【正文】 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/12023/2/1February 1, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/1 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/12023/2/1Wednesday, February 1, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的綜合選擇 分步開(kāi)發(fā)模式的處理 5年內(nèi) 用地情況 整體地塊中，約 3500平米用地面 積為營(yíng)銷中心所占用。從遠(yuǎn)期來(lái)看，做滿容積率 情況下所給主力業(yè)態(tài)的空間更利于未來(lái)商業(yè)的持續(xù)發(fā)展與租金上行。 ?整體商業(yè)面積小，所 給予的創(chuàng)新空間較 ??； 做滿與不做滿容積率的對(duì)比 在不做滿容積率情況下，我們降低了超市占用的經(jīng)營(yíng)面積范圍，但主題業(yè)態(tài)仍得到了相對(duì)完 整的保留。 在 7層的商業(yè)業(yè)態(tài)布局中，我們將吸納社區(qū)商業(yè) 的所有需求形態(tài)，并根據(jù)租金市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)需求進(jìn) 行相對(duì)合理安排 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓(xùn) +早教中心 +兒童樂(lè)園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 面積 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合計(jì) 27500 大型餐飲＋露臺(tái)花園 7F 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓(xùn) +早教中心 +兒童樂(lè)園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 1F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 4200 注： 由于大型超市承租能力較低，為平衡租金收益，一樓預(yù)留部分面積租予承租能力強(qiáng)的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。以保證商業(yè)效益最大化． 2F 大型超市 4200 超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時(shí)可快速提高住宅居住價(jià)值。 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下： 業(yè)態(tài)分布及收益 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布選擇 樓層 面積 7F 2300 6F 4200 5F 4200 4F 4200 3F 4200 2F 4200 1F 4200 合計(jì) 27500 樓層 面積 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合計(jì) 17000 做滿容積率 不做滿容積率 單純從商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積最大化的角度來(lái)考慮，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要達(dá)到 27500平米的整體最大經(jīng)營(yíng)面積，樓層將達(dá)到 7層。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能承受租金的程度也不相同。 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 精裝門(mén)廳 SPA護(hù)理 美容 護(hù)膚 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 美容 SPA 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 零售吸引力原則 在水平以及垂直兩個(gè)空間維度，布置相應(yīng)的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂 直方向流動(dòng)。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對(duì)兒童的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶消費(fèi)從而提升客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。自助餐可分為中式自助和西式自助，對(duì)于食客來(lái)講， “自助餐 ”集合國(guó)內(nèi)外各種特色口味，同時(shí)價(jià)格適中，可隨意挑選，消費(fèi)者接受程度較高。 物業(yè)要求 —— ?柱距以 8米 8米 ?每層有電動(dòng)扶梯相連 ?樓板承重在 800KG/平方米 ?需要獨(dú)立卸貨區(qū) ?有充足自來(lái)水供應(yīng) ?有油煙氣排放通道 ?有污水排放、凈化處理裝置 餐飲業(yè)態(tài)特色 中西快餐 快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)中式快餐與洋快餐可謂是各有見(jiàn)地。 ?滿足基本的社區(qū)生活配套 ： 滿足一站式購(gòu)物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。 ? 年 齡： 712歲 ? 消費(fèi)特征： 到了中小學(xué)階段的兒童具有了更多自主意識(shí)，擁有影響力而無(wú)決策權(quán)的 子女，基本無(wú)經(jīng)濟(jì)收入；而是依靠家庭成員完成消費(fèi)行為；對(duì)于商品的 時(shí)尚型和體驗(yàn)性有較強(qiáng)要求；注重個(gè)性風(fēng)格的體現(xiàn)，對(duì)家庭主要成員有 較強(qiáng)的影響力。 