城市綜合體(cbd)發(fā)展模式及競爭力研究(編輯修改稿)
2025-02-07 16:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 通過客戶消費群體來挖掘其核心競爭力的項目 上海正大廣場是由泰國正大集團旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的超地區(qū)型購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段。 區(qū)位： 正大廣場地處浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 規(guī)模： 總建筑面積 ，地上 10層、地下 3層。 定位： 項目定位為“華東地區(qū)最大的家庭娛樂購物中心”，并擁有大 批忠實的家庭消費者 消費客群 都市白領、旅游者與家庭型消費者 消費人群主要以上海市域范圍內(nèi)都市白領及家庭型消費群為主。此外，還有陸家嘴地區(qū)每年有過千萬人次的國際國內(nèi)游客 從項目的功能結構、規(guī)?？?，未來的目標消費群體將以一線城市數(shù)量快速增長的中產(chǎn)階層家庭為主，以上海地區(qū)為核心，可輻射影響至華東的蘇浙地區(qū)。 13 深圳城市綜合體的發(fā)展 城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰 國貿(mào) 地王 中信城市廣場 中航城 萬象城 周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題 。城市綜合體核心競爭力挖掘模型 2 舉例 城市綜合體核心競爭力研究重心逐漸從功能型向服務型轉變 …… 14 城市綜合體開發(fā)價值匹配模型 城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣：涉及各方面、多種開發(fā)類型的價值融合，交叉評估矩陣模型 15 強烈 弱或不確定 中立 潛在市場沖突 我們通過綜合開發(fā)價值鏈矩陣，研究城市綜合體的價值匹配度 城市綜合體開發(fā)價值匹配模型 3 通過產(chǎn)品類型與業(yè)種形態(tài)的匹配，挖掘最適合的產(chǎn)品類型與業(yè)種形態(tài)。 16 城市綜合體開發(fā)價值匹配模型 3 舉例 陸家嘴項目產(chǎn)品價值匹配 …… 17 城市綜合體開發(fā)價值匹配模型 3 舉例 南京東州田園臵業(yè)大廠項目價值匹配定位 …… 18 城市綜合體經(jīng)營模式選擇模型 模式一： 整體出售模式 模式二： 分割出售模式 模式三： 自主租賃模式 19 模式一：整體出售模式 —— 銷售，產(chǎn)權、經(jīng)營權完整，且轉移 城市綜合體經(jīng)營模式選擇模型 4 開發(fā)商 資產(chǎn)投資公司 專業(yè)管理公司 商家 商家 整體出售所有權 統(tǒng)一的經(jīng)營權 統(tǒng)一的定位與招商 商家 商家 ? 優(yōu)點： 開發(fā)商：可以快速收回資金 投資者：利于后期統(tǒng)一經(jīng)營管理 ? 缺點 ： 開發(fā)商：整體出售難度較大，交易成本略高 投資者：交易成本略高，且存在商業(yè)風險 出售流程 優(yōu)缺點分析 20 整體出售模式下的主要潛在買家 投資 自用 投資兼自用 －基金公司 －連鎖百貨業(yè)集團 －美國：高盛、 …… －德國： SEB、 …… －澳洲：麥格理、 … －國外：百盛、 …… －國內(nèi)：麗特、 …… －上市公司 －本地 23家上市公司 …… －賺取租金 －增值收益 主要獲益 －拓展業(yè)務 －上市公司固定資產(chǎn) －上市公司穩(wěn)定收益 －資本運作 買家 類別 模式一：整體出售模式 —— 銷售，產(chǎn)權、經(jīng)營權完整，且轉移 4 城市綜合體經(jīng)營模式選擇模型 21 新茂大廈 4 舉例 新茂大廈 新茂大廈位于淮海 路商業(yè)街，毗鄰新天地，為一幢樓高 二十層的甲級寫字樓項目，地上總面積為 32,200平方米，地下總面積為 11,174平方米，于 2023年底竣工。 嘉德臵地 MGPA SEB Immobilien 9800萬美元出讓 95%股份 高力國際 高力國際 給德國 SEB基金 出售流程： 2023年 1月，嘉德臵地與澳大利亞麥格理旗下的專業(yè)地產(chǎn)基金管理公司 MGPA簽約，以 9800萬美元的價格出讓新茂大廈 95％的股份，這次交易被稱為海外地產(chǎn)基金首次收購上海的成熟物業(yè)。 2023年 1月，澳洲麥格理銀行旗下的房地產(chǎn)基金剛剛將其擁有的上海新茂大廈轉讓給一家德國基金機構（ SEB)，成功套現(xiàn) 。 城市綜合體經(jīng)營模式選擇模型 22 模式二： 分割 出售模式 —— 銷售，產(chǎn)權與經(jīng)營權被分割，且
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