【正文】 常州 金凱悅項(xiàng)目 對(duì)于大型城市綜合體的可行性思考 Conception Orientation Report 大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于常州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的長(zhǎng)三角二線城市，猶如突如其來(lái)一個(gè)龐然大物。對(duì)于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營(yíng)銷層面面臨的重要思考。我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。 作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)考慮，必須 基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來(lái)分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 序 序 這是一塊充滿活力的土地 這里將是常州人氣最旺的核心城市區(qū)域 在常州迅速發(fā)展的時(shí)代，充滿了機(jī)遇、挑戰(zhàn) 我們的項(xiàng)目就立足于這里 在市場(chǎng)的角逐者中 我們的第一感覺(jué)是欣喜，我們的第二感覺(jué)是謹(jǐn)慎 面對(duì)這塊稀有寶地，我們應(yīng)該有一個(gè)怎樣的思考呢？ 我們的思維經(jīng)歷了四個(gè)階段。。 序 First 綜合戰(zhàn)略篇 second商業(yè)篇 Third住宅篇 Fourth營(yíng)銷篇 First 綜合戰(zhàn)略篇 對(duì)于一個(gè)城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 First 綜合戰(zhàn)略篇 對(duì)于一個(gè)城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 項(xiàng)目屬性界定： 城市中心黃金邊緣 城西副中心鉆石中央 47萬(wàn)平方米建筑 高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè) 這預(yù)示著： 470000方大型城市綜合體即將橫空出世 ， 國(guó)際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！ 從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變 …… 是需求， 還是趨勢(shì)？ 我們聯(lián)想 到了 … 美國(guó) 紐約的洛克菲勒中心 日本 東京的陽(yáng)光城 60 新加坡 佳麗比灣怡豐城 中國(guó) 北京國(guó)貿(mào)中心 這正是我們所需要的 ………… 本項(xiàng)目 北展 南拓 拓展南北、提升中心 （ 1主 +2副 +7主 +7片） 城市發(fā)展，一般為向心增長(zhǎng)和離心增長(zhǎng)，常州在離心增長(zhǎng)（南拓北展北）的同時(shí)， 政府也在加強(qiáng)向心增長(zhǎng)（提升中心）的模式，這種增長(zhǎng)模式將進(jìn)一步強(qiáng)化常州 CBD核心地位，改變?nèi)藗兊纳罘绞?，提升了稀有地塊價(jià)值，本項(xiàng)目承擔(dān)政府中心膨脹策略的排頭兵 。南拓北展獲得了政府城市擴(kuò)張的大力支持。 那么，在市中心的膨脹中，項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？ 規(guī)劃， 意味著空白 機(jī)遇， 項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使 CBD整合重組，進(jìn)而升級(jí)并運(yùn)營(yíng)城市中心之未來(lái)。 目標(biāo)， 立足常州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出常州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！ 對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。 空白， CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來(lái) 機(jī)遇 ， 站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 ?都市高檔居住區(qū)； ?都市工作生活區(qū)； ?都市餐飲聚集區(qū)； ?都市休閑娛樂(lè)區(qū)； ?都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功能開(kāi)始整合，人們開(kāi)始講究城市空間與效率的利用。 標(biāo)志 新都市主義 標(biāo)志 新都市主義 解析 ， 新都市主義 ?都市中心、一站式的便利和滿足 “新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂(lè)”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 ?最具“個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 ?高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對(duì)自然的重視，對(duì)各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。 ?追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我?jiàn)^斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 定位 ， 出發(fā)前，我們對(duì)常州做了思考，對(duì)項(xiàng)目做了初步設(shè)想 新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂(lè)”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒(méi)有拘束和壓抑的感覺(jué)； ?消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒(méi)有拘束和壓抑的感覺(jué)； ?消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 ， 甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂(lè)形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 ，甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂(lè)形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 和諧 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個(gè)社區(qū)中，人們共享歡樂(lè)、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個(gè)長(zhǎng)三角，甚至整個(gè)中國(guó)和國(guó)際；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來(lái)自于這個(gè)社區(qū)的每一個(gè)人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個(gè)社區(qū)中，人們共享歡樂(lè)、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個(gè)長(zhǎng)三角，甚至整個(gè)中國(guó)和國(guó)際；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來(lái)自于這個(gè)社區(qū)的每一個(gè)人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 構(gòu)建宏筑 ， 我們羅列跳躍的思續(xù) …… 我們做的不是一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品 這個(gè)作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，為城市CBD進(jìn)行升級(jí)塑造，引導(dǎo)消費(fèi)革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗(yàn)的 ………. 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來(lái)發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動(dòng)關(guān)系。 —— 這正是我們要努力的方向 是標(biāo)新，但怎樣立異？ 作品 ， 秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念 ① 空間、時(shí)間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； ④ 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 1 空間、時(shí)間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)： ?地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ?容積率有效利用； ?重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對(duì)獨(dú)立 /沿懷德路、勞動(dòng)路、會(huì)館浜路為商業(yè)充分利用。 占地 建筑面積 容積率 商業(yè) 4萬(wàn)㎡ 16㎡ 技術(shù)指標(biāo) 辦公、酒店 5萬(wàn)㎡ 住宅 ㎡ 26 ㎡ 總體動(dòng)線 商業(yè) ① 1個(gè)主入口、 3個(gè)次入口 ②內(nèi)連廊循環(huán)動(dòng)線 ③動(dòng)線支網(wǎng)：電梯、連梯、廊橋 ④循環(huán)式圍合廣場(chǎng) 住宅 ①兩個(gè)入口， 1主 1次 ②社區(qū)內(nèi)兩條主干道，支路呈魚(yú)骨分布至宅前 空間指標(biāo)分配 專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性 新都市主義提倡“主題和個(gè)性”，因?yàn)橹挥兄黝}和個(gè)性，才能夠有活力，對(duì)業(yè)主可客戶形成引力。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 2 都市魅力 豐富多彩 3 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開(kāi)都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 4 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： ?高檔次完善配套； ?完善智能化 ?高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ?建筑色彩、品質(zhì)與立面； ?以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 經(jīng)典、高標(biāo)準(zhǔn)、詮釋 高標(biāo)準(zhǔn)智能化 星級(jí)物管 積極穩(wěn)妥的開(kāi)發(fā)方案 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，制定進(jìn)退自 如的開(kāi)發(fā)方案 先規(guī)劃建造住宅，同時(shí)推進(jìn)商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進(jìn)酒店辦公建設(shè)，樹(shù)立項(xiàng)目高檔標(biāo)桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)，部分推出銷售，提升所保留的高價(jià)值住宅單位。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的