【正文】 適中 歐亞達 20230平方米 中高檔家具 /家居 武漢客戶，漢口為主 較好 居然之家 50000平方米 中高檔建材家居 武漢客戶，漢口為主 較好 武商量販百圣店 10000平方米 高中低檔生活用品 常青路周邊客戶 較好 金馬家居常青廣場 10000平方米 中高檔家居 漢口為主 較好 附：項目周邊商業(yè)簡況 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 商業(yè)物業(yè)分布 項目特征分析 項目周邊物業(yè)分布 未來影響物業(yè)分布 地塊 編號 建筑規(guī)模 （萬㎡） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2 12 13 14 15 CBD內部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。 本案作為 CBD首先啟動的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)項目的眾多未知影響與競爭。 貳 總體定位 案例借鑒與分析 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 打破傳統(tǒng)的鄰里商業(yè) —— 蘇州工業(yè)園鄰里中心 重點參考點：將鄰里中心商業(yè)類型帶入超 3層時代，并取得了市場認可。核心商業(yè)競爭力是一主三副，一個“鄰里中心”、附帶“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里 1＋ 1三個品牌 。 17個鄰里中心 滿足 70平方公里的蘇州工業(yè)園區(qū) 住戶需求 ，每個 鄰里中心承擔為方圓 1公里內約 8000戶居民服務的功能。公益與商業(yè)服務結合。想得到的商品和服務在鄰里中心都能找到。 1 2 3 案例借鑒與分析 案例 1蘇州工業(yè)園鄰里中心 ? 除了 12項必備功能以外， 鄰里中心 向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務業(yè)的深化功能，做到低層面中層面高層面統(tǒng)一 全面服務 。 如 閱覽室，老年活動室，游樂中心 ， 修理鋪，衛(wèi)生站。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 武漢西匯生活廣場 概況： 開發(fā)商：武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司 西匯生活廣場一期建筑面積約 5萬平米，為一個自成體系的獨立經(jīng)營的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿家電、中郵手機、家之良品等 20多家主力店位居一、二樓。 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 核 心 運 營 模 型 獨立商業(yè)公司經(jīng)營 —— 發(fā)展商為本商業(yè)體特別成立了獨立的商業(yè)管理公司，負責其物業(yè)的招商、經(jīng)營、管理工作，從源頭即保障了商業(yè)經(jīng)營的遠期持續(xù)發(fā)展性。 商家的積極招募政策 —— 對于 主力商業(yè)，商業(yè)經(jīng)營公司以持有的方式參與實體經(jīng)營，與品牌商家共同面對市場，風險共擔。 1 2 3 案例借鑒與分析 案例 2武漢西匯生活廣場 產(chǎn)權商鋪統(tǒng)一由大本營公司統(tǒng)一管理。初始委托期滿時，大 本營公司有權可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長期限 五年，可連續(xù)續(xù)約三次。管理公司對外出（轉）租商鋪，年租金收益 高于商鋪總價款 7%低于 10%時，超出商鋪總價款 7%的租金 80%歸業(yè)主享有； 管理公司對外出（轉）租商鋪，年租金收益高于 商鋪總價款 10%的，超出商鋪總價款 10%的租金 70%歸業(yè)主享有。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 深圳萬科城社區(qū)商業(yè)概況： 萬科城商業(yè)以 Living－ mall理念進行運營，擁有 1萬平方米國際美食坊、 2萬平方米時尚購物中心、 7千平方米人工湖、 廣場。 