【正文】 輻射的人群類別來看，大致可分為以下幾類：高級白領(lǐng)、都市新貴（ CBD內(nèi)常住人口及流動人口）、企業(yè)高層及金領(lǐng)人士（ CBD內(nèi)常住人口及流動人口）、原住居民（ CBD內(nèi)常住人口及復(fù)興村、常碼頭村民）、私營業(yè)主（ CBD內(nèi)常住人口和漢西的生意人士），主力人群的消費實力較強(qiáng)，對 “ 一站式 ” 商業(yè)體能形成 “ 消費力保證 ” 。 ?超高層高，相當(dāng)于 “ 買一送一 ” 。 ?純獨立式商業(yè)街鋪，經(jīng)營投資相適宜。 ?買鋪即做品牌商家房東，收益穩(wěn)定，有保障。 ?深圳北硅谷，最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位。無論在外觀視 覺或內(nèi)部空間，也都實現(xiàn)預(yù)留了調(diào)整空間，應(yīng)需而變。商業(yè) +異域休閑的結(jié)合，創(chuàng)造了一個生動的 “ 萬科生活版圖 ” 。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) “生活方式商業(yè)”的運作 —— 深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 重點參考點：社區(qū)商業(yè)功能的實現(xiàn)，以及與社區(qū)景觀資源的融合提升。 產(chǎn)權(quán)人每年可獲管理公司支付的商鋪總款價的 7%。產(chǎn)權(quán)人初 始委托租賃管理期為五年。所吸引的主力商業(yè)較多為首次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、 DQ、屈臣氏等。 精選業(yè)態(tài) —— 其所配置的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐飲、家電賣場、個人護(hù)理超市、衣飾零售，整體商家數(shù)量不多，但所覆蓋的業(yè)態(tài)豐富、商家整體檔次較高。 南國西匯生活廣場區(qū)位優(yōu)勢明顯：解放大道、建設(shè)大道在此交匯，未來輕軌、地鐵在此換乘，獨占江漢二橋橋頭首站。 鄰里中心業(yè)態(tài)占比 （按面積劃分） 特色商業(yè)服務(wù) 20% 12項必備業(yè)態(tài) 60% 酒店 20% 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 業(yè)態(tài) 4層的鄰里中心 芯源大廈 師惠大廈 貴都大廈 翰林大廈 一層業(yè)態(tài) 郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器 超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所 品牌主力店 二層業(yè)態(tài) 各大品牌的專賣 休閑娛樂健身 三層業(yè)態(tài) 文體娛樂中心，其中有影院、游樂場、旱冰場、圖書閱覽室、保齡球等 特色文化休閑培訓(xùn)：芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等 特色餐飲：澳門高端餐飲 “ 海鮮邊爐 ” 個性商務(wù)辦公 鄰里服務(wù) （ 12種必備） 四層業(yè)態(tài) 醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個?？? 經(jīng)濟(jì)型酒店 4星級酒店 五層業(yè)態(tài) 與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場，及酒店 六層業(yè)態(tài) 七層業(yè)態(tài) 八 九層業(yè)態(tài) 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 刷新武漢副中心商業(yè)運作模式 —— 武漢西匯生活廣場 重點參考點：獨立商業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，最大程度保證業(yè)主投資回報。 ? 商業(yè)服務(wù)于公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合，鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動，如語言培訓(xùn)，音樂培訓(xùn)中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。 投資模式 —— 租售并舉，相對低廉的租金、相對便宜的中小戶型，投資一點滿足百萬人群消費。 12種必備業(yè)態(tài) —— 分別為超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所，同時根據(jù)社區(qū)調(diào)研結(jié)果，在服務(wù)功能上對居民進(jìn)行個性化業(yè)態(tài)設(shè)置。