【正文】 ? 注意前期招商、銷售執(zhí)行人員與后期商管隊伍建設(shè)的延續(xù)性； ? 商業(yè)管理制度、章程制定的后續(xù)性； ? 商館與物管的有效分離； ? 店家需要持續(xù)性的商業(yè)培育與輔助經(jīng)營； 商管策略 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目各區(qū)塊面積（不包括寫字樓 320層） 樓層 可售部分經(jīng)營面積（不包括酒店裙樓） 可售部分經(jīng)營面積（包括酒店裙樓） 7層 1250 1250 6層 1250 2050 5層 1250 2050 4層 1250 2050 3層 6550 7350 2層 8450 9350 1層 11550 12450 總計 31550 36550 投資回報問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 多元化經(jīng)濟效益測算 根據(jù)前期市場價格初步評估，本項目可售商業(yè)面積 17樓層均價（ 12樓層價格包括商業(yè)街內(nèi)鋪加權(quán)計算后價格區(qū)間 ,3樓以上按照住宅 /寫字樓 /公寓售價為參照標(biāo)準(zhǔn)） （具體投資回報測算將在后續(xù)對應(yīng)合作的工作成果中體現(xiàn)） ： (1)商業(yè)設(shè)施銷售總收入 （包括 2號樓） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目一期總建筑面積為 ，除去寫字樓、展覽中心、會議中心與酒店 720層住房，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為 ，若包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為 ，由上表可見，本項目一期可售商業(yè)設(shè)施銷售（不包括寫字樓部分）總收入在 左右，若包括寫字樓，則可實現(xiàn)完全銷售金額最大值為 +=。 樓層 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 價格區(qū)間 15000 18000 8000 10000 5000 7000 3800 4500 3800 4500 3800 4500 3800 4500 價格區(qū)間權(quán)值 不同價格區(qū)間面積（平方米） 5647 6902 5430 3620 5145 2205 1025 1025 1025 1025 1025 1025 625 625 樓層總面積（平方米） 12550 9050 7350 2050 2050 2050 1250 不同價格區(qū)間總收入（萬元） 8471 12425 4344 3620 2573 1544 390 461 390 461 390 461 238 281 價格小計（萬元） 20896 7964 4116 851 851 851 519 總計（萬元） 36047 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)設(shè)施銷售總收入 （不包括 2號樓） 樓層 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 價格區(qū)間 15000 18000 8000 10000 5000 7000 3800 4500 3800 4500 3800 4500 3800 4500 價格區(qū)間權(quán)值 不同價格區(qū)間面積（平方米） 5422 6627 5130 3420 4795 2055 775 775 775 775 775 775 375 375 樓層總面積（平方米） 12050 8550 6850 1550 1550 1550 750 不同價格區(qū)間總收入（萬元） 8134 11930 4104 3420 2398 1439 295 349 295 349 295 349 143 169 價格小計（萬元） 20223 7524 3836 643 643 643 311 總計（萬元） 33664 注：本案商業(yè)部分若不包含 2號樓，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為 ，總銷額為 億 ，包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為 5萬平方米 ，則總銷 += 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)項目物業(yè)構(gòu)成 、 體量 、 地理位置等因素 ， 項目一期預(yù)計 24個月銷售完成： (2)階段回款額 階段 周期 推貨范疇 推貨量 階段目標(biāo)（萬元） 資金周轉(zhuǎn)期 110個月 2層迎街鋪為主 。 售 30%，租 70% 18000 成本回收期 1120個月 37層連帶鋪位為輔 . 售 40%，租 30% 11500 利潤收獲期 2124個月 37層為主； 售 30% 6500 項目在建設(shè)期第一年即進行銷售 ， 售期 12個月 ， 出售面積比例為30%、 40%、 30%。 項目可實現(xiàn) 的銷售額 （ 寫字樓部分另算 ） 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 18個月 913個月 1418個月 小計 銷售面積比例 30% 40% 30% —— 銷售面積（萬平方米） —— 各樓層銷售面積（平方米） 1 7530 3765 1255 12550 2 4525 2715 1810 9050 3 1470 2940 2940 7350 4 410 820 820 2050 5 410 820 820 2050 6 410 820 820 2050 7 250 500 500 1250 小計 15005 12380 8965 36350 各樓層銷售額（萬元） 1 12650 21084 2 3 4 5 6 7 小計（萬元） 18018 11517 6508 36043 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 寫字樓推出市場預(yù)計在 36個月的銷售周期中 ， 出售面積比例為 40%、30%、 30%， 則項目寫字樓部分可能實現(xiàn)的銷售額為： 112個月 1324個月 2536個月 小計 銷售面積比例 40% 30% 30% —— 可供銷售面積 （萬平方米） 銷售金額 （萬元） 3024 2268 2268 7560 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 則項目階段可能實際實現(xiàn)的總回款額為： 故本案一期商業(yè)銷售部分總回款額為： ， 周期為 24個月 。 