世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究(已修改)
2025-03-07 23:35 本頁(yè)面
【正文】 僅供與貴司交流。 3/5/2023 世聯(lián)地產(chǎn) 城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究 綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于 內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 綜合體特性 2 綜合體項(xiàng)目在定位過(guò)程中的思考關(guān)鍵點(diǎn) 世聯(lián)觀點(diǎn) 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響 4. 開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系 3 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 世聯(lián)觀點(diǎn) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX = HO TEL( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +O FFICE S HO PPIN G + ……案例：上海商城模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =OFFICE ( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +HO TELSHO PPIN G + ……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式CO MPLEX=HO TEL+OFFICE+SHO PPIN G +APA RTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =SHO PPIN G ( 主 )+HO TEL O FFICE APA RTMENT+ ……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城都市綜合體的四種發(fā)展模式 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場(chǎng)條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。 4 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 世聯(lián)觀點(diǎn) ?酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 ?商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。 ?寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象。 ?公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求 在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。 5 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響 世聯(lián)觀點(diǎn) ? 與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用 相關(guān)分析法 。 ? 例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段 ? 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士） ? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 ? 保持物業(yè)形象 ? 外向性較強(qiáng)的組成部分 ? 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 ? 保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源 ? 滿足中長(zhǎng)期居住者需求 ? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響 ? 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 ? 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶 ? 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ? 寫字樓與酒店可共享大堂 ? 公寓為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 6 4. 開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系 世聯(lián)觀點(diǎn) 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義， 一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值 二、避免各
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