【導讀】《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！出，在商業(yè)部分運作時要充分體現(xiàn)其項目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)成功運作，體現(xiàn)在兩個大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。物業(yè)的銷售也有相當?shù)拇龠M作用。根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷售、招商、商管、物管闡述。后再行購買。。。。。。售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商；在不承諾租金回報和租金補貼保障措施情況下，具有經(jīng)營處置權和使用權以及因經(jīng)營而獲取收益的權利。商管公司約定一個市場培育期，市。優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。降低經(jīng)營商家投資購買門檻，制定兩套租金標準，給予商家在前期投入上的資金支持。入，以便修正目前的價格體系，使之更加合理。但2F、3F在制定售價時。住宅及商務公寓力爭年底發(fā)售。內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價格拔高的可能。

　　

【正文】 具有經(jīng)營處置權和使用權以及因經(jīng)營而獲取收益的權利。商管公司約定一個市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在 2— 3 年。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務質(zhì)量、品牌作限定。 收費標準 鑒于從事商業(yè)管理的機構是物業(yè)公司下屬商管部，商業(yè)管理收費含在物業(yè)管理收費中，按以下標準收?。? 一層 6元 /㎡ 二層 3元 /㎡ 三層 3元 /㎡ 此費用標準與中海公司制定的標準在二層上有所不同，將二、三層管理費調(diào)為一致的主要因為： ? 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務相對單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費的制定原則； ? 作為商業(yè)經(jīng)營，二、三層的經(jīng)營口岸沒有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)硬件配套條件基本一致； ? 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費標準，執(zhí)行難度較大； ? 兩種收費標準給招商也帶來一定的難度。 商管組織構架、職能 管理 內(nèi)部事務日常工作：（略） 制 度執(zhí)行：嚴格遵守執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。 文化建設：注重企業(yè)文化建設，弘揚公司企業(yè)文化。 信息收集：收集與項目有關聯(lián)的相關市場信息，對市場采用不定期調(diào)研。了解市場動態(tài)及項目的目標客戶狀況。根據(jù)項目的要求，分析所儲備的信息資源，撰寫分析報告。 基礎資料；項目租務管理基礎工作的準備?；A資料應作到準確、真實、具體、可操作《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ２５ 性和可持續(xù)性。并在實際工作中逐步完善。 后期運作：項目客戶資源的開發(fā)。入場商家的業(yè)務跟進，為項目租務管理進行嚴密細致的工作。 項目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達的經(jīng)營指標，認真協(xié)調(diào)參與項目的前期策劃、中 期執(zhí)行、重點突出后期租務管理工作，預期內(nèi)實現(xiàn)項目利潤目標。 組織管理：根據(jù)培訓計劃，員工進行定期或不定期的工作培訓。做到分工明確，目標到位。 文檔管理：收集、整理、歸檔部門的各類文書檔案，專人負責，對密級檔案確保安全。 信息處理：及時對所收集的相關信息進行分析，如項目有異動情況，應及時調(diào)研，作出調(diào)整。 客戶開發(fā)：主動、熱情、規(guī)范地對入場客戶進行業(yè)務接洽，注重自身的言行舉止、行為規(guī)范，以企業(yè)形象為本，任真對待客戶。 完善資料：根據(jù)市場和項目變化，在實際工作中逐步完善相關資料。 求變創(chuàng)新：立足對項目利潤、項目管 理工作的提升，在實際工作中努力求變創(chuàng)新。 協(xié)調(diào)關系 準則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對外的社會公共關系。 對內(nèi)協(xié)調(diào)關系：緊密聯(lián)系各部門，協(xié)調(diào)好上級與下級、公司與公司之間的關系。從而達到“企業(yè)利益高于一切”的目標。 對外協(xié)調(diào)關系：與政府部門關系：針對政府機構的特殊性，掌握其機構設置及職能劃分基本情況。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關系。 與社會公眾：建立與媒體和社會公眾的友好往來關系，弘揚企業(yè)文化，維護企業(yè)的社會形象，體現(xiàn)企業(yè)的品牌價值。 與目標客戶：按照“有理、有 利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關系。要體現(xiàn)相互合作的精神，建立真誠雙贏的合作伙伴關系。 