【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租金越低。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標(biāo)優(yōu)先。216。不同業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。216。購(gòu)中心 “ 四大功能 ” 為 購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、交際。全球趨勢(shì)是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。國(guó)外購(gòu)物中心有近一半的面積都拿出來(lái)做休閑娛樂文化健身。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心中娛樂、休閑功能做得好，購(gòu)物中心就成功，因?yàn)槲幕瘖蕵饭δ芸稍黾尤巳簻羝陂g。1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址：集中于城市核心區(qū)或未來(lái)城市拓展區(qū)。市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。中心區(qū)成本太高，對(duì)未來(lái)更好地持續(xù)經(jīng)營(yíng)不利。在邊緣區(qū)域能實(shí)現(xiàn)板塊帶動(dòng)。根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬(wàn)達(dá)要考慮主力經(jīng)營(yíng)商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址未照搬發(fā)達(dá)國(guó)家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國(guó)人的消費(fèi)心理： 亞洲人、中國(guó)人好熱鬧不喜歡冷清，購(gòu)物中心基本都在城區(qū) 中國(guó)人去購(gòu)物中心不完全是購(gòu)物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂的事情。 受人口密集和城市交通條件限制。中國(guó)只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車， 中國(guó)土地緊張，不可能像國(guó)外到郊外大規(guī)模征地 u開發(fā)選址五要點(diǎn)一看傳統(tǒng) ，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。最好不去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購(gòu)物中心自身建設(shè)規(guī)模和體量。消費(fèi)者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。 二看租金 ，選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高，三看交通 。購(gòu)物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購(gòu)物中心停車位最少是幾百個(gè)，多的幾千個(gè)，對(duì)交通影響非常大。 四看周邊人口 ?，F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因?yàn)橘?gòu)物中心服務(wù)半徑為 5公里到 10公里，所以周邊人口數(shù)量需在 30萬(wàn)以上。 五看規(guī)劃 。寧波萬(wàn)達(dá)并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購(gòu)物中心建設(shè)需兩年周期，未來(lái)周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件 選址業(yè)態(tài)決定體量 ，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量恒定，一般體量大概在 1015萬(wàn)平米，稍微大一點(diǎn)的城市規(guī)模大的會(huì)到 20萬(wàn)平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需 15萬(wàn)平方米。不同階段有不同商業(yè)檔次 。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)的時(shí)候，以適合周邊人群消費(fèi)能力來(lái)確定招哪些商戶進(jìn)來(lái)， 萬(wàn)達(dá)不會(huì)先引入高檔商品，再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整我的商品。業(yè)態(tài)調(diào)整與人群的動(dòng)態(tài)適應(yīng) 。超市不需要考慮周邊的人群，對(duì)百貨的影響都不會(huì)大。主要調(diào)整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費(fèi)者有跑順腿的消費(fèi)適應(yīng)過(guò)程，跑順后每周就會(huì)定期去萬(wàn)達(dá)并自然形成消費(fèi)，此時(shí)再根據(jù)消費(fèi)需求調(diào)整業(yè)態(tài)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合的確定方式業(yè)態(tài)將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無(wú)效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購(gòu)物的需求，提高比較效益很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。必須程序做對(duì)，招商在前。2開發(fā)商誤區(qū)做購(gòu)物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式：先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，建一半甚至建成了再招商，主力店來(lái)人，在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì)，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。不懂得在開始規(guī)劃時(shí)與主力店談租金而不是建設(shè)期再招商。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)思維：把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒，一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。招商在前能節(jié)省巨大的投資。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的成本組成：建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米 3000元左右。成本便宜的原因在于設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒有無(wú)效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。程序做對(duì)后，與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第 91天開始計(jì)租，不管他們開不開業(yè)。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來(lái)效益，避免麻煩。u設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)六要素購(gòu)物中心設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的六點(diǎn)把控3人流動(dòng)線 。 單一通道最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置忌諱走到頭再折回的道路。忌諱有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，且進(jìn)來(lái)的人容易看到垂直交通體系。 視覺通透。 購(gòu)物中心設(shè)計(jì)要求一眼至少能看到十個(gè)店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購(gòu)買欲。交通體系 。 交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達(dá)各個(gè)店。全地下停車庫(kù)的設(shè)計(jì)要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。人車分流：車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。萬(wàn)達(dá)將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭(zhēng)位置?？紤]成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。廁所設(shè)在離電梯與扶梯近的位置主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 。萬(wàn)達(dá)訂單商業(yè)，招商在前建設(shè)在后。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，需要時(shí)間積累。 布局塊狀為主 。 做購(gòu)物中心做塊狀比較好，最好不要做長(zhǎng)條的，避免人流從這頭到那頭沒有交流，人流圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時(shí)間長(zhǎng)。 小店優(yōu)先 。 并非主力店就放在最好位置，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位置給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。珠寶店美容店之類利潤(rùn)高，我們把最好的位置，人流最容易到達(dá)的位置給他們。把最好的位置留給小店，可提高整個(gè)回報(bào)率。 1以租為主 　　萬(wàn)達(dá)一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營(yíng)很混亂，原因在于很多投資者回報(bào)期望值太高，一年百分之七、八的回報(bào)率都不滿意。賣鋪實(shí)際上是犧牲長(zhǎng)期利益換取短期利益。　　　2物業(yè)管理 　　物業(yè)管理能解決兩方面問(wèn)題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。第二、長(zhǎng)期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要靠物業(yè)管理。萬(wàn)達(dá)管理運(yùn)營(yíng)模式，出租為主，開業(yè)后三年內(nèi)不斷調(diào)整開業(yè)掉鋪規(guī)律。 