聰 明 增 長(zhǎng) 父親 母親 ? 年 齡： 3560歲 ? 消費(fèi)特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來(lái)源，并在購(gòu)物活動(dòng)中同時(shí)充當(dāng)多 種角色。 市場(chǎng)定位 功能定位 生活 服務(wù) 購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 餐飲 本項(xiàng)目功能定位是將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和生活服務(wù)等多功能于一體的家庭型社區(qū) 生活中心，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目特質(zhì)，將重點(diǎn)突出青少年文化型消費(fèi)的功能。 緊扣核心資源的商業(yè)運(yùn)作，能最大程度的避開(kāi) CBD中未來(lái)將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體。 ?90%以上高實(shí)用率。 2,12023平方米市政廣場(chǎng) 3,旖旎湖景 強(qiáng)大的聚客能力 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè) 核心特質(zhì)之二：購(gòu)物公園 ?萬(wàn)科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。初始委托期滿時(shí)，大 本營(yíng)公司有權(quán)可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長(zhǎng)期限 五年，可連續(xù)續(xù)約三次。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場(chǎng) 武漢西匯生活廣場(chǎng) 概況： 開(kāi)發(fā)商：武漢南國(guó)商業(yè)發(fā)展有限公司 西匯生活廣場(chǎng)一期建筑面積約 5萬(wàn)平米，為一個(gè)自成體系的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負(fù)一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿(mào)家電、中郵手機(jī)、家之良品等 20多家主力店位居一、二樓。公益與商業(yè)服務(wù)結(jié)合。 本案作為 CBD首先啟動(dòng)的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)項(xiàng)目的眾多未知影響與競(jìng)爭(zhēng)。 而在扣除地塊無(wú)法建筑開(kāi)發(fā)的銳三角地塊面 積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大 面積僅為 4200平方米。 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 容積率 建筑面積 (平方米 ) 小計(jì) JH031702K 商業(yè)用地 4000 8800 27500 JH031703K 游樂(lè)用地 8500 18700 地塊分析 項(xiàng)目規(guī)劃特征 項(xiàng)目特征分析 限制條件 整個(gè)地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線 E2線由西北向東南方向穿越。 隨著 CBD建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊的舊城改造力度會(huì)加大，未來(lái)潛在消費(fèi)群體龐大。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 蘇州工業(yè)園鄰里中心 概況： 投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 總投資： 建筑 面積 超過(guò) 12萬(wàn) 平米 ， 未來(lái)將建成 17個(gè)鄰里中心 ， 已成功開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng) ： 湖東大廈、玲瓏大廈、新城大廈、貴都大廈 、 師惠大廈 、 沁苑大廈，翰林大廈 （ 單層建筑面積為 1500024000平方米湖 ） 7座 。 ? 商業(yè)服務(wù)于公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合，鄰里中心不僅提供購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動(dòng)，如語(yǔ)言培訓(xùn)，音樂(lè)培訓(xùn)中心，讀書(shū)閱覽室，健身俱樂(lè)部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。所吸引的主力商業(yè)較多為首次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、 DQ、屈臣氏等。商業(yè) +異域休閑的結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)生動(dòng)的 “ 萬(wàn)科生活版圖 ” 。 ?純獨(dú)立式商業(yè)街鋪，經(jīng)營(yíng)投資相適宜。也就是說(shuō)，面向青少年為中心，業(yè)態(tài)上不僅沒(méi)有脫離基礎(chǔ)消費(fèi)，更能放大特色，創(chuàng)造一定的目的性消費(fèi)。因此，我們必須加強(qiáng)項(xiàng)目的娛樂(lè)體驗(yàn)性，顧客一旦入店，設(shè)法讓他們覺(jué)得有趣味性，而愿意延長(zhǎng)停留時(shí)間。消費(fèi)能力較前兩階段有大步升。她們更加注意教育子女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢(qián)，尤其是智力投資； ? 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐步產(chǎn)生了更 高的要求。 