崗位、職責 商業(yè)管理部經(jīng)理（ 1名） 任務：全面負責商業(yè)管理部的各項管理工作，保障公司下達目標任務的完成。 主要責權： 負責整個商業(yè)管理部的日常管理； 負責制訂、貫徹商業(yè)管理部的規(guī)章制度，制定工作要求、工作目的； 組織商業(yè)管理部的管理目標、管理計劃、經(jīng)營結構調(diào)整方案的制定； 負責制定商業(yè)管理部管理策略、宣傳策略及租金收取方案； 完成公司下達的管理目標任務； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ２６ 完成上級領導交辦的其他工作任務。 組織關系： 受物業(yè)公司總經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報告； 與公司內(nèi)外各方維持良好的關系，確保渠道暢通； 充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合和服務職能作用。 業(yè)務主辦（ 2名）： 任務：負責部門領導下達的工作計劃任務，安排本部門的日常工作及職責工作完成情況，保證部門計劃工作的完成情況。 主要責權： 負責商業(yè)管理部相關合同、協(xié)議訂立、業(yè)務接洽、營銷策劃、市場調(diào)研、信息收集等； 負責按租賃物業(yè)合同條款對商家進行管理，督促商家按合同條款進行； 對商家違反合同的行為進行界定，即時處理或提出意見報批； 負責協(xié)助經(jīng)辦商家入場、辦證、 過戶、退場等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營行為； 建立開放式管理與現(xiàn)場巡邏制度，受理商家投訴，即時解答和組織現(xiàn)場辦公； 負責收取租金、物管費、水電費及其他服務費等費用； 維護市場內(nèi)經(jīng)營秩序，調(diào)解場內(nèi)各種矛盾與糾紛； 負責協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關系（如工商、稅務、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）； 定期組織公司相關部門對物業(yè)的設施、設備、消防等進行安全檢查，并作好相應記錄存檔； 負責配合物業(yè)公司對新進場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督； 接受業(yè)主的委托代為進行招商，做好商家資源儲備； 負責商業(yè)管理部各廣告位收費標準的制定和管理。 承擔 上級領導交辦的其他工作任務。 組織關系： 受商業(yè)管理部經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報告； 充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務的職能作用。 商務內(nèi)勤（ 1名）： 任務：負責部門經(jīng)理下達的工作計劃任務，安排本部門的日常工作及職責工作完成情況，保證部門計劃工作的完成。 主要責權： 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 ２７ 負責商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜； 承擔商業(yè)管理部的文具保管清點、收發(fā)傳達文件、妥善保管部門的各類文件等事宜； 與公司內(nèi)外各方維持良好的關系，確保渠道暢通； 負責銜接設備設施的維修維護、租賃管理事宜； 負責對物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作； 負責商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理； 負責商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務、消費者權益維護、糾紛調(diào)解、投訴等事宜； 承擔上級領導交辦的其他工作任務。 組織關系： 充受商業(yè)管理部經(jīng)理的指揮與監(jiān)督，并向其直接報告； 充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務的職能作用。 團隊建設 四、物業(yè)管理板塊 物業(yè)管理服務內(nèi)容 （ 1）房屋公用部分的維修及管理 樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體、基礎及承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、電梯、設備機房等 （ 2）施 設備的維護、養(yǎng)護、運行管理 公用上下水管道、雨落水管、照明、家養(yǎng)供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等 （ 3）規(guī)劃紅線內(nèi)屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設備設施的維修、養(yǎng)護和管理 道路、室外上下水管道、化糞池、溝、池、井、泵房、路燈、地下停車場等 （ 4）紅線內(nèi)屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理 （ 5）公共環(huán)境（場地、建筑公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾收集清運 （ 6）交通、車輛行駛和停泊管理 （ 7）協(xié)助配合公安進行安保和消防工作； 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 ２８ （ 8）開展客戶文化娛樂活動； （ 9）管理物業(yè)擋案、資料 收費標準 上同商管收費，具體 略。 