【文章內容簡介】 字樓、酒店和公寓 城市 ? 已進入城市為上海、杭州、沈陽、無錫、濟南、長沙 ? 目標是三年內，在多個大陸城市為購入土地以興建 12個大型商業(yè)項目，擁有約 300萬平方米的最佳商業(yè)物業(yè) 選址 ? 城市商業(yè)中心 產品 ? 購物中心為主導，部分項目配合酒店、寫字樓、公寓 經營策略 ? 商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理 開發(fā)步驟 ? 以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先 恒隆廣場產品特點 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 35 恒隆地產綜合體項目選址于城市中心，總規(guī)模在 30萬平米左右；多個項目正處于建設過程中 構成元素 地點 城市 建筑面積 建設狀態(tài) 天津 天津和平路商圈 購物商場 15萬平米 2023年 完工 城市中心 15萬平米 2023年 完工 濟南 購物商場 歷下區(qū)泉城路 沈陽市中街路 沈陽 購物商場 城市中心 12萬平米 2023年完工 沈陽 市政府廣場南面 城市中心 80萬平米 2023年動工 長沙 商業(yè) +寫字樓 +公寓 城市中心 50萬平米 2023年 完工 崇安區(qū)人民中路 2023年動工 無錫 商業(yè) +寫字樓 +酒店 資料來源 : 恒隆地產，九洲遠景分析 長沙黃金地塊 恒隆地產各地項目情況 選址類型 城市中心 上海 上海徐家匯核心 商業(yè) +寫字樓 +公寓 31萬平米 已投入運營 城市中心 城市中心 上海 上海南京西路 商業(yè) +寫字樓 21萬平米 已投入運營 城市中心 商業(yè) +寫字樓 +公寓 +酒店 Report_CATIC_20231220 36 恒隆地產是一家以持有性物業(yè)為主要發(fā)展方向的大型香港地產公司 資料來源： 恒隆地產年報，九洲遠景分析 ? 總部位于香港的綜合性物業(yè)地產開發(fā)商 ? 開發(fā)的物業(yè)類型包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、服務式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場等，并以商業(yè)與寫字樓開發(fā)為主 ? 目前恒隆將大陸作為主要發(fā)展區(qū)域，并已進入上海、沈陽、無錫、武漢等城市，以購物中心為主要發(fā)展物業(yè)類型 ? 2023年實現營業(yè)額 ，利潤 20億港元，截至 2023年 6月 30日，公司的市值達港幣 1117億元，成為香港表現最佳的大型地產公司之一 支持 Report_CATIC_20231220 37 上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆地產目前已投入運營并取得巨大成功的綜合體項目 資料來源 : 恒隆地產，九洲遠景分析 恒隆在中國大陸成功案例 恒隆廣場 港匯廣場 ? 2023年集團在上海租金收入約為 ，升 31％，兩項物業(yè)年回報率 15％ ? 預計 2023年回報率可達 50％（不考慮租金調升） Report_CATIC_20231220 38 兩項目都以商業(yè)和寫字樓為基本功能配置，其中商業(yè)面積比例為 30%左右 功能構成 75%25%商業(yè), 5 . 2 萬M2寫字樓,1 5 . 9 萬M2恒隆廣場功能構成 港匯廣場功能構成 總面積： 21萬平米 總面積： 31萬平米 40%33%27%公寓 , 8 . 4 萬M2商業(yè) , 1 0 . 2 萬M2寫字樓 , 1 2 . 4萬M2資料來源： 九洲遠景分析 功能構成 Report_CATIC_20231220 39 恒隆廣場定位于高端消費群，而港匯廣場已大眾消費群為目標客戶群 各功能物業(yè)類型 恒隆廣場 港匯廣場 商業(yè) 寫字樓 公寓 城市購物中心 大眾消費群 頂級 甲級 酒店式服務公寓 高端消費群 類型 目標客群 類型 目標客群 城市購物中心 中小型貿易、咨詢類公司為主 大型跨國公司、金融企業(yè)為主 外籍商務人士為主 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 40 在經營策略上，兩項目所有功能物業(yè)均采取租賃方式獲利 各功能物業(yè)經營策略 恒隆廣場 港匯廣場 商業(yè) 寫字樓 公寓 租賃 租賃 租賃 租賃 租賃 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 41 恒隆廣場及港匯廣場項目都采取分步驟開發(fā)策略，并都將商業(yè)部分作為首期開發(fā)內容 1994年 12月 2023年 11月 2023年 12月 恒隆廣場 商業(yè) 寫字樓 公寓 1999年 2023年 10月 港匯廣場 2023年 11月 商業(yè) 寫字樓 1993年底 2023年 3月 二期工程 一期工程 資料來源： 九洲遠景分析 開發(fā)步驟 Report_CATIC_20231220 42 港匯商業(yè)部分定位于滿足大眾消費者的綜合消費需求的購物中心；而恒隆則以較小的規(guī)模將目標消費者鎖定于高端階層 樓層數 總面積 業(yè)態(tài)組合 定位 主力店 高檔城市購物中心 高收入階層 購物、餐飲、娛樂 Sport100、華聯超市、永華影院 恒隆 購物廣場 港匯購物 廣場 目標消費者 中高檔城市購物中心 地下 1層、地上 5層 地下 1層、地上 6層 大眾客群 購物、餐飲、娛樂 .、 Fitniss First 資料來源： 九洲遠景分析 購物中心概況 Report_CATIC_20231220 43 恒隆廣場和港匯廣場購物中心在業(yè)態(tài)組合上都是以購物為主 7 . 7 %2 0 . 3 %7 2 . 0 %娛樂餐飲購物恒隆購物中心各業(yè)態(tài)面積占比 港匯購物中心各業(yè)態(tài)面積占比 71%12%17%購物餐飲娛樂資料來源： 九洲遠景分析 行業(yè)占比 Report_CATIC_20231220 44 同時，兩項目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平 恒隆購物中心主力店面積占比 港匯購物中心主力店面積占比 82%18%主力店非主力店90%10%主力店非主力店資料來源： 九洲遠景分析 購物中心概況 Report_CATIC_20231220 45 從恒隆地產所公布的計劃興建城市綜合體項目資料中可以看出，“城市中心位置的地標性高品質物業(yè)”仍將是其產品定位 資料來源 : 恒隆地產，九洲遠景分析 計劃興建項目設計效果圖 天津項目 沈陽中街項目 沈陽市府廣場項目 無錫項目 濟南項目 Report_CATIC_20231220 46 B2. 案例研究 ? 華潤萬象城 ? 恒隆廣場 ? 萬達廣場 ? 瑞安天地系列 ? 來福士廣場 Report_CATIC_20231220 47 萬達廣場已成為快速復制的成熟產品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務以及住宅的綜合性物業(yè) 城市 ?