大型生活超市或賣(mài)場(chǎng) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài) 特點(diǎn)描述 甄選理由 建議要點(diǎn) 生活超市 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 日式料理 東南亞風(fēng)味 西式餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 西式特色餐飲 ? 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對(duì)于朋友宴請(qǐng)和商務(wù)消費(fèi)就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無(wú)法滿足其需求，故本案可考慮引進(jìn)中高檔商務(wù)酒樓。 現(xiàn)在的人的健身意識(shí)逐漸增強(qiáng)，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上自愿去的。 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 模擬消防 模擬法院 模擬醫(yī)院 模擬城市 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂(lè)中心 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 女性是商家的最佳顧客，時(shí)尚女性更是容易被打動(dòng)的一個(gè)人群。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 租務(wù)市場(chǎng)概況 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下： 大型超市 所需面積 5， 000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。 教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 兒童教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)是近幾年興起的新型業(yè)態(tài)，主要針對(duì)兒童智力、興趣愛(ài)好方面的培養(yǎng)，頗 受市場(chǎng)歡迎。 √ 從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，建議以不做滿容積率來(lái)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 1 不做滿容積率 樓層 面積 4F 4250 3F 4250 2F 4250 1F 4250 合計(jì) 17000 7層社區(qū)商業(yè)中心雖在新加坡、國(guó)內(nèi)蘇州皆有運(yùn) 行，但其在武漢仍屬于百貨商業(yè)的傳統(tǒng)格局模 式。對(duì)于自身項(xiàng)目的價(jià)值提升助力不大； ?CBD內(nèi)的商業(yè)多側(cè)重于百貨類，本案必須擔(dān)綱社 區(qū)消費(fèi)型商業(yè)的區(qū)域主角 CBD內(nèi)商業(yè)多為百貨類，如本案類的社區(qū)型商業(yè)較 少，從商業(yè)角色上來(lái)看，本案必須擔(dān)綱起此類商 業(yè)的領(lǐng)銜角色。 7F 大型餐飲＋露臺(tái)花園 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布 2 做滿容積率 1F 2F 3F 4F 品牌零售 +中西式快餐 + 大型超市出入通道 大型超市 5F 健身 +美發(fā) +美容 SPA 餐飲 兒童培訓(xùn) +早教中心 +兒童樂(lè)園 +兒童主題零售 大型超市 6F 樓層 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 6F 健身 2200 美容 SPA 1200 美發(fā) 800 合計(jì) 4200 注： 健身、美容 SPA等屬于目的性消費(fèi)，可盡量安排在較高樓層，以吸引消費(fèi)者在垂直方向上流動(dòng)； 考慮到美容、 SPA對(duì)私隱性要求較高，可盡量安排在相對(duì)獨(dú)立的位置。 將租金收益退除空置率來(lái)看，若有 30%的動(dòng)態(tài)空置，租金收益將降為 1576萬(wàn)。 在售樓部拆除后，項(xiàng)目人口導(dǎo)入進(jìn)入 高峰階段，后期商業(yè)體開(kāi)始建造，并 與一期商業(yè)體對(duì)接融為一體。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 外立面設(shè)計(jì)建議 ?外立面是顧客首先接觸的第一個(gè)印象 ?體現(xiàn)主題并增強(qiáng)商業(yè)感染力 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 屋頂及回廊設(shè)計(jì)建議 ?節(jié)能并增加景觀性 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 店面設(shè)計(jì)建議 ? 不同類型商業(yè)單元極具個(gè)性，設(shè)計(jì)風(fēng)格全然不同； ? 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)又決定了其設(shè)計(jì)風(fēng)格的統(tǒng)一性原則； ? 在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，合理引導(dǎo)各種商業(yè)單元的設(shè) 計(jì)風(fēng)格，以迎合項(xiàng)目主要客戶群體的消費(fèi)習(xí)慣。 2023年 2月 1日星期三 2023/2/12023/2/12023/2/1 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/12023/2/12023/2/12023/2/12/1/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/12023/2/12023/2/1Wednesday, February