世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(定稿)(完整版)
【正文】 展演變 10 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下的 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和市場(chǎng)化供求機(jī)制 是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變的基礎(chǔ)性因素。 商業(yè)建筑規(guī)劃涉及多個(gè)方面，需要建筑師、城市規(guī)劃師、市場(chǎng)研究、商業(yè)管理等眾多專(zhuān)業(yè)人才共同完成。 實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的挖掘 ?物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品相互分離 、 相互獨(dú)立 ， 處理好主力店 、 半主力店 、 內(nèi)部街區(qū)及功能分區(qū)之間的關(guān)系 。 ?結(jié)構(gòu)性品牌丏賣(mài)店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn)，而丐會(huì)吸引一些相關(guān)品牌的入駐。 ? 片區(qū)前景雖得到部分品牌商家認(rèn)可（如麥當(dāng)勞、肯德基），但均無(wú)法擺脫經(jīng)營(yíng)艱難的狀況，更難以吸引小商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 3. 平均租金水平在 75－ 85M2，商業(yè)檔次較低，無(wú)法支撐較高租金水平。 消費(fèi)機(jī)會(huì)分析 通過(guò)市場(chǎng)的現(xiàn)狀論證，從未來(lái)項(xiàng)目可能輻射范圍和獲取消費(fèi)者的容量能力分析，湖心島商業(yè)部分的日平效可以達(dá)到 /㎡ 〃日的空間水平。 ?2023年在鹽田港靠岸 15萬(wàn)國(guó)外海員，國(guó)外海員一般都會(huì)逗留三五天，遠(yuǎn)洋船海員在港口上岸時(shí)間的消費(fèi)水平大約在 500600美元之間。 租金 人流 金牛型租戶(hù) 明星型租戶(hù) 問(wèn)題型租戶(hù) 瘦狗型租戶(hù) 主力店 知名商家 結(jié)構(gòu)性品牌專(zhuān)賣(mài)店 零售商鋪 次主力店 25 集中商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)的主要內(nèi)容 ?承租商的優(yōu)化管理： 制定相應(yīng)政策 ， 提高承租戶(hù)質(zhì)量 ?業(yè)態(tài)管理原則： 根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)效果 ， 讓銷(xiāo)售最好的商品業(yè)態(tài)得到最佳的位置 ?營(yíng)銷(xiāo)管理： 制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ， 吸引更多的客戶(hù) ?服務(wù)管理： 管理行政事務(wù) ， 制定程度合理的承租費(fèi)用 26 營(yíng)運(yùn)管理模式：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一招商管理 、 統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo) 、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?統(tǒng)一招商管理：對(duì)招商的品牌審核管理和完善租約管理 ?統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)：制定統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 ?統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會(huì) ， 指導(dǎo) 、 服務(wù) 、 監(jiān)督承租方的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng) ?統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進(jìn)行建筑空間維護(hù)＆保養(yǎng) 27 丑聯(lián)集中商業(yè)成功開(kāi)發(fā)的操作流程 世聯(lián)的工作是從客戶(hù)目標(biāo)出發(fā)，市場(chǎng)為導(dǎo)向，以全國(guó)的視野和高度，為客戶(hù)提供切實(shí)的增值服務(wù)！ 案例 1 北京石景山魯谷路南側(cè) 項(xiàng)目位置 快速發(fā)展區(qū)域，以大型住區(qū)為區(qū)域主導(dǎo)屬性的商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目界定 寫(xiě)字樓 + 商業(yè) 物業(yè)類(lèi)型 80000 平方米 建筑面積 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 研究方向 北京瑞達(dá)世紀(jì)魯谷路項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 客戶(hù)的主要困惑與我們的研究方向 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)租賃價(jià)格不是本項(xiàng)目的主要難點(diǎn)問(wèn)題； 在片區(qū)內(nèi)已有成熟商圈集中分布、且項(xiàng)目周邊新增大量商業(yè)的情況下，本項(xiàng)目是否尚存 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) ？如存在機(jī)會(huì)， 合理的商業(yè)規(guī)模 是多少？ 選擇何種 商業(yè)業(yè)態(tài) 有助于彰顯本項(xiàng)目的高端物業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益，并與上部辦公物業(yè)功能相輔相成？ Focus 1 商業(yè)的業(yè)態(tài)與規(guī)模 ◣ 基于區(qū)域現(xiàn)狀，寫(xiě)字樓物業(yè)有把握實(shí)現(xiàn) 3元 /平米 /天的租賃價(jià)格。 滿足大商家基本要求 ?面積要求 ， 昭示性 ， 獨(dú)立性 ， 臨街 ， 出入口交通便利 ， 停車(chē)場(chǎng)位置與體量 ， 以及貨運(yùn)要求 。 13 招商先行為商業(yè)成功提供保障 9 招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從營(yíng)建方案階段轉(zhuǎn)變成商業(yè)營(yíng)運(yùn)階段的中間步驟。 為了不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境， 零售企業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式的研究與創(chuàng)新 ，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變的內(nèi)在因素 科學(xué)技術(shù)發(fā)展 是促進(jìn)零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變的第四個(gè)因素。 7 商業(yè)要以區(qū)位價(jià)值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這一價(jià)值 4 商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型 商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律 綜合性商業(yè) 交通便捷的城市繁華區(qū) 大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近 倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng) 購(gòu)物中心 用地相對(duì)豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 交通樞紐和物流集散中心 中心區(qū) 中間帶 邊緣帶 分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團(tuán)商業(yè) 中央商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)街 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 專(zhuān)營(yíng)商業(yè)街 市區(qū)商店 郊區(qū)小店 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 郊區(qū)商業(yè)中心 高 高 商業(yè)區(qū)位最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向，并以此來(lái)決定服務(wù)門(mén)檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價(jià)值。 2 我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題 ? 通常 ， 在沒(méi)有任何前提下 、在沒(méi)有任何總體目標(biāo)下 ， 我們被諸如此類(lèi)的問(wèn)題所困擾 ? 我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？ ? 我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？ ? 各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？ ? 地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來(lái)打造？ ? 現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售？ ? 商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時(shí)能確保順利銷(xiāo)售？ ? 從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類(lèi)商家？主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求 ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？ ? 現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長(zhǎng)期收益的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長(zhǎng)，這個(gè)矛盾如何處理？ 我的自有資金只有 ，如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ ?開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營(yíng)管理？這些并不是本公司擅長(zhǎng)的，怎么處理？ 3 世聯(lián)對(duì)集中商業(yè)的理解及觀點(diǎn) 4 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分 1 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： —— 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1