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 鄰 里 中 心 運 營 模 型 詳 解 社區(qū)商業(yè)定位 —— 發(fā)展方向為住區(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進(jìn)行擴(kuò)張，對大型品牌企業(yè)進(jìn)行招商，對小型零售商業(yè)進(jìn)行出售。 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 蘇州工業(yè)園鄰里中心 概況： 投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 總投資： 建筑 面積 超過 12萬 平米 ， 未來將建成 17個鄰里中心 ， 已成功開發(fā)、運營 ： 湖東大廈、玲瓏大廈、新城大廈、貴都大廈 、 師惠大廈 、 沁苑大廈，翰林大廈 （ 單層建筑面積為 1500024000平方米湖 ） 7座 。 蘇州工業(yè)園鄰里中心（ lifestore），概念源自新加坡“購物中心”， 2023年首次亮相蘇州后 ， 成都、重慶等地紛紛仿效。 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會 威脅 ?背倚百萬方居住社區(qū)，其將聚集眾多消費 者，并成為本案發(fā)展的穩(wěn)定支持； ?所在區(qū)域處入人口導(dǎo)入初期階段，一定時 期內(nèi)缺少固定消費人流； ?受制于地鐵規(guī)劃控制影響，開發(fā)地塊不規(guī) 則，單層可用地面積小； ?臨建營銷中心將占用商業(yè)地塊約 5年，商業(yè) 一次性整體規(guī)劃受阻； ?王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)未來商業(yè)項目較多，存 在較高的競爭威脅； ?王家墩中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將大力推進(jìn)片區(qū) 發(fā)展，本項目受大趨勢推動，具有良好的 發(fā)展前景； ?周邊有一定老社區(qū)存量，擁有一定的潛在 消費力； ?許多品牌商家對本項目有意向； ?項目規(guī)劃的住宅社區(qū)，將聚集眾多消費群， 成為項目發(fā)展的穩(wěn)定支持。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海城市廣場、核心區(qū)、建設(shè)大道接駁處三大區(qū)域。 隨著 CBD建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊的舊城改造力度會加大，未來潛在消費群體龐大。 項目周邊物業(yè)分布 新華時代 新華豪庭 美林公館 鑫城國際 日月華庭 長安麗都 城開豐竹園 天順園 航天花園 青春驛站 天澤一方 云鶴園 弘鑫花園 潤和花園 鳳凰城 103路 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 項目地半徑 3公里范圍內(nèi) 居民區(qū)密集，已建和在建 成規(guī)模的中高檔小區(qū)，總計約 18900余戶，按武漢 平均每戶 ， 該區(qū)域有約 6萬常住人口。 商業(yè)建筑單層最大面積僅為 4200平米 地塊緊貼紅線 無法開發(fā)三角地塊面積扣除 內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除 地塊分析 項目所處區(qū)域人流車流分析 項目特征分析 開工年份 道路修建情況 2023年 103,202,305 2023年 101,102,201,303 2023年 104,203,204,205,302,307,308,309 2023年 106,401,402,403,404,405,406,407 2023年 310,408 根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建設(shè)進(jìn) 度來看，項目緊臨的 103號路已完工， 203 號路將于 2023年完工， 307號路將于 2023 年完工。 受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴(yán)重， 且極不規(guī)整 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 限制條件 在對地鐵影響線的使用進(jìn)行專項評估的前期 下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答 復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng) 計算，這樣實際用地面積可以達(dá)到 7750 m2， 整體容積率為 （見右圖）。 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 容積率 建筑面積 (平方米 ) 小計 JH031702K 商業(yè)用地 4000 8800 27500 JH031703K 游樂用地 8500 18700 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 限制條件 整個地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線 E2線由西北向東南方向穿越。