【正文】 六層業(yè)態(tài) 七層業(yè)態(tài) 八 九層業(yè)態(tài) 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 刷新武漢副中心商業(yè)運(yùn)作模式 —— 武漢西匯生活廣場(chǎng) 重點(diǎn)參考點(diǎn)：獨(dú)立商業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，最大程度保證業(yè)主投資回報(bào)。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 武漢西匯生活廣場(chǎng) 概況： 開(kāi)發(fā)商：武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司 西匯生活廣場(chǎng)一期建筑面積約 5萬(wàn)平米，為一個(gè)自成體系的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負(fù)一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿(mào)家電、中郵手機(jī)、家之良品等 20多家主力店位居一、二樓。 南國(guó)西匯生活廣場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：解放大道、建設(shè)大道在此交匯，未來(lái)輕軌、地鐵在此換乘，獨(dú)占江漢二橋橋頭首站。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 核 心 運(yùn) 營(yíng) 模 型 獨(dú)立商業(yè)公司經(jīng)營(yíng) —— 發(fā)展商為本商業(yè)體特別成立了獨(dú)立的商業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)其物業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)、管理工作，從源頭即保障了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的遠(yuǎn)期持續(xù)發(fā)展性。 精選業(yè)態(tài) —— 其所配置的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐飲、家電賣(mài)場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理超市、衣飾零售，整體商家數(shù)量不多，但所覆蓋的業(yè)態(tài)豐富、商家整體檔次較高。 商家的積極招募政策 —— 對(duì)于 主力商業(yè)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司以持有的方式參與實(shí)體經(jīng)營(yíng)，與品牌商家共同面對(duì)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。所吸引的主力商業(yè)較多為首次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、 DQ、屈臣氏等。 1 2 3 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一由大本營(yíng)公司統(tǒng)一管理。產(chǎn)權(quán)人初 始委托租賃管理期為五年。初始委托期滿(mǎn)時(shí)，大 本營(yíng)公司有權(quán)可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長(zhǎng)期限 五年，可連續(xù)續(xù)約三次。 產(chǎn)權(quán)人每年可獲管理公司支付的商鋪總款價(jià)的 7%。管理公司對(duì)外出（轉(zhuǎn)）租商鋪，年租金收益 高于商鋪總價(jià)款 7%低于 10%時(shí)，超出商鋪總價(jià)款 7%的租金 80%歸業(yè)主享有； 管理公司對(duì)外出（轉(zhuǎn)）租商鋪，年租金收益高于 商鋪總價(jià)款 10%的，超出商鋪總價(jià)款 10%的租金 70%歸業(yè)主享有。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) “生活方式商業(yè)”的運(yùn)作 —— 深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 重點(diǎn)參考點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，以及與社區(qū)景觀資源的融合提升。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)概況： 萬(wàn)科城商業(yè)以 Living－ mall理念進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，擁有 1萬(wàn)平方米國(guó)際美食坊、 2萬(wàn)平方米時(shí)尚購(gòu)物中心、 7千平方米人工湖、 廣場(chǎng)。商業(yè) +異域休閑的結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)生動(dòng)的 “ 萬(wàn)科生活版圖 ” 。