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 序列 主題區(qū) 業(yè)態(tài)內容 比例 B 1 美膳街 中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐 27% 2 休閑坊 茶藝、咖啡、書吧、書店、茶莊、 8% 3 娛樂院 酒吧、量販 KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧 7% 4 時尚廊 女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、 生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽 16% 5 童樂港 玩具、童裝、文具、兒童游樂 6% 6 便利園 超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴、 洗衣、報刊、體育用品、汽車美容養(yǎng)護、維修店、日用雜 品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維 修、 36% 合計 100% 業(yè)態(tài)布置 風情休閑娛樂街區(qū) 健身美容 美汽中心 社區(qū)日用配套 前期：裝修、裝飾、材料店、布藝、園藝、社區(qū)配套 后期：社區(qū)配套、時尚走廊 美 食 世 界 超市 主力商務酒樓 Loft空間 1,各類品牌商家強勢進駐； 2,組團式商業(yè)街區(qū)，動感流線，循環(huán)暢通； 3,三大主題規(guī)劃彰顯商業(yè)魅力； ?國際美食坊 —— 打造深圳最著名的中西美食街 ?時尚購物中心 —— 體驗式購物、感受型消費 ?娛樂休閑廣場 —— 無限魅力娛樂空間 核心特質之一：永續(xù)經(jīng)營 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 適合街鋪投資行為較為成熟的特征 1,全新建筑規(guī)劃設計理念 在硬件規(guī)劃上，完全依照開發(fā)地的人文景觀、地利資 源、氣候環(huán)境，適當引入異國風情等條件進行設計，既 因勢利導，又兼具異國風情的外觀造型。 2,12023平方米市政廣場 3,旖旎湖景 強大的聚客能力 案例借鑒與分析 案例 3深圳萬科城社區(qū)商業(yè) 核心特質之二：購物公園 ?萬科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。 ?華潤萬家、肯德基、丹桂軒等眾多國內外一線品牌商家強勢進駐。 ?全景式、獨立式、集多元化、休閑娛樂及景觀為一體的商業(yè)街區(qū)。 ?政府支持構筑商業(yè) “ 聚寶盆 ” —— 12023平方米的超大市政廣場。 ?90%以上高實用率。 總體定位 定位闡述 主題定位 以青少年為中心 家庭分享型 從需求上來看： 西部住區(qū)中將配套 4所名校入駐，由此可以看出區(qū)域人口容量中青少年 所占的比重。從另一個角度來說，吸引了青少年的消費與 目光，就相當于吸引了其整個家庭的消費力； 從業(yè)態(tài)影響上來看： 青少年不僅在傳統(tǒng)的餐飲、零售中構成消費主體，在教育培訓、個性休閑等方面也能創(chuàng)造出獨特的業(yè)態(tài)市場。 總體定位 定位闡述 總體定位 以青少年為中心 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 總體定位 中期 后期 家庭分享型 一站式生活歡聚中心 營銷中心臨建拆除，大型商業(yè)體引入，商業(yè)主題特征放大，親子主題加強，客層向全家成員擴展； 商業(yè)持續(xù)運作，并進行 內外調整，最終達到總 體定位水平。 緊扣核心資源的商業(yè)運作，能最大程度的避開 CBD中未來將出現(xiàn)的競爭商業(yè)體。 針對青少年兒童所開設的業(yè)態(tài)將會吸引大量的回頭客，兒童的父母將會在購物中心內消費，從而提升商業(yè)整體的客流量、停留時間和消費金額。 加強休閑歡聚功能 ? 總體定位 定位原因 本商業(yè)所在區(qū)域并非市級核心商業(yè)區(qū)，同時作為獨立型的商業(yè)體，周邊并無較強聚合人流的成熟商圈串連。 在商業(yè)實例中發(fā)現(xiàn)：在家庭娛樂購物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂的比重， 能實現(xiàn)其市場半徑是傳統(tǒng)購物中心的 23倍，逗留時間比傳統(tǒng)購物中心超出 12個小時以上。 市場定位 功能定位 生活 服務 購物 休閑 娛樂 餐飲 本項目功能定位是將購物、餐飲、休閑、娛樂和生活服務等多功能于一體的家庭型社區(qū) 生活中心，同時根據(jù)市場及項目特質，將重點突出青少年文化型消費的功能。 伴隨著前二年房地房的高速發(fā)展，常碼頭、漢 西、古田片區(qū)的生活配套型商業(yè)都得到了極高 的提升。 目標消費群特征 總體定位 定位闡述 客戶 定位 以青少年為中心 的 家庭 消費群體 有青春期子女的家庭描述：注重與子女的溝通和歡聚，把主要精力放于家庭和諧度上，日常消費主要是子女的娛樂和自身的高檔消費娛樂上。 