五、關于項目銷售推廣建議 （略） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ２９ 關于農(nóng)貿(mào)市場的運作情況報告 一、 相關政策和辦證環(huán)節(jié) 總體來看，各級政府對農(nóng)貿(mào)市場的建立或改建持支持的態(tài)度，包括對在建立或改建的農(nóng)貿(mào)市場 1000米的范圍內(nèi)取締所有臨時站道的農(nóng)貿(mào)市場；對經(jīng)營中的農(nóng)貿(mào)市場的管理和稅收等方面政策都比較寬松；對進入的經(jīng)營者沒有太多的限制。 市、區(qū)兩級政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負責審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件?！皟蓤鲛k”對農(nóng)貿(mào)市場的建立總體也持支持的態(tài)度，主要指標是在已建農(nóng)貿(mào)市場的 1— 復建設。 二、 市場內(nèi)部區(qū)位劃分 農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。成熟的市場多包含鮮花、糕點、日用品及其他相關經(jīng)營內(nèi)容等。 各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個市場的具體情況進行設計，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考： 蔬菜、肉類為必須項目，一般占整個市場有效面積的 20%— 30%。副食干雜、糧油和水果各占 10%左右。 蔬菜、肉類的單個面積 2— 4 平米；副食干雜、糧油和水果的單個面積 3— 5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個面積 5— 10 平米； 注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場；面積指供商家使用的凈面積。 三、 配套及建筑需要 停車場 自行車停車場為必須。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設有機動車停車場，如新建的玉林綜合市場。 水電氣 除照明電外，部分項目別如糕點制作等需要動力電源。 腌鹵熟食、家禽（活殺）等項目需要熱源，天然氣的配套既便于商家經(jīng)營，也便于市場通過消防等部門的驗收和檢查，同時能減少安全隱患。 排污 上下水；垃圾清運站。 衛(wèi)生間 采光通風 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ３０ 和其他有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對采光通風需要較高，建筑層高多在 。同一市場內(nèi)，采光通風條件好的區(qū)域價格明顯要高一些。 四、 收益模式 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場大多采用攤位租賃的方式，對市場內(nèi)不同攤位制定相應的租金標準進行出租，此部分為主要收入來源。 不同攤位的租金水平差別很大，好的攤位租金水平可達 100元 /平米，差的僅為 20元 /平米。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場都由市場管理者統(tǒng)一交納各種稅費，再以市場管理費、清潔費等名目向商家分攤收取，具體方法各個市場不盡相同，次部分為次要收入來源。 部分農(nóng)貿(mào)市場如新建的玉林綜合市場，以買斷 30年經(jīng)營權的方 式使開發(fā)商能一次性收回較大部分投資。 五、 本項目的難點 望江綜合市場的存在。 位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，距本項目直線距離不足 1公里，能否獲得“經(jīng)營許可證”是問題；對未來本項目的市場經(jīng)營也有較大的影響。 輻射范圍小。 一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項目的輻射能力。 人口密度小。 本項目至望江公園沿河一線基本無居民。 現(xiàn)實經(jīng)營條件不足。 可以預見，隨著格林威治城的建成和業(yè)主的入住，未來 3— 5 年本項目所屬區(qū)域?qū)⑹址睒s，但其間的時間跨度中的市場經(jīng)營會比較困難。 六、 相關建議 盡快明確“經(jīng)營許 可證”獲得的可能性。 對農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設計可以適當?shù)膭?chuàng)新和超前。 前期的市場培育比較困難，需要相應的策略。 前期采用低費用水平的整體承包或分別租賃方式進行經(jīng)營，待市場成熟后以拍賣經(jīng)營權的方式獲取更大的收益。 和當?shù)剞k事處密切合作，盡可能多的享受政策的支持。 邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設計進行規(guī)劃，結合實際需要，完善建筑細部設計和功能配套。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 ３１ 成熟的農(nóng)貿(mào)市場鄰近的商鋪，是具有一定知名度的腌鹵熟食品制作和糕點制造企業(yè)以及小型超市和便利店所偏愛的布點選擇，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候應予以考慮。