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 序列 主題區(qū) 業(yè)態(tài)內(nèi)容 比例 B 1 美膳街 中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐 27% 2 休閑坊 茶藝、咖啡、書(shū)吧、書(shū)店、茶莊、 8% 3 娛樂(lè)院 酒吧、量販 KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧 7% 4 時(shí)尚廊 女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、 生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽 16% 5 童樂(lè)港 玩具、童裝、文具、兒童游樂(lè) 6% 6 便利園 超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴(kuò)、 洗衣、報(bào)刊、體育用品、汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)、維修店、日用雜 品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維 修、 36% 合計(jì) 100% 業(yè)態(tài)布置 風(fēng)情休閑娛樂(lè)街區(qū) 健身美容 美汽中心 社區(qū)日用配套 前期：裝修、裝飾、材料店、布藝、園藝、社區(qū)配套 后期：社區(qū)配套、時(shí)尚走廊 美 食 世 界 超市 主力商務(wù)酒樓 Loft空間 1,各類(lèi)品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐； 2,組團(tuán)式商業(yè)街區(qū)，動(dòng)感流線，循環(huán)暢通； 3,三大主題規(guī)劃彰顯商業(yè)魅力； ?國(guó)際美食坊 —— 打造深圳最著名的中西美食街 ?時(shí)尚購(gòu)物中心 —— 體驗(yàn)式購(gòu)物、感受型消費(fèi) ?娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) —— 無(wú)限魅力娛樂(lè)空間 核心特質(zhì)之一：永續(xù)經(jīng)營(yíng) 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 適合街鋪投資行為較為成熟的特征 1,全新建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 在硬件規(guī)劃上，完全依照開(kāi)發(fā)地的人文景觀、地利資 源、氣候環(huán)境，適當(dāng)引入異國(guó)風(fēng)情等條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，既 因勢(shì)利導(dǎo)，又兼具異國(guó)風(fēng)情的外觀造型。無(wú)論在外觀視 覺(jué)或內(nèi)部空間，也都實(shí)現(xiàn)預(yù)留了調(diào)整空間，應(yīng)需而變。 2,12023平方米市政廣場(chǎng) 3,旖旎湖景 強(qiáng)大的聚客能力 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 核心特質(zhì)之二：購(gòu)物公園 ?萬(wàn)科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。 ?深圳北硅谷，最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位。 ?華潤(rùn)萬(wàn)家、肯德基、丹桂軒等眾多國(guó)內(nèi)外一線品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。 ?買(mǎi)鋪即做品牌商家房東，收益穩(wěn)定，有保障。 ?全景式、獨(dú)立式、集多元化、休閑娛樂(lè)及景觀為一體的商業(yè)街區(qū)。 ?純獨(dú)立式商業(yè)街鋪，經(jīng)營(yíng)投資相適宜。 ?政府支持構(gòu)筑商業(yè) “ 聚寶盆 ” —— 12023平方米的超大市政廣場(chǎng)。 ?超高層高，相當(dāng)于 “ 買(mǎi)一送一 ” 。 ?90%以上高實(shí)用率。 案例借鑒與分析 核心價(jià)值支撐 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 案例借鑒與分析 結(jié)論 社區(qū)商業(yè)定位的公益與商業(yè)結(jié)合的新型模式 蘇州工業(yè)園鄰里中心 武漢西匯生活廣場(chǎng) 49層的業(yè)態(tài)規(guī)劃， 12種必備商業(yè)業(yè)態(tài) +特色商業(yè) 獨(dú)立經(jīng)營(yíng)公司管理運(yùn)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)的精選化 物業(yè)類(lèi)型 借鑒與參考價(jià)值 萬(wàn)科城商業(yè) 社區(qū)商業(yè)的精品化，并與環(huán)境進(jìn)行融合，創(chuàng)造出生活方式氛圍 定位闡述 總體定位 定位闡述 物理定位 一站式生活歡聚中心 