【導讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析·····················4. 第二部分、威海市商業(yè)市場總體分析·····················10. （一）大型商業(yè)物業(yè)···································10. （三）專業(yè)市場·······································16. （二）商業(yè)網(wǎng)點····························&#18

　　

【正文】 況且有些產(chǎn)品不具有市場代表性，所以在此我們只對其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機、空調(diào)、油煙機、燃氣灶、熱水器等 8個經(jīng)營品 類進行分析。 威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析： 在被調(diào)查的五大賣場中共有以上 8類家電經(jīng)營單位 250個（其中品牌多數(shù)重復），其數(shù)量分布如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。 第二， 電視機、冰箱與空調(diào)機三大品類仍然牢牢占據(jù)市場的較大份額，且大多數(shù)經(jīng)營品牌雷同，競爭激烈。 第三， 油煙機、燃氣灶，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。 五大家電賣場經(jīng)營品類分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 五大賣場家電經(jīng)營數(shù)量基本不相上下，但都有自 己的強項：百貨大樓冰箱冰柜經(jīng)營品牌較多；華聯(lián)購物廣場的燃氣灶經(jīng)營品類較多；華聯(lián)商廈的音響（家庭影院）經(jīng)營品類較多，利群購物廣場的電視機品牌而三聯(lián)家電的電視機和空調(diào)品牌較多。 第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。 第三， 空調(diào)在五大賣場的分布基本均衡，但又以三聯(lián)經(jīng)營品牌較多，顯示出專業(yè)的家電市場在貨源組織上的一定優(yōu)勢 第四， 家電行業(yè)已經(jīng)比較成熟，市場細分比較精細。 （二）威海市家電類經(jīng)營面積分析 據(jù)統(tǒng)計五大賣場 8 類家電類經(jīng)營面積達 5143 平 米，其中電視機的經(jīng)營面積高達2021平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。 第二， 電視機、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營面積普遍較大，說明商家比較注重這三類商品的賣場布置，也是他們的主要銷售對象。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。 第三， 油煙機、燃氣灶以及熱水器等廚衛(wèi)家電的經(jīng)營品種雖然不少但經(jīng)營面積卻 第四， 大打折扣，說明大多數(shù)商家對此類商品普遍不夠重視，估計此類商品發(fā)展空間較大。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 由以上 統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經(jīng)營場所，在經(jīng)營面積上具有絕對優(yōu)勢。 第二， 電視機和空調(diào)是三聯(lián)家電的主要經(jīng)營品類，大規(guī)模的經(jīng)營面積對他們的陳列與推廣具有相當空間優(yōu)勢。 第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。 第四， 三聯(lián)家電仍然是威海家電業(yè)的一個標尺，要想在威海家電業(yè)中突圍項目規(guī)模應(yīng)向三聯(lián)家電看齊。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。 專業(yè)的家電賣場在家電的銷售上具有無可比擬的優(yōu)勢，而威海的專業(yè)的家電賣場現(xiàn)在只有三 聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場有一定發(fā)展空間。 （三）威海居民購買家電的習慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹慎。 較大的專業(yè)的家電賣場是他們主要購買場所，一是選擇空間較大，二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。 一般一次成交的機會不是很大，大多數(shù)消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質(zhì)量比品牌。 完善的售后服務(wù)以及三包措施得到越來越多的消費者的認可，并在銷售中起到越來越重要的作用。 （四）威海家電市場前景分析 威 海市家電經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 除了價格競爭之外，完善的售后服務(wù)也將是市場競爭的重要手段。 小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。估計上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場將有一定發(fā)展空間。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。 二、 威海市家居業(yè)分析 此項調(diào)查涉及威海家居廣場、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場，共調(diào)查有效樣本 157個，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品類型、經(jīng)營 品類檔次、經(jīng)營狀況等五項內(nèi)容。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。調(diào)查目的主要是分析威海居民家居消費習慣、威海家居類商業(yè)經(jīng)營狀況以及前景分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。 （一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析 本項調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經(jīng)營范疇進行分析。 