A leading fullservice provider of real estate services in China EHOUSE CHINA 泛海建設(shè)武漢 CBD西區(qū)啟動商業(yè)策略報告 { } 分享 增長 CONTENTS 壹 貳 叁 肆 總體定位 項目特征分析 市場定位 伍 形象 定位 陸 目標(biāo)客戶群定位 建筑規(guī)劃設(shè)計建議 柒 業(yè)態(tài)規(guī)劃 壹 項目特征分析 地塊分析 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 項目特征分析 項目地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)行拆遷，整體為 “ 半生 ” 狀態(tài)。 地塊分析 項目四至 項目特征分析 至漢口火車站 天河機(jī)場方向 至建設(shè)大道 金融街方向 至沌口開發(fā) 區(qū)方向 至長豐大道發(fā)展大道方向 至古田方向 至武廣方向 地塊分析 項目規(guī)劃特征 項目特征分析 西片一期商業(yè)地塊位于宗地 23的西北角，毗鄰 103號路，由編號為 JH031703K和 JH031702K（其 中一半屬于泛海建設(shè)）的兩塊用地組成，項目占 地面積約 12500m2，總建筑面積 27500m2。根據(jù)市規(guī)劃 部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新 建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線 范圍內(nèi)需進(jìn)行建設(shè)的項目，必須提供具有 軌道交通設(shè)計資質(zhì)的單位作出的軌道交通 建設(shè)工程影響評估報告，并報市局市政處 審查同意后方能進(jìn)行審批建設(shè)。 而在扣除地塊無法建筑開發(fā)的銳三角地塊面 積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大 面積僅為 4200平方米。 由此來看，本案在未來約一年多 時間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過型人流及車 流較少，項目幾乎為城市的 “ 半孤島 ” 狀 態(tài)。 未來 CBD的建設(shè)，僅西部居住區(qū)，將會帶來 1萬多戶，約 3萬多常住人口。 本案 住宅樓盤名稱 規(guī)模 (面積 /平 ) 戶數(shù) 平均人口 住戶人口總數(shù) 常碼頭區(qū)域 潤和花園 55700 858 云鶴園 約 420 1323 云鶴小區(qū) 約 2072 天澤一方 782 天順園 176958 3650 城開豐竹園 150000 1530 航天花園 130000 1326 長碼社區(qū) 約 812 井南社區(qū) 約 980 3087 雅豐園小區(qū) 29815 288 潤和花園 55700 843 火車站區(qū)域 鑫城國際 1242 美林公館 300000 1000 3150 日月華庭 82957 663 長安麗都 12700 96 青春驛棧 216 華立新華時代 97295 952 金利明珠花園 386 新華豪庭 33588 260 819 鳳凰城 540 1701 合計 18916 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 住宅物業(yè)分布 歐亞達(dá)家居 金馬家居 居然之家 中商平價 武商量販 麥德龍 沃爾瑪 百安居 工貿(mào)家電 西匯廣場 新世界國貿(mào) 武漢廣場 世貿(mào)廣場 國際廣場 SOGO百貨 漢商武展 易初蓮花 新世界中心 火車站 家居商圈 古田生活配套 及建材商圈 武廣 核心商圈 本案 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 周邊商圈 主要業(yè)態(tài)及商戶 距離 武廣核心商圈 大型百貨 約 5公里 火車站家居商圈 家居家飾廣場 約 3公里 古田生活配套及建材商圈 大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場 約 3公里 中百超市 商業(yè)名稱 大致規(guī)模 業(yè)態(tài)檔次 /類別 客戶定位 人流情況 易初蓮花 10000平方米 中低檔生活用品 寶豐路附近居民 較好 沃爾瑪（南國西匯） 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 百安居（南國西匯） 5000平方米 中高檔建材家居 漢口客戶 適中 工貿(mào)家電（南國西匯） 5000平方米 家用電器 古田區(qū)域居民 適中 南國西匯其他商業(yè)（棒約翰 /肯德基 /屈臣氏/DQ等） 25000平方米 中高檔餐飲 /生活用品等 古田區(qū)域居民 較好 麥德龍 10000平方米 高中低檔生活用品 古田區(qū)域居民 較好 中商平價 6000平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民 較好 中百超市 1500平方米 中低檔生活用品 常碼頭附近居民