配套需求影響： 整個(gè)西部生活區(qū)目前無(wú)任何配套商業(yè)，此點(diǎn)對(duì)于其住宅居住價(jià)值的體 現(xiàn)與價(jià)值最大化有較大的負(fù)面影響，從需求角度來(lái)說(shuō)， “ 一站式 ” 的商業(yè)業(yè)態(tài)，符合其整體價(jià)值的需求； 人口基數(shù)影響： 根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來(lái)看， CBD內(nèi)常住人口約為 5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為 2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為 35萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為 1012萬(wàn)人，此主力輻 射人口基數(shù)能支撐 “ 一站式 ” 商業(yè)體的可持續(xù)發(fā)展； 人口結(jié)構(gòu)影響： 從所輻射的人群類(lèi)別來(lái)看，大致可分為以下幾類(lèi)：高級(jí)白領(lǐng)、都市新貴（ CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口）、企業(yè)高層及金領(lǐng)人士（ CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口）、原住居民（ CBD內(nèi)常住人口及復(fù)興村、常碼頭村民）、私營(yíng)業(yè)主（ CBD內(nèi)常住人口和漢西的生意人士），主力人群的消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì) “ 一站式 ” 商業(yè)體能形成 “ 消費(fèi)力保證 ” 。 總體定位 定位闡述 主題定位 以青少年為中心 家庭分享型 從需求上來(lái)看： 西部住區(qū)中將配套 4所名校入駐，由此可以看出區(qū)域人口容量中青少年 所占的比重。而名校本身的吸引力，也將帶來(lái)更多的區(qū)域人口導(dǎo)入； 從消費(fèi)影響上來(lái)看： 青少年往往是為現(xiàn)代家庭的中心，其消費(fèi)中多有所父母、同學(xué)陪同，是最容易創(chuàng)造 “ 消費(fèi)傳遞 ” 效應(yīng)的人群。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，吸引了青少年的消費(fèi)與 目光，就相當(dāng)于吸引了其整個(gè)家庭的消費(fèi)力； 從業(yè)態(tài)影響上來(lái)看： 青少年不僅在傳統(tǒng)的餐飲、零售中構(gòu)成消費(fèi)主體，在教育培訓(xùn)、個(gè)性休閑等方面也能創(chuàng)造出獨(dú)特的業(yè)態(tài)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，面向青少年為中心，業(yè)態(tài)上不僅沒(méi)有脫離基礎(chǔ)消費(fèi)，更能放大特色，創(chuàng)造一定的目的性消費(fèi)。 總體定位 定位闡述 總體定位 以青少年為中心 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 總體定位 中期 后期 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 營(yíng)銷(xiāo)中心臨建拆除，大型商業(yè)體引入，商業(yè)主題特征放大，親子主題加強(qiáng)，客層向全家成員擴(kuò)展； 商業(yè)持續(xù)運(yùn)作，并進(jìn)行 內(nèi)外調(diào)整，最終達(dá)到總 體定位水平。 受制于開(kāi)發(fā)條件中“營(yíng)銷(xiāo)中心占用商業(yè)用地”的影響，項(xiàng)目的總體定位需要 分三步來(lái)進(jìn)行發(fā)展實(shí)現(xiàn) —— 初期 親子生活中心 非營(yíng)銷(xiāo)中心臨建占用地 塊啟動(dòng)，商業(yè)緊貼社區(qū)的人口導(dǎo)入服務(wù)為主，打造社區(qū)型生活中心； 全家歡享中心 定位原因 緊貼百萬(wàn)住區(qū) ? 總體定位 定位原因 以自身最大資源為基礎(chǔ)，創(chuàng)造擴(kuò)大輻射半徑的可能 本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最為堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)資源即是西部住宅區(qū)的住戶(hù)，在定位中我們必須 發(fā)揮 “ 近水樓臺(tái) ” 的優(yōu)勢(shì)，首先滿(mǎn)足核心消費(fèi)資源 —— 西部住區(qū)住戶(hù)的需求。 緊扣核心資源的商業(yè)運(yùn)作，能最大程度的避開(kāi) CBD中未來(lái)將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體。 注重家庭參與 ? 總體定位 定位原因 業(yè)態(tài)向青少年側(cè)重 ? 尊重全家庭成員的消費(fèi)，延長(zhǎng)客流入店的停留時(shí)間 在緊貼社區(qū)，滿(mǎn)足家庭需求的同時(shí)，必須要?jiǎng)?chuàng)造出項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的差異性，才能 使顧客形成一定的目的性重復(fù)入店動(dòng)機(jī)。 