡（ 200套） 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） 23幢底商面積約： 2240㎡ A區(qū) 1幢底商，三層面積約： ㎡ 寫字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡合計(jì)：商業(yè) ㎡；住宅 ㎡（ 488套）項(xiàng)目貨包分析 A區(qū) 11幢一二層商鋪，可售面積約： 2800㎡ A區(qū) 6幢一二層商鋪，可售面積約： 3260㎡ 10幢商鋪一二層可售面積約： 6300㎡ A區(qū) 45幢底商一二層約： ㎡沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡合計(jì)： ㎡帶租約銷售貨包 : 6幢三層面積： 1770㎡ 7幢三層面積： 956㎡ 8幢三層面積： 956㎡ 9幢三層面積： ㎡ 10幢三層面積： ㎡ 11幢三層面積： ㎡、四層面積： ㎡、五層面積 : ㎡ 寫字樓西三層面積： 1878㎡、四層面積： 1878㎡，東三層面積 :1517 ㎡合計(jì)： ㎡自持經(jīng)營貨包： 沃爾瑪街鋪價值較高，不存在返租的問題，寫字樓產(chǎn)品面積較大且主要為主力商家，不利于議價。這樣安排目的在于保障資金的收回并能顧及寫字樓的銷售，利用兩邊的價格對比，為后續(xù)單位拓開價格空間，吸引市場關(guān)注。貨包范圍：住房： 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） C1戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 C2戶型：單套面積： ㎡ 共 96套 銷售均價按 3900元 /㎡計(jì)算 銷售率 65%計(jì)算，銷售面積約： 14035㎡ 銷售額約： 5470萬元 45幢底商：可售面積約： 1750㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率 60%計(jì)算，銷售面積約： 1050㎡ 銷售額約： 1890萬元寫字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡（共 13間） 銷售均價按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率按 65%計(jì)算，銷售面積約： 2400㎡ 銷售額約： 4680萬元沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡ 銷售均價按 32023元 /㎡計(jì)算 銷售率按 85%計(jì)算，銷售面積約 :1730㎡ 銷售額約： 5536萬元第一個銷售貨包：合計(jì)銷售額約： 17576萬元 ① 貨包 1銷售方式 直接銷售方式 （時間約： 2023年 11月左右）建議項(xiàng)目采取 3—5 年返租，年返租率稅前 8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回 24%—40%的投資成本。商業(yè)采取 8%的回報(bào)率，首先表明的是對未來經(jīng)營前景的看好， 8%的回報(bào)率在曲靖市場也相對合理。操作方式 : 拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；帳面定價 =實(shí)收均價 76%；購房時發(fā)展商一次性按照 8%的年租金回報(bào)率支付三年租金客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用；貨包范圍：第二個銷售貨包：（時間約： 2023年 45月左右） 6幢一二層商鋪可售面積約： 3100㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率按 65%計(jì)算，銷售面積約 :2023㎡ 銷售額約： 3627萬元 78910幢一二層商鋪可售面積約： 6070㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率按 65%計(jì)算，銷售面積約 :3945㎡ 銷售額約： 7890萬元 11幢一二層商鋪可售面積約： ㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計(jì)算 銷售率按 65%計(jì)算，銷售面積約 :2153㎡ 銷售額約： 3875萬元第二個銷售貨包：合計(jì)銷售額約： 15392萬元② 貨包 2銷售方式 —返租銷售 （時間約： 2023年 45月左右）假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實(shí)收均價 :20230元 /平方米，總價 :200萬。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/76%=26316元 /平方米，總價 2631600元； 首期 五 成應(yīng)付 :1321600元，貸款 :131萬 一次性返租三年抵扣首期 年回報(bào)率 8%， 3年收益 :63
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