家居市場總體經(jīng)營單位數(shù)量分析： 本項調(diào)查我們共采集有效樣本 157個，其中 139個從事家具家私類經(jīng)營，占總數(shù)的 ； 18個從事燈具燈飾類經(jīng)營，占總數(shù)的 %。據(jù)我們統(tǒng)計 157個經(jīng)營地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 單位共有經(jīng)營面積 62550 平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積 7800 平米左右，占總數(shù)的 %；家具家私類 54750平米左右，占總經(jīng)營面積的 %。其經(jīng)營面積比例如下： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出： 第一，威海的家居市場已經(jīng)比較成熟，市場相對飽和。 第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。 第四， 燈具燈飾類所占權(quán)重較小，發(fā)展?jié)摿^大。 家具家私類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： （ 1） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模大多集中在 300——500 平米之間，此規(guī)模中的經(jīng)營單位眾多，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，競爭激烈。 （ 2） 家具家私類單位經(jīng)營規(guī)模嚴重失調(diào)，競爭主要存在于 100——500 平米之間的經(jīng)營規(guī)模單位中，規(guī)模超過 1000平米的經(jīng)營單位寥寥無幾，競爭較弱。 （ 3） 1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風險較大。 （ 4） 家具家私類經(jīng)營業(yè)主實力參差不齊，未來幾年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。 燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市 場不太成熟有一定關(guān)系。 第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場有一定發(fā)展空間，但要謹慎投資。 （二）家居市場經(jīng)營檔次分析 家具家私類經(jīng)營檔次分析： 在本次調(diào)查的 139 個家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有 31 家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；中高檔的有 27家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；中檔的有 17家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，中低檔的有 37 家 ,占總經(jīng)營數(shù)量的 %；低檔的有 27家 ,占總經(jīng)營數(shù)量的 %。其經(jīng)營比例圖示如下： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一，中檔、中高檔、高檔產(chǎn) 品占到市場總量的 %，說明威海的家居市場正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高，競爭模式正處于價格競爭向質(zhì)量競爭過渡的轉(zhuǎn)型期。 第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產(chǎn)品，那么中檔產(chǎn)品所占比重高達 %，辭區(qū)間的產(chǎn)品數(shù)量龐大，競爭較為激烈。 第三，如果低檔產(chǎn)品所占比重為 ,說明雖然威海的家居市場正處于價格到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型期，但是由于低端產(chǎn)品可以較好的滿足部分消費水平較低的人群，短時間內(nèi)也不會退出家居市場。 第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不 大。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 燈具燈飾類經(jīng)營檔次分析： 本次調(diào)查的 18 個燈具燈飾經(jīng)營單位，全部屬于中低檔經(jīng)營檔次。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴重失調(diào)。威海的燈具燈飾市場在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進一步的完善。 （三）家居市場經(jīng)營狀況分析 家具家私類經(jīng)營狀況分析： 在調(diào)查的 31 家高檔商鋪中有 25 家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %，經(jīng)營狀況一般的有 6家，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。 27家中高檔商鋪中，有 23家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；有 4 家經(jīng)營狀況一 般，占總經(jīng)營數(shù)量的%。 17家中檔商鋪全部經(jīng)營良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。在 37家中低檔商鋪中，有 30家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；有 7家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。在 27家低檔商鋪中，有 15家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；有 12家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一，家具家私類產(chǎn)品普遍經(jīng)營良好，整個市場運營比較正常。 第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較??；二是低檔產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較 差，得不到市場認可。 燈具燈飾類經(jīng)營狀況分析： 調(diào)查的 18家燈具燈飾經(jīng)營店鋪，經(jīng)營狀況都為良好。 （四）威海家居市場消費者習慣分析 通過以上資料分析，我們可看出： 消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。究其原因我們認為有以下幾點： 第一， 規(guī)模比較大，經(jīng)營單位及經(jīng)營產(chǎn)品相對集中，有較大的選擇空間。 第二， 專業(yè)的家具市場，產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)相對較好。 第三， 經(jīng)營單位眾多，競爭氛圍較濃，消費者砍價議價能力較強。 第四， 周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。 部分中高端消費者較為注 重品牌的的選擇。究其原因： 第一， 中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。 第二， 品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購買比較放心。 第三， 消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。 在家居置買時，對燈具燈飾的購買遠遠小于家具家私類的購買熱情。究其原因： 第一， 燈具燈飾類產(chǎn)品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費用越高。 第二， 大部分家庭消費者對燈具燈飾類的置買，一般認為能滿足采光需求即可，高檔的燈具燈飾 產(chǎn)品一方面價格較高，另一方面耗電較多。 第三， 較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。 （五）威海家居市場前景展望 整個威海家居市場趨于飽和，局部雖然仍有一定發(fā)展空間，但總體發(fā)展空間地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 不大。 整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認可。 更加精細化的市場細分、產(chǎn)品細分將是大勢所趨。 三、 威海市服裝業(yè)分析 （一）威海服裝業(yè)總體分析 從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模 式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱 批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)購物廣場 金地商廈 超級市場 家家悅超市 大富源 品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場 兩岸時尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 威海市從事服裝經(jīng)營模式的大型賣場多達 15個，總體服裝供給較大競爭十分激烈。 第二， 批零兼營模式的商業(yè)類型較多，競爭比較激烈。除威勝大廈、環(huán)球廣場經(jīng)營狀況尚可外，其他四大 賣場都經(jīng)營慘淡，估計從事服裝批零兼營模式的商業(yè)發(fā)展空間不大。 第三， 綜合百貨類除了華聯(lián)商廈和百貨大樓外，其他三大賣場的服裝經(jīng)營狀況也較為一般，估計此類服裝經(jīng)營模式的發(fā)展空間也不會很大。 第四， 兩大超級市場的服裝經(jīng)營狀況都比較不錯，這首先歸根于他們量販式的平價經(jīng)營策略；二要歸功于雄厚的資金實力以及優(yōu)秀的貨源組織能力。從天都的區(qū)位、人群消費水平以及旁邊的小商品批發(fā)城帶來的部分客流來看，本項目可以有所嘗試，但考慮到兩大巨頭的壓力，需要合理定位、謹慎投資。 第五， 僑鄉(xiāng)城市廣場作為威海經(jīng)營檔次較高的品牌服裝經(jīng)營 模式，經(jīng)營狀況也不容樂觀，估計發(fā)展空間不大。步行街模式與本案的定位相差較遠，在此不做詳述。 （二）威海市居民購買服裝習慣分析 對于價值較小的小針織、大針織等產(chǎn)品一般喜歡就近購買，而且隨即購買的機率較大。注重的是方便、價格等。 對比較高檔的時尚女裝、男裝類，大多喜歡到檔次較高的百貨商場以及品牌專賣購買，注重的是質(zhì)量以及售后服務(wù)等。 較為成熟的商圈或大賣場是消費者首先考慮的購買場所。如環(huán)球廣場、威海大世界、家家悅本部商圈；華聯(lián)商廈和百貨大樓商圈；威勝大廈、海港大廈商圈等。一旦形成對某個商圈的 購物習慣就很難改變。 中高檔消費群的品牌忠誠度較高，一旦對某品牌形成較好的認可，就不會輕易改變。 （三）天都項目服裝經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析： （ 1） 周圍沒有直接的服裝業(yè)競爭對手。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經(jīng)營業(yè)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 戶，但經(jīng)營的大都是檔次比較低的小針織類產(chǎn)品，和本項目的定位區(qū)別較大。 （ 2） 周圍有足夠的潛在消費人群。況且本案處于高技區(qū)到環(huán)翠區(qū)的主要干道上，若經(jīng)營產(chǎn)品比較完善，還可以有效聚攏部分高技區(qū)客流。 （ 3） 小商品批發(fā)城形成的商業(yè)氛圍以及帶來的部分客流，可以在一定程度上拉動本案的銷售。 劣勢分析： （ 1） 本案處在環(huán)球廣場、大世界以及家家悅本部形成的有效狙擊范圍之內(nèi)，市場壓力較大。 （ 2） 本案周圍還沒有形成較為的穩(wěn)固的服裝銷售商圈以及服裝購買商圈，消費者購買忠誠度較低。 （ 3） 如果從事服裝經(jīng)營那么規(guī)模一定較大，經(jīng)營品種一定要多才有制勝的可能，而這樣投資風險就比較大。 （ 4） 服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。 四、 威海市娛樂業(yè)分析 本次調(diào)查范圍覆蓋了威海市各類休閑娛樂業(yè)，主要涉及威海市市區(qū)幾乎所有的休閑娛樂場所，以及高區(qū)和經(jīng)區(qū)的部分休閑娛樂場所，現(xiàn)抽?。保矗皞€樣本， 按經(jīng)營類型分類并分析其經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況。 （一）威海市娛樂業(yè)種類及數(shù)量分析 在調(diào)查的所有娛樂場所中足療／推拿、夜總會／ KTV／練歌房、茶館、洗浴中心所占的比重較大，迪廳和酒吧所占比重最小，分析原因有： 威海是新興的沿海城市，受外來思想影響較小，消費者比較習慣傳統(tǒng)的娛樂方式，比如茶館、 KTV等。 現(xiàn)代社會，人們在緊張的工作壓力下，更加渴望身