針對(duì)青少年兒童所開(kāi)設(shè)的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)，從而提升商業(yè)整體的客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。在整體業(yè)態(tài)中， 將重點(diǎn)加強(qiáng)青少年消費(fèi)類(lèi)別的比重。 加強(qiáng)休閑歡聚功能 ? 總體定位 定位原因 本商業(yè)所在區(qū)域并非市級(jí)核心商業(yè)區(qū)，同時(shí)作為獨(dú)立型的商業(yè)體，周邊并無(wú)較強(qiáng)聚合人流的成熟商圈串連。因此，我們必須加強(qiáng)項(xiàng)目的娛樂(lè)體驗(yàn)性，顧客一旦入店，設(shè)法讓他們覺(jué)得有趣味性，而愿意延長(zhǎng)停留時(shí)間。 在商業(yè)實(shí)例中發(fā)現(xiàn)：在家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂(lè)的比重， 能實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)半徑是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的 23倍，逗留時(shí)間比傳統(tǒng)購(gòu)物中心超出 12個(gè)小時(shí)以上。 叁 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 檔次定位 高 中 低 日常用品 /便民設(shè)施 零售 /餐飲 零售 /餐飲 /娛樂(lè) 價(jià)錢(qián) 商品 多元化 本案中期階段 上海正大廣場(chǎng) 本案后期階段 深圳益田廣場(chǎng)本案初期階段武漢廣場(chǎng) ? 本案的檔次定位將遵循與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣、居民的購(gòu)買(mǎi)力水平相 適應(yīng)的原則； ? 在檔次定位上，本案為中檔定位，并通過(guò)三個(gè)階段的升級(jí)來(lái)實(shí)現(xiàn)； ? 在經(jīng)營(yíng)商品品類(lèi)上，本案將成為區(qū)域商品品類(lèi)較豐富，但擁有特色體驗(yàn)化的消 費(fèi)場(chǎng)所。 市場(chǎng)定位 功能定位 生活 服務(wù) 購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 餐飲 本項(xiàng)目功能定位是將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和生活服務(wù)等多功能于一體的家庭型社區(qū) 生活中心，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目特質(zhì)，將重點(diǎn)突出青少年文化型消費(fèi)的功能。 肆 形象 定位 市場(chǎng)定位 形象定位 CBD國(guó)際住區(qū) 歡聚中心 伍 目標(biāo)客戶(hù)群 定位 項(xiàng)目輻射范圍 目標(biāo)客戶(hù)群定位 項(xiàng)目輻射范圍 核心輻射圈 次級(jí)輻射圈 邊際輻射圈 核心輻射圈 : 西部住區(qū)居民（約 20分鐘步行） 次級(jí)輻射圈： 常碼頭、漢西、古田片區(qū)居民 （約 15分鐘車(chē)程） 邊際輻射圈： 寶豐路、王家墩片區(qū)居民 （約 30分鐘車(chē)程） 本項(xiàng)目緊靠西部住區(qū)，從地理位置和功能配置上，都是為 其生活第一購(gòu)物的目的地。 伴隨著前二年房地房的高速發(fā)展，常碼頭、漢 西、古田片區(qū)的生活配套型商業(yè)都得到了極高 的提升。但本案青少年型業(yè)態(tài)，會(huì)吸引他們的 進(jìn)行目的性消費(fèi)。 目標(biāo)消費(fèi)群特征 總體定位 定位闡述 客戶(hù) 定位 以青少年為中心 的 家庭 消費(fèi)群體 有青春期子女的家庭描述：注重與子女的溝通和歡聚，把主要精力放于家庭和諧度上，日常消費(fèi)主要是子女的娛樂(lè)和自身的高檔消費(fèi)娛樂(lè)上。消費(fèi)能力較前兩階段有大步升。 有學(xué)齡子女的家庭描述：消費(fèi)主體以教育和保健醫(yī)療為主，切合項(xiàng)目中期的學(xué)校規(guī)劃，文化培訓(xùn)中心、家庭互動(dòng)文體中心等是主流消費(fèi)。 有幼齡子女的家庭描述：主要兒童消費(fèi)來(lái)自?xún)和瘖蕵?lè)、兒童托管、幼教中心等，消費(fèi)主流放在美容、健身、購(gòu)物等個(gè)人生活的完善上。 聰 明 增 長(zhǎng) 父親 母親 ? 年 齡： 3560歲 ? 消費(fèi)特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來(lái)源，并在購(gòu)物活動(dòng)中同時(shí)充當(dāng)多 種角色。同時(shí)購(gòu)物的理性成分也比較大，不容易受打折、促銷(xiāo)等外界因 素的影響，在日常消費(fèi)中，通常會(huì)有兼顧商務(wù)消費(fèi)和家庭消