【正文】 常州 金凱悅項目 對于大型城市綜合體的可行性思考 Conception Orientation Report 大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個處于常州市的大型城市綜合體，在一個日益崛起的長三角二線城市，猶如突如其來一個龐然大物。對于這樣一個注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時，作為難點和重點的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。 作為一個大型城市綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須 基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 序 序 這是一塊充滿活力的土地 這里將是常州人氣最旺的核心城市區(qū)域 在常州迅速發(fā)展的時代，充滿了機遇、挑戰(zhàn) 我們的項目就立足于這里 在市場的角逐者中 我們的第一感覺是欣喜，我們的第二感覺是謹(jǐn)慎 面對這塊稀有寶地，我們應(yīng)該有一個怎樣的思考呢？ 我們的思維經(jīng)歷了四個階段。。 序 First 綜合戰(zhàn)略篇 second商業(yè)篇 Third住宅篇 Fourth營銷篇 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 項目屬性界定： 城市中心黃金邊緣 城西副中心鉆石中央 47萬平方米建筑 高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè) 這預(yù)示著： 470000方大型城市綜合體即將橫空出世 ， 國際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！ 從此，一個都市新中心即將崛起，人們的生活及消費習(xí)慣將被改變 …… 是需求， 還是趨勢？ 我們聯(lián)想 到了 … 美國 紐約的洛克菲勒中心 日本 東京的陽光城 60 新加坡 佳麗比灣怡豐城 中國 北京國貿(mào)中心 這正是我們所需要的 ………… 本項目 北展 南拓 拓展南北、提升中心 （ 1主 +2副 +7主 +7片） 城市發(fā)展，一般為向心增長和離心增長，常州在離心增長（南拓北展北）的同時， 政府也在加強向心增長（提升中心）的模式，這種增長模式將進(jìn)一步強化常州 CBD核心地位，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，提升了稀有地塊價值，本項目承擔(dān)政府中心膨脹策略的排頭兵 。南拓北展獲得了政府城市擴張的大力支持。 那么，在市中心的膨脹中，項目價值發(fā)揮的支點在哪里？ 規(guī)劃， 意味著空白 機遇， 項目的機遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢， 融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴容的差異化有機補充，迫使 CBD整合重組，進(jìn)而升級并運營城市中心之未來。 目標(biāo)， 立足常州，運營城市，輻射長三角乃至周邊區(qū)域，跳出常州，使本項目區(qū)域化、比肩國際！ 對內(nèi)互補、對外輻射，一個新中心、城中城。 空白， CBD整合重組、運營城市未來 機遇 ， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 ?都市高檔居住區(qū)； ?都市工作生活區(qū)； ?都市餐飲聚集區(qū)； ?都市休閑娛樂區(qū)； ?都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 標(biāo)志 新都市主義 標(biāo)志 新都市主義 解析 ， 新都市主義 ?都市中心、一站式的便利和滿足 “新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 ?最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。 ?高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對自然的重視，對各個生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。 ?追求成就感、時代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 定位 ， 出發(fā)前，我們對常州做了思考，對項目做了初步設(shè)想 新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 ， 甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 ，甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 構(gòu)建宏筑 ， 我們羅列跳躍的思續(xù) …… 我們做的不是一個產(chǎn)品，而是一個作品 這個作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運營的高度，為城市CBD進(jìn)行升級塑造，引導(dǎo)消費革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗的 ………. 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動關(guān)系。 —— 這正是我們要努力的方向 是標(biāo)新，但怎樣立異？ 作品 ， 秉承“新都市主義”的設(shè)計理念 ① 空間、時間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時代個性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； ④ 與時俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 1 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)： ?地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ?容積率有效利用； ?重視“人流動線”恰當(dāng)設(shè)計，達(dá)到有限范圍內(nèi)時間與空間的高效利用。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對獨立 /沿懷德路、勞動路、會館浜路為商業(yè)充分利用。 占地 建筑面積 容積率 商業(yè) 4萬㎡ 16㎡ 技術(shù)指標(biāo) 辦公、酒店 5萬㎡ 住宅 ㎡ 26 ㎡ 總體動線 商業(yè) ① 1個主入口、 3個次入口 ②內(nèi)連廊循環(huán)動線 ③動線支網(wǎng)：電梯、連梯、廊橋 ④循環(huán)式圍合廣場 住宅 ①兩個入口， 1主 1次 ②社區(qū)內(nèi)兩條主干道，支路呈魚骨分布至宅前 空間指標(biāo)分配 專門主題、鮮明的時代個性 新都市主義提倡“主題和個性”，因為只有主題和個性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 2 都市魅力 豐富多彩 3 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 4 與時俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時代、進(jìn)步、身份、財富的象征，新都市主義強調(diào)都市身份、價值： ?高檔次完善配套； ?完善智能化 ?高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ?建筑色彩、品質(zhì)與立面； ?以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 經(jīng)典、高標(biāo)準(zhǔn)、詮釋 高標(biāo)準(zhǔn)智能化 星級物管 積極穩(wěn)妥的開發(fā)方案 充分考慮風(fēng)險，制定進(jìn)退自 如的開發(fā)方案 先規(guī)劃建造住宅，同時推進(jìn)商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進(jìn)酒店辦公建設(shè)，樹立項目高檔標(biāo)桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營，部分推出銷售，提升所保留的高價值住宅單位。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進(jìn)，實現(xiàn)整體開發(fā)價值的