已進入 11個城市 ?以二線城市為主 選址 ?區(qū)域商業(yè)中心 ?城市新區(qū)中心 產品 ?通常以商業(yè)與寫字樓為基本配置，并視項目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能 ?商業(yè)部分突出購物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主 經營策略 ?商業(yè)部分租賃模式 ?寫字樓、公寓和住宅銷售為主 ?酒店采取委托經營 開發(fā)步驟 ?以商業(yè)部分和寫字樓或者住宅先期開發(fā)為主 萬達綜合體產品特點 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 48 萬達廣場綜合體項目開發(fā)目前以二線城市為主，目前已進入 11個城市，建成 3個項目 注： 單一主力店項目 多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場項目 城市綜合體 萬達全部商業(yè)地產項目分布圖 萬達綜合體項目分布具體情況 序號 城市 城市級別 數量 狀態(tài) 上海 哈爾濱 寧波 重慶 蘇州 成都 西安 無錫 沈陽 濟南 北京 10 9 8 7 6 5 2 4 3 11 1 一線 一線 二線 二線 二線 二線 二線 二線 二線 二線 二線 2個 1個建成1個在建 1個 1個 1個 1個 1個 1個 1個 1個 1個 1個 建成 建成 部分建成 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 49 萬達廣場選址多數在城市的區(qū)域中心 城市名稱 選址類型 地點 功能組合 1 上海 區(qū)域中心 楊浦區(qū)五角場 商業(yè) +寫字樓 2 北京 區(qū)域中心 （ CBD） 朝陽區(qū)建國路 93號 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +住宅 3 哈爾濱 區(qū)域中心 香坊區(qū)衡山路 20號 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +公寓 4 寧波 區(qū)域中心 寧波市鄞州區(qū)錦寓路 767號 商業(yè) +酒店 +住宅 +公寓 5 北京 區(qū)域中心 石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處 商業(yè) +寫字樓 +酒店 6 成都 區(qū)域中心 錦江區(qū)二環(huán)路東五段 商業(yè) +住宅 +公寓 7 重慶 區(qū)域中心 南岸區(qū)南坪珊瑚村 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +住宅 +公寓 8 西安 區(qū)域中心 （規(guī)劃 CBD） 西安市碑林區(qū)李家村 商業(yè) +寫字樓 +公寓 9 蘇州 區(qū)域中心 （規(guī)劃 CBD） 平江區(qū)平江新城 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +公寓 10 無錫 區(qū)域中心 （規(guī)劃 CBD） 濱湖區(qū)河埒口中心商務區(qū) 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +住宅 +公寓 萬達各綜合體項目概況 資料來源： 九洲遠景分析 Report_CATIC_20231220 50 經過 19年發(fā)展，萬達集團已經發(fā)展成為中國商業(yè)地產領域的領先者 資料來源： 萬達集團，九洲遠景分析 ? 公司總資產人民幣 300億元、年銷售額人民幣 200億元、年利稅超過人民幣 10億元 ? 在 19個城市開發(fā)萬達廣場，分別為 長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京、沈陽（ 2個）、武漢、南寧、北京（ 2個）、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、濟南、哈爾濱 ? 建設購物中心 25家，持有租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約 420萬平方米，租金收入人民幣 20億元 ? 與沃爾瑪、 歐倍德、時代華納、百勝、百盛購物廣場、麥當勞紅星 —美凱龍國際家居廣場、燦坤 3Ｃ數碼廣場、新加坡大食代美食廣場、百安居等十余家 各種業(yè)態(tài)主力店建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，攜手發(fā)展萬達廣場 支持 Report_CATIC_20231220 51 萬達集團經過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產品模式 第一階段單一主力店 第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場 第三階段城市綜合體 20232023 20232023 2023至今 商業(yè)內容 經營模式 代表項目 評價 單一主力店加少量商鋪 主力店租賃；商鋪銷售 長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京 業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制 多棟建筑組合為商業(yè)廣場形式，各單獨建筑引進不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接 沈陽、武漢、南寧 以租賃為主 北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟南、哈爾濱 住宅全部銷售，寫字樓租售結合，商業(yè)租賃，酒店持有 涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體 多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場影響力提升 多種功能復合，市場影響力進一步提高；同時，通過住宅、寫字樓的滾動開發(fā)，緩解了項目資金壓力 萬達商業(yè)地產的三個發(fā)展階段 資料來源： 九洲遠景分析 支持 Report_CATIC_20231220 52 集團總資產人民幣 600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上， 萬達集團設定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產領先者的戰(zhàn)略目標 購物中心開發(fā)商 排名世界前三名 租金收入 50億元以上，年納稅人民幣 30億元以上； 建成和在建的項目達到 70個，建筑面