【正文】 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目開發(fā)模式的綜合選擇 分步開發(fā)模式的處理 5年內(nèi) 用地情況 整體地塊中，約 3500平米用地面 積為營銷中心所占用。從遠期來看，做滿容積率 情況下所給主力業(yè)態(tài)的空間更利于未來商業(yè)的持續(xù)發(fā)展與租金上行。 ?整體商業(yè)面積小，所 給予的創(chuàng)新空間較 ??； 做滿與不做滿容積率的對比 在不做滿容積率情況下，我們降低了超市占用的經(jīng)營面積范圍，但主題業(yè)態(tài)仍得到了相對完 整的保留。 在 7層的商業(yè)業(yè)態(tài)布局中，我們將吸納社區(qū)商業(yè) 的所有需求形態(tài)，并根據(jù)租金市場、經(jīng)營需求進 行相對合理安排 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 面積 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合計 27500 大型餐飲＋露臺花園 7F 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 1F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 4200 注： 由于大型超市承租能力較低，為平衡租金收益，一樓預留部分面積租予承租能力強的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。以保證商業(yè)效益最大化． 2F 大型超市 4200 超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時可快速提高住宅居住價值。 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細解釋如下： 業(yè)態(tài)分布及收益 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布選擇 樓層 面積 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合計 27500 樓層 面積 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合計 17000 做滿容積率 不做滿容積率 單純從商業(yè)經(jīng)營面積最大化的角度來考慮，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要達到 27500平米的整體最大經(jīng)營面積，樓層將達到 7層。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能承受租金的程度也不相同。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 精裝門廳 SPA護理 美容 護膚 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 美容 SPA 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 零售吸引力原則 在水平以及垂直兩個空間維度，布置相應的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂 直方向流動。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對兒童的業(yè)態(tài)將會吸引大量的回頭客，兒童的父母將會在購物中心內(nèi)的租戶消費從而提升客流量、停留時間和消費金額。自助餐可分為中式自助和西式自助，對于食客來講， “自助餐 ”集合國內(nèi)外各種特色口味，同時價格適中，可隨意挑選，消費者接受程度較高。 物業(yè)要求 —— ?柱距以 8米 8米 ?每層有電動扶梯相連 ?樓板承重在 800KG/平方米 ?需要獨立卸貨區(qū) ?有充足自來水供應 ?有油煙氣排放通道 ?有污水排放、凈化處理裝置 餐飲業(yè)態(tài)特色 中西快餐 快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過程中，人們對中式快餐與洋快餐可謂是各有見地。 ?滿足基本的社區(qū)生活配套 ： 滿足一站式購物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。 ? 年 齡： 712歲 ? 消費特征： 到了中小學階段的兒童具有了更多自主意識，擁有影響力而無決策權(quán)的 子女，基本無經(jīng)濟收入；而是依靠家庭成員完成消費行為；對于商品的 時尚型和體驗性有較強要求；注重個性風格的體現(xiàn)，對家庭主要成員有 較強的影響力。 聰 明 增 長 父親 母親 ? 年 齡： 3560歲 ? 消費特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來源，并在購物活動中同時充當多 種角色。 市場定位 功能定位 生活 服務 購物 休閑 娛樂 餐飲 本項目功能定位是將購物、餐飲、休閑、娛樂和生活服務等多功能于一體的家庭型社區(qū) 生活中心，同時根據(jù)市場及項目特質(zhì)，將重點突出青少年文化型消費的功能。 緊扣核心資源的商業(yè)運作，能最大程度的避開 CBD中未來將出現(xiàn)的競爭商業(yè)體。 ?90%以上高實用率。 2,12023平方米市政廣場 3,旖旎湖景 強大的聚客能力 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 核心特質(zhì)之二：購物公園 ?萬科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。初始委托期滿時，大 本營公司有權(quán)可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長期限 五年，可連續(xù)續(xù)約三次。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 武漢西匯生活廣場 概況： 開發(fā)商：武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司 西匯生活廣場一期建筑面積約 5萬平米，為一個自成體系的獨立經(jīng)營的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿(mào)家電、中郵手機、家之良品等 20多家主力店位居一、二樓。公益與商業(yè)服務結(jié)合。 本案作為 CBD首先啟動的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)項目的眾多未知影響與競爭。 而在扣除地塊無法建筑開發(fā)的銳三角地塊面 積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大 面積僅為 4200平方米。 