【正文】 玉林商業(yè)圈、桐梓林商業(yè)圈、棕南商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈、百聯(lián)天府商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈 醫(yī)療配套： 四川省第二人民醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)科醫(yī)院、華西醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院、華西婦產(chǎn)兒醫(yī)院、棕南婦科醫(yī)院 區(qū)域價值研究 二環(huán)內(nèi)，主城區(qū)中心，配套極為成熟和齊全。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二環(huán)路 三環(huán)路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘 道路系統(tǒng)： 一環(huán)路，二環(huán)路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統(tǒng)： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區(qū)域價值研究 主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市一二環(huán)環(huán)線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區(qū) 棕南、棕北片區(qū) 玉林片區(qū) 紫荊生活片區(qū) 成都傳統(tǒng)富人區(qū) 美國領(lǐng)事館 住宅： 棕南片區(qū)再無新增住宅供應(yīng) ?區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應(yīng) 。 保利中心 樓面地價： 3487元 /㎡ 總建面： 39萬㎡ 用地性質(zhì)：商住 來福士廣場 樓面地價： 4450元 /㎡ 總建面： ㎡ 用地性質(zhì)：商業(yè) 蓉國府 樓面地價： 5215元 /㎡ 總建面： ㎡ 用地性質(zhì)：商住 SBD 商業(yè)、寫字樓： SBD大規(guī)模商業(yè)綜合體 ?39萬㎡的建筑規(guī)模，保利中心是人民南路科技商務(wù)區(qū)SBD（連接中央商務(wù)區(qū)與城南新區(qū)城市中軸線的專業(yè)科技商務(wù)區(qū)，將成為成都的金融大道、商務(wù)要地、企業(yè)總部基地和重要的商業(yè)區(qū)）的大規(guī)模商業(yè)綜合體。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務(wù)區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國： 連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名 ?保利地產(chǎn)是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。 在成都： 成都樓市迎來保利時代 ?保利 〃 公園 198以持續(xù)每周數(shù)千萬元的銷售速度引領(lǐng)樓市。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀(jì)錄。 品牌價值研究 企業(yè)品牌價值：地產(chǎn)央企綜合實力品牌價值第一名，中國房企前三 品牌價值爆發(fā)點 ?實力 ?文化運(yùn)作 ?城市推動力 產(chǎn)品價值 保利中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 領(lǐng)事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業(yè)街 住宅合計： 925套 loft合計： 1311套 ? 住宅產(chǎn)品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品梳理結(jié)論： 全流通、都市主流產(chǎn)品 項目的四至邊界 東至人民南路 南至二環(huán)路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優(yōu)勢 O機(jī)會 ? 區(qū)域優(yōu)勢：傳統(tǒng)意義上的成都富人區(qū) ， 城市核心區(qū)域升值潛力巨大 ? 品牌優(yōu)勢：保利地產(chǎn)國內(nèi)一線房企 ? 產(chǎn)品設(shè)計合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區(qū)從 03年起幾乎無新的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。 W劣勢 ? 體量較大的 LOFT產(chǎn)品在成都一直銷售不暢 。 ? 商住混合 ， 形象較難統(tǒng)一 。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。 ?整體供應(yīng)量和剛需產(chǎn)品供應(yīng)量增加產(chǎn)生巨大壓力。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期和供應(yīng)空白，盡快推出主流住宅產(chǎn)品搶占市場。 WO策略 以項目整體形象引領(lǐng)亮相，后期對 LOFT產(chǎn)品重點“照顧”。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。 SW策略 成熟產(chǎn)品 +成熟品牌增加項目人氣。 項目的 SWOT分析 產(chǎn)品價值解讀 產(chǎn)品價值解讀 ? 產(chǎn)品價值總爆發(fā)點： ?都市、國際化、高規(guī)格、時尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務(wù)中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務(wù)中心 住宅： ?選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 ?可以看出這 6個二手項目平均 租金增長到 436元 /㎡ /年 ，每平米 年增長率達(dá) %。升值潛力巨大。 6021 6096 6679 7331 平均售價 棕南片區(qū)二手樓盤售價情況 商務(wù)辦公與商業(yè)： ?根據(jù) SBD規(guī)劃，保利中心位于 SBD核心區(qū)域，連接 CBD與新城南商務(wù)區(qū)，升值潛力大； ?周邊寫字樓年投資回報率在 10%左右 。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀(jì)中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結(jié) 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運(yùn)作 城市推動力 價值點匯集： 稀缺區(qū)域 — 城南美領(lǐng)館 項目屬性 — 都市 項目性格 — 時尚 投資價值 稀缺 產(chǎn)品價值 都市 國際 時尚 產(chǎn)品理解將深入指導(dǎo)我們對各自目標(biāo)客群的定位。 PART4:客戶分析 保利的中心的目標(biāo)客戶很“務(wù)實”、 “時尚” ，他們對于居住在城市核心社區(qū)具有虛榮感，并且依賴、享受都市生活。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產(chǎn)人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產(chǎn)品： 市場定位： 美領(lǐng)館國際級商務(wù)中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描 ： 大型企業(yè)、財團(tuán)、 世界 500強(qiáng)企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標(biāo)客戶細(xì)分（商務(wù)） 客戶定義 住宅市場定位 客戶特征： 青年之家及小太陽家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區(qū)其他區(qū)域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業(yè)高收入人群、高管等；高校和大型醫(yī)療單位生活圈。 人南沿線國有企事業(yè)單位和政府公務(wù)員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業(yè)關(guān)注點： ?對區(qū)域的認(rèn)可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? ?要求項目的地段要接近城市核心及上班地點 ?房屋是其社會標(biāo)簽，時尚感、身份感、稀缺 感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點 保利中心豐富的產(chǎn)品供應(yīng)決定了客群適應(yīng)性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個性、奢侈品的追隨者 新鮮事物的嘗試者 時代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動機(jī)之一 PART5：項目營銷定位 營銷定位推導(dǎo)邏輯 市場定位 市場 客戶 項目 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 A： 結(jié)合項目解讀部分所分析之結(jié)論，項目所在位置在美領(lǐng)館區(qū)域，在國際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨具氣質(zhì)。 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ： 城南 美領(lǐng)館 國際 板塊文化屬性： 棕南作為最早的富人區(qū)，在 10年前獨領(lǐng)風(fēng)騷，隨著新版塊的崛起，焦點已經(jīng)轉(zhuǎn)移。目前的棕南的特性認(rèn)知上存在模糊性。 成都在邁向國際化大都會的道路上不斷升級。各個板塊也在不斷升級過程中。放眼成都，休閑氣質(zhì)有余，國際品格潮流不足。 一個 “ 國際的、風(fēng)格顯著而時尚豐富的 ” 保利中心的呈現(xiàn)，必將帶動區(qū)域價值的提升，同時必將使城市潮流中心向棕南的回歸。 推導(dǎo)關(guān)鍵詞提煉 B： 市場定位關(guān)鍵詞提煉 ：都會 時尚 結(jié)合項目