寫字樓由于其特有的培育期長的特點，銷售周期將適應(yīng)延長 1年。 階段 寫字樓回款額 （萬元） 商業(yè)銷售部分回款額 （萬元） 總回款額 （萬元） 110個月 3024 1120個月 2268 2124個月 小計 7560 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 濟南國際會展中心 室外科技文化廣場面積 10萬平方米，可以搭建1000個國際標(biāo)準(zhǔn)展位，設(shè)有音樂噴泉系統(tǒng)可配合各類大型活動使用，配套停車場可停放車輛 630輛。 濟南國際會展中心建筑面積 15萬平方米，分為 A、 B、 C、D、 E五個區(qū)。其中 B、 C、 D、 E區(qū)為展覽、會議區(qū)，建筑面積11萬平方米。 A區(qū)為商務(wù)酒店、購物區(qū)，有 233間客房、 8個不同規(guī)模的餐廳和 1個大型超市。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 中山火炬國際會展中心 中山火炬國際會展中心占地 210， 000平方米，由一棟主樓、二棟附樓（外商寫字樓、服務(wù)樓）及會展廣場組成，中心配套大型多功能廳、新聞發(fā)布中心、國際會議中心、國際工業(yè)產(chǎn)品展覽館、會展廣場、寫字樓、服務(wù)樓組成，并配套有一座四星級酒店 國賓大酒店。 是集合展覽、會議、商務(wù)、餐飲、娛樂、住宿于一體的多功能現(xiàn)代化國際展館，除去會議外，用于舉辦展覽會、展銷會以及綜合晚會、頒獎典禮、時尚活動等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 成都國際會展中心 成都國際會展中心是成都市人民政府的重點項目，總投資 14億元占地 150畝，總建筑面積達 21萬平方米，擁有中國西南地區(qū)最大的展覽中心、會議中心、購物中心、娛樂中心、美食中心，知名度很高的成都現(xiàn)代藝術(shù)館和金色歌劇院。同時擁有 平米的露天展場，是目前中國最大的國際標(biāo)準(zhǔn)展館之一。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 成都國際會展中心 購物中心 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 成都國際會展中心 餐飲中心 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 成都國際會展中心 休閑中心 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 案例分析 成都國際會展中心 娛樂中心（金色歌劇院 /電影院 /兒童游樂園 /夜總會 /電玩 /異國風(fēng)情表演） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 合作方式 本項目合作利益分配 銷售傭金：總銷售額的 % 推廣費用：總銷售額的 %（由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)） 銷售均價：依據(jù)各樓層定價，一鋪一價核算傭金 溢價分成：開發(fā)商 70%，代理商 30% 注：溢價分成是指實際銷售價格超出合同簽訂的銷售均價部分。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（一） ?項目策劃 ?宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 ?項目功能定位及業(yè)態(tài)劃分 ?項目樓層劃分及商戶落位 ?動態(tài)市場調(diào)研 ?市場研究分析報告 我們的策劃將確保項目定位符合市場實際需求 ?開盤前策略性檢討及修正 ?開盤活動策劃 ?訂立各銷售階段的目標(biāo)及促銷活動策劃 ?市場定位報告 ?營銷推廣報告等等 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（二） ?項目推廣 ?樓書 /折頁 /平面圖 （ 戶型圖 ） ?海報 /宣傳單張 ?生活手冊 /客戶通訊 ?售樓處硬件 /工地包裝 ?價格表等銷售現(xiàn)場及物料的創(chuàng)意及設(shè)計等等 我們的推廣將確保項目營銷符合目標(biāo)消費者實際需求 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔(dān)的工作及責(zé)任（三） ?項目銷售 ?現(xiàn)場控盤 ?客戶接待 /樓盤及戶型介紹 ?談判逼定 /合同簽約 ?購房手續(xù)辦理 ?銷售出擊等等 我們的銷售將確保開發(fā)商項目運作資金要求 注：銷售人員工資及提成，銷售現(xiàn)場辦公費用等等均由我方承擔(dān)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方操作本項目的承諾 我們以十多年來操作近百個樓盤，總量 400萬平米的成功經(jīng)驗，確保該項目能夠穩(wěn)妥安全的完成既定銷售目標(biāo)。 我們以多年從事房地產(chǎn)全程營銷的精英團隊，確保有能力與開發(fā)商共同面對并解決任何市場風(fēng)險共同成長。 我們以專有的營銷方法及負(fù)責(zé)任的專業(yè)態(tài)度，確保 “ 尾房 ” 的銷售，直至清盤，與開發(fā)商共同進退。