有學齡子女的家庭描述：消費主體以教育和保健醫(yī)療為主，切合項目中期的學校規(guī)劃，文化培訓中心、家庭互動文體中心等是主流消費。 聰 明 增 長 父親 母親 ? 年 齡： 3560歲 ? 消費特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來源，并在購物活動中同時充當多 種角色。 ? 業(yè)態(tài)需求： 酒樓、自助餐廳、書店、健身等業(yè)態(tài)。 在家庭生活用品的消費中，在一般情況下他們大多是消費行為的執(zhí)行者和使用者。 模擬圖 目標客戶群定位 目標消費群特征 27歲 812歲 1322歲 ? 年 齡： 37歲 ? 消費特征： 作為學齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進行單純的模仿性消費， 更多希望得到關懷與交流，需要得到更多體驗性的參與活動中去。 ? 年 齡： 712歲 ? 消費特征： 到了中小學階段的兒童具有了更多自主意識，擁有影響力而無決策權的 子女，基本無經(jīng)濟收入；而是依靠家庭成員完成消費行為；對于商品的 時尚型和體驗性有較強要求；注重個性風格的體現(xiàn)，對家庭主要成員有 較強的影響力。 ? 業(yè)態(tài)需求： 中西快餐、兒童培訓、兒童創(chuàng)意中心、書店、冰場等業(yè)態(tài)。 消費內容和范圍飛速擴展，由過去單 一的生活必需品消費逐漸向社交的、精神的、心理的消費品擴展，消費 內容逐漸接近于成人。 ? 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓、百貨、超市、書店、 KTV等業(yè)態(tài)。 ?滿足基本的社區(qū)生活配套 ： 滿足一站式購物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。 ?人氣提升：人流量的大量聚集可帶動其他業(yè)態(tài)的消費，互相促進，提升整個項目的人流消費量。 根據(jù)超市面積和輻射人口對應比例約為 1： 12的規(guī)律分析， 本項目超市輻射周邊區(qū)域，面積應控制在約 8000平米左右； 本項目超市輻射本社區(qū)，面積應控制在約 4000平米左右。 商業(yè)需要 12家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營狀況較好，發(fā)展空間較大。 物業(yè)要求 —— ?柱距以 8米 8米 ?每層有電動扶梯相連 ?樓板承重在 800KG/平方米 ?需要獨立卸貨區(qū) ?有充足自來水供應 ?有油煙氣排放通道 ?有污水排放、凈化處理裝置 餐飲業(yè)態(tài)特色 中西快餐 快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過程中，人們對中式快餐與洋快餐可謂是各有見地。 ?喜歡中式快餐的人：中式快餐品種多、樣式全，口味和風格各異，更加符合中國人的飲食習慣，而且相對于西式快餐在價格上具有很多優(yōu)勢，特別是具有地方特色和民族特色的小吃快餐，讓吃慣了中式快餐的人們情有獨鐘，百吃不厭。 川味特色餐廳 東北風味特色餐廳 湘菜風味特色餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 中式特色餐飲 ? 武漢的餐飲業(yè)發(fā)達，武漢人民對于西式 特色餐飲也有著較高的需求。 豪華酒樓 中式酒樓 中式酒樓 商務酒樓 商務酒樓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 大型高檔商務酒樓 ?自助餐在西方叫做 buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會，源于西方的酒會、聚會。自助餐可分為中式自助和西式自助，對于食客來講， “自助餐 ”集合國內外各種特色口味，同時價格適中，可隨意挑選，消費者接受程度較高。中餐以它的色、香、味、形而誘人。 美食城檔口 美食城服務臺 美食城用餐區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 美食城 許多有一定的經(jīng)濟基礎，有健身愛好的消費人群，他們追求一種氛圍，而在健身中心消費者可得到科學的、有規(guī)律的鍛煉。 同時滿足當?shù)鼐用駥】敌蓍e運動場所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對兒童的業(yè)態(tài)將會吸引大量的回頭客，兒童的父母將會在購物中心內的租戶消費從而提升客流量、停留時間和消費金額。 休閑娛樂業(yè)態(tài)特色 舞蹈培訓 早教培訓 表演培訓 聲樂培訓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 培訓中心