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 容積率 建筑面積 (平方米 ) 小計 JH031702K 商業(yè)用地 4000 8800 27500 JH031703K 游樂用地 8500 18700 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 限制條件 整個地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線 E2線由西北向東南方向穿越。 隨著 CBD建設(shè)的不斷推進，周邊的舊城改造力度會加大，未來潛在消費群體龐大。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 蘇州工業(yè)園鄰里中心 概況： 投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 總投資： 建筑 面積 超過 12萬 平米 ， 未來將建成 17個鄰里中心 ， 已成功開發(fā)、運營 ： 湖東大廈、玲瓏大廈、新城大廈、貴都大廈 、 師惠大廈 、 沁苑大廈，翰林大廈 （ 單層建筑面積為 1500024000平方米湖 ） 7座 。 ? 商業(yè)服務于公益服務有機結(jié)合，鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動，如語言培訓，音樂培訓中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務站等一系列的屬于公益方面的服務。所吸引的主力商業(yè)較多為首次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、 DQ、屈臣氏等。商業(yè) +異域休閑的結(jié)合，創(chuàng)造了一個生動的 “ 萬科生活版圖 ” 。 ?純獨立式商業(yè)街鋪，經(jīng)營投資相適宜。也就是說，面向青少年為中心，業(yè)態(tài)上不僅沒有脫離基礎(chǔ)消費，更能放大特色，創(chuàng)造一定的目的性消費。因此，我們必須加強項目的娛樂體驗性，顧客一旦入店，設(shè)法讓他們覺得有趣味性，而愿意延長停留時間。消費能力較前兩階段有大步升。她們更加注意教育子女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢，尤其是智力投資； ? 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓等業(yè)態(tài)。對消費品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐步產(chǎn)生了更 高的要求。 大型生活超市或賣場 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài) 特點描述 甄選理由 建議要點 生活超市 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 日式料理 東南亞風味 西式餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 西式特色餐飲 ? 根據(jù)本地消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對于朋友宴請和商務消費就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無法滿足其需求，故本案可考慮引進中高檔商務酒樓。 現(xiàn)在的人的健身意識逐漸增強，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟基礎(chǔ)上自愿去的。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 模擬消防 模擬法院 模擬醫(yī)院 模擬城市 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 兒童職業(yè)體驗娛樂中心 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 女性是商家的最佳顧客，時尚女性更是容易被打動的一個人群。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 租務市場概況 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細解釋如下： 大型超市 所需面積 5， 000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。 教育培訓機構(gòu) 兒童教育培訓業(yè)態(tài)是近幾年興起的新型業(yè)態(tài)，主要針對兒童智力、興趣愛好方面的培養(yǎng)，頗 受市場歡迎。 √ 從運營角度來看，建議以不做滿容積率來進行商業(yè)運作 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 1 不做滿容積率 樓層 面積 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合計 17000 7層社區(qū)商業(yè)中心雖在新加坡、國內(nèi)蘇州皆有運 行，但其在武漢仍屬于百貨商業(yè)的傳統(tǒng)格局模 式。對于自身項目的價值提升助力不大； ?CBD內(nèi)的商業(yè)多側(cè)重于百貨類，本案必須擔綱社 區(qū)消費型商業(yè)的區(qū)域主角 CBD內(nèi)商業(yè)多為百貨類，如本案類的社區(qū)型商業(yè)較 少，從商業(yè)角色上來看，本案必須擔綱起此類商 業(yè)的領(lǐng)銜角色。 7F 大型餐飲＋露臺花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓 +早教中心 +兒童樂園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 6F 健身 2200 美容 SPA 1200 美發(fā) 800 合計 4200 注： 健身、美容 SPA等屬于目的性消費，可盡量安排在較高樓層，以吸引消費者在垂直方向上流動； 考慮到美容、 SPA對私隱性要求較高，可盡量安排在相對獨立的位置。 將租金收益退除空置率來看，若有 30%的動態(tài)空置，租金收益將降為 1576萬。 在售樓部拆除后，項目人口導入進入 高峰階段，后期商業(yè)體開始建造，并 與一期商業(yè)體對接融為一體。 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 外立面設(shè)計建議 ?外立面是顧客首先接觸的第一個印象 ?體現(xiàn)主題并增強商業(yè)感染力 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 屋頂及回廊設(shè)計建議 ?節(jié)能并增加景觀性 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 項目建筑規(guī)劃建議 店面設(shè)計建議 ? 不同類型商業(yè)單元極具個性，設(shè)計風格全然不同； ? 統(tǒng)一經(jīng)營又決定了其設(shè)計風格的統(tǒng)一性原則； ? 在經(jīng)營管理過程中，合理引導各種商業(yè)單元的設(shè) 計風格，以迎合項目主要客戶群體的消費習慣。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February