開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場(chǎng)的培育問(wèn)題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。購(gòu)物中心要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，必須渡過(guò)市場(chǎng)培育期，才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。 一般來(lái)講，購(gòu)物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到 30%。補(bǔ)充上來(lái)后，第二年可能會(huì)掉 20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。過(guò)了幾年，培育期過(guò)了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買行為中只有百分之十幾是目的性購(gòu)買， 80%是隨機(jī)購(gòu)買。商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。大多數(shù)基金收購(gòu)購(gòu)物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過(guò)三年才收購(gòu)。他們都要等渡過(guò)培育期，基金只要求 35%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。4 主力店與小租戶進(jìn)駐 　　購(gòu)物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號(hào)召力的品牌主力店。主力店進(jìn)來(lái)第一人氣保證。沃爾瑪、時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號(hào)召力。第二是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。一般一個(gè)購(gòu)物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來(lái)，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整?！　　Ｈf(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可從開發(fā)各階段價(jià)值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長(zhǎng)期低成本金融運(yùn)作則是運(yùn)營(yíng)的最高核心。– 拆遷安置– 土地出售– 政府確定居住用地體量u萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)流程商業(yè)前期定位 營(yíng)銷銷售施工管理業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建筑選址指標(biāo)設(shè)定訂單地產(chǎn)與土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)管理業(yè)態(tài)調(diào)整管理運(yùn)營(yíng)土地拆遷出讓– 主力商家– 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司– 照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式設(shè)計(jì)– 與主力店技術(shù)對(duì)接– 商場(chǎng)統(tǒng)一開業(yè)– 預(yù)付租金給萬(wàn)達(dá)– 進(jìn)行宣傳、招商、租金談判等工作– 戶外廣告牌招商、商場(chǎng)管理– 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理– 政府– 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整– 金融鏈條 商家保證金 主力商家租金 物業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)管理收益– 萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院– 共同選址– 前期接洽– 技術(shù)對(duì)接– 法定效力確認(rèn)– 物業(yè)公司– 住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠– 商鋪出售 /出租收益獲得當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費(fèi)優(yōu)惠銀行及基金融資– 主力店組合首先確定商業(yè)體量萬(wàn)達(dá)模式現(xiàn)金流時(shí)間自有資金 +商家保證金銷售回款 三年培育期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 商業(yè)管理收益期，成本回收期長(zhǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)線圖示03海岸城模式03 040201 05目錄① 海岸城的城市副中心定位② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件③ 海岸城的突圍方式④ 海岸城資金模式⑤ 海岸城成功總結(jié)同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對(duì)中心城區(qū)的支持加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級(jí)設(shè)施重復(fù)建設(shè)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè) , 有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)容量迅速提升城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展開放式的組團(tuán) (多核心 ) 結(jié)構(gòu)從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個(gè)體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機(jī)會(huì)均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個(gè)分中心各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢(shì)發(fā)展城市副中心的形成主城 副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)依托城市母體發(fā)展對(duì)城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補(bǔ)。發(fā)揮自身環(huán)境特點(diǎn)，開發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市副中心特色從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來(lái)看，南山商業(yè)市場(chǎng)是由住宅開發(fā)和交通所帶動(dòng)的1990 1995 2023 2023 至今未發(fā)展時(shí)期 新舊商業(yè)更替 穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀(jì) 80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個(gè)相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。交通不便。1999年 10月 1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅 。類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來(lái)居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會(huì)精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴(kuò)容提供了廣闊的空間。銅鑼灣、家樂福、五星級(jí)的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴(kuò)張。多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來(lái)了強(qiáng)大消費(fèi)力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。發(fā)展模式時(shí)期 到了 1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動(dòng)，南山的市場(chǎng)前景才得以受到關(guān)注。居民的消費(fèi)主要依靠長(zhǎng)期以來(lái)自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。 人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點(diǎn)，世界零售業(yè)巨頭 “ 家樂福 ” 進(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購(gòu)物。 寫字樓市場(chǎng)之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場(chǎng)的軟肋。發(fā)展期隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進(jìn)駐高速公路成型高級(jí)住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場(chǎng)發(fā)展綜合體形成 商圈繼續(xù)發(fā)展項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利216。項(xiàng)目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。 而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項(xiàng)目等已建成。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長(zhǎng)城等商住項(xiàng)目也已在建并發(fā)售。 216。項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過(guò)，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 華僑城住宅區(qū)深圳灣大橋蛇口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海岸城 科技園西部通道 通往香港擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來(lái)人氣深圳市中心及香港的潛在消費(fèi)人群12周邊成熟高級(jí)住宅