【導讀】場上將會成為一個熱點。珠的話，我們所要做的就是將它們有機的和諧的串聯起來。需要一條“線”。而這條“線”是要將客戶和建筑有機的溝通。根據項目的指標，我們確定項目的定。細節(jié)之美與上流階層對生活渴望的心靈碰撞。的疲憊、無奈、矛盾和渴望，因此他們需要呵護的群體。浪漫生活；上流階層的健康活力生活；上流階層的自然唯美生活。由此項目所訴求的生活方式和上。項目策劃的一條主線。因此本章將通過對濱州市宏觀的經濟狀況和。另外經濟、人口及城市化水平等因素可以說是房地產發(fā)展。西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。小時抵達港城青島，當日往返首都北京。濱州是黃河三角洲的主要組成部分。20xx年底，全市人總人口366萬人，寬敞繁忙的205線縱貫境內南北達。東營市20公里，西南至省會濟南市近百公里。增長，且增幅逐年提高，20xx年爆發(fā)式增長，全市億元，增幅高達27%，遠遠高于全省%的增長速度。但與全省平均GDP19970元相比還有一定差距。

　　

【正文】 營業(yè)主，習慣于老城區(qū)的繁華、便利的生活。 戶型分析 萊鋼中海城策劃報告 45 戶型面積涵蓋 85— 90 平米的二室、 128— 140 平米的三室以及面積在 300 平米左右的小高層復式，其中主力戶型為三室；戶型設計方正、合理。 價格分 析 多層均價 1900 元 /平米，小高層均價 2100 元 /平米，該項目地段位置較佳，相比新城區(qū)未來幾年也尚待完備的生活配套， 此價格極具競爭力。 銷售狀況 尚未開盤，目前一期認購，推出 2 棟高層、 3 棟多層，多層 80 多戶已售完，小高層 8 層以上售完，其中小高層 120 平米總價在 20 萬左右較為暢銷。 推廣分析 該項目尚未展開推廣。 ? 時間宣嘉名都 項目簡介 位于渤海七路與黃河十路交匯處，總建面積 27 萬平米，規(guī)劃有普通多層多層住宅、多層風景洋房、電梯公寓等，共計 1600 多戶。小區(qū)規(guī)劃有會所、網球場、室外游泳池，該項目屬于老城 區(qū)地帶，周邊配套成熟，交通便捷。 萊鋼中海城策劃報告 46 客群分析 客群較為廣泛，主要目標人群為企事業(yè)單位中層領導、城市白領等，輔之以少量高層人士等，有穩(wěn)定收入，習慣區(qū)域內便利的生活、購物消費、教育等配套。 戶型分析 戶型設計多樣化，共有 20 多種戶型，面積涵蓋 53— 93 平米的一室一廳和兩室兩廳兩衛(wèi)、 131— 150 平米的三室兩廳兩衛(wèi)、 164— 357 平米的四室兩廳兩衛(wèi)、五室兩廳四衛(wèi)。戶型較多，可供多種選擇，適合各類消費人群。 價格分析 均價 2500 元 /平米，屬于區(qū)域內價格較高的樓盤。 萊鋼中海城策劃報告 47 銷售狀況 該項目已入市良久，但至今年 7 月 1 日 才開盤，目前的銷售狀況并不理想，首推 1 棟高層、三棟多層約 200 戶，已售 80%，其中推出 7 套多層帶電梯別墅（一梯一戶），僅售出 2 套。 推廣分析 該項目面市較久，目前沒有廣告宣傳，僅在老城區(qū)繁華處樹立戶外廣告。 住宅市場總結： 濱州房地產市場剛剛起步，在土地供應量充足條件下，住宅市場整體供應量龐大，且多集中于新城區(qū)，這相對于人口僅有 20 多萬、消費水平不高、購買力有限的濱州市場，加之市場需求疲軟，整體銷售量不高，銷售進度緩慢，市場競爭激烈可想而知；在產品結構上，現售樓盤多為中低價位的多層，由于客戶資源有限，市場消 化壓力巨大，致使開發(fā)商在開發(fā)新產品、推出新項目時非常慎重，別墅、花園洋房等高端產品暫成市場空白；在銷售價格上，市場整體價格水平較低，由于地段、配套、規(guī)劃仍然是影響價格的關鍵因素，新城區(qū)價格低于老城區(qū)價格，加之市場供應樓盤多集中于新城區(qū)，新城區(qū)的競爭將尤為激烈。因此，這將為中海城項目的定位、制定價格以及營銷策略制定等提供市場依據。 商 業(yè)市場現狀 萊鋼中海城策劃報告 48 如上表，通過市場調研得知，目前在售濱州商業(yè)項目中，僅有渤海國際廣場，其作為輻射濱州市的商業(yè)綜合體，首推一層銷售較好，二層一般；與中海城可類比項目有麗景新園，該項目商業(yè)為小區(qū)配套商業(yè)，目前小區(qū)入住率約 30%，但商業(yè)尚未推售；市場上早已推 售的項目如羅馬現代城，銷售基本停滯，其他含有商業(yè)的樓盤如水韻花鄉(xiāng)、望?；▓@等，均將商業(yè)放在后期開發(fā)推售。商業(yè)投資市場與投資人群的投資意識尚處于初級階段等客觀條件，可見一斑。 . 典 型個案分析 ? 渤海國際廣場 項目簡介 該項目位于渤海七路，是濱州市最繁華的地段，商業(yè)氛圍濃厚?？偨娣e 26 萬，規(guī)劃有商業(yè)步行街、超市、家居、酒店、公寓等多種類型，是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)綜合體，分為 ABCD 四區(qū)，一期開發(fā) A、 D 兩區(qū)共約 8 萬平米。 樓盤名稱 體量 輻射區(qū)域 客群特征 均價 （元 /㎡ ） 銷售狀況 麗景新園 10 多套 小區(qū)及周邊 小區(qū)業(yè)主及周邊居民，自營為主 4000 未售 渤海國際 總建 26 萬平米 濱州市 來源廣泛，投資與自營兼有 1F 街鋪 150 00—18000 ， 內 鋪1000 0 ；2F4000。3F20xx 首推一層售罄；二層銷售狀況一般，三層尚未推售 時代生活廣場 總建 6 萬平米 新城區(qū)及濱州市區(qū) 投資為主，兼部分自營戶 4000 未售 萊鋼中海城策劃報告 49 客群分析 以投資客群為主，客戶來源較為廣泛，主要為機關事 業(yè)單位、大型企業(yè)高收入人群和部分私營業(yè)主，他們有一定投資理念，手中有余錢，看好該項目的地段商業(yè)氛圍和未來升值潛力。 商鋪分割 商鋪面積最小約 20 平米，可自由分割。 價格分析 一層：街鋪 15000— 18000 元 /平米，內鋪 10000 元 /平米；二層 4000元 /平米；三層： 20xx 元 /平米。該項目層差價格較大，從側面反映出商業(yè)市場極不成熟，潛伏一定商業(yè)危機。 銷售狀況 6 月 8 號開盤，一期首推一層，銷售較為火爆已經售罄；二層正在萊鋼中海城策劃報告 50 銷售中，銷售狀況一般，三層尚未推出。 推廣分析 推廣上，該項目充分利用“地利”之勢 —— 地 處市中心繁華地段，重在項目現場包裝和售樓處包裝，以此成為最佳宣傳陣地，并起到花費少、收效大的效果，可謂出奇制勝。 ? 時代生活廣場 項目簡介 位于新城區(qū)渤海十七路與黃河七路交叉口，東鄰渤海十六路，南接黃河六路，北靠黃河七路，占地 萬平米，建筑面積 6 萬平米，由 A、B、 C、 D、 E 五區(qū)即五棟相對獨立的樓座組成，引進新加坡式新型商業(yè)組合，打造時尚購物、生活休閑為一體的新商業(yè)形式。 該項目處于新城區(qū)，在一定程度上填補了市場空白，但商業(yè)氛圍有待培育。 商業(yè)市場總結 客群分析 以投資客戶為主，兼顧部分自營客戶。 萊鋼中海城策劃報告 51 鋪位 面積 面積分割比較合理，主力面積 20— 120 平米。 價格分析 均價 4000 元 /平米，具體價格未出。 銷售狀況 尚未銷售，處于客戶積累階段，預計 9 月底認購。 推廣分析 尚未開始廣告宣傳上，但有最近將在銀座附近舉行文藝演出活動。 商業(yè)市場總結： 針對中海城商業(yè)，其輻射區(qū)域，做為社區(qū)配套尚可，根據項目區(qū)域現狀，結合濱州商業(yè)市場現狀，商業(yè)投資近期內將難以快速回籠。如果針對商業(yè)投資人群，由于均不利于商業(yè)資金 回籠 。 萊鋼中海城策劃報告 52 第二部分 項目分析 本項目地塊位于濱州 市濱城區(qū)的 西北部 ，濱州開發(fā)區(qū)與濱州新城區(qū)的交界處，黃河十二路北側，黃河十五路以南的區(qū)域內。本項目地塊屬于濱州開發(fā)區(qū)。土地被規(guī)劃中的黃河十三路、黃河十四路、黃河十五路、馬堡路、會展路劃分為 7 個地塊。 地塊四至圖 項目土地現狀及周邊情況 本項目地塊位于濱州西北部被后宋、南宋、大尚家、大河于等村落所環(huán)繞。 地塊 及 地塊 周邊為待改造的舊村和農田。 地塊 內約有 10 余個萊鋼中海城策劃報告 53 高壓線塔林立其中。 目前項目周邊交通不便，目前無公交車通過本項目。項目以南為黃河十二路，尚未開通；項目以西為渤海二十路，自黃河十二路以北段，目前只是一條小馬路（鄉(xiāng)村 舊路），路寬 45 米 。項目以南為中海（其中，僅靠項目為國際會展中心 . 地塊南部正在建設的為 “中海 ”， 03 年曾舉行全國摩托艇大賽，但目前水已干涸，整個中海塵土飛揚，目前正在施工當中。 黃河五路與黃河八路之間，渤海十八路以東與渤海十五路合圍之區(qū)域為未來的市政機關所在地。 項目西南面，黃河十二路與黃河八路之間，渤海二十路以西為濱印工業(yè)園；航母娛樂城西南約 500 畝地為美國雷克公司項目用地。 SWORT 分析 現狀分析 濱州 有得天獨厚的自然風光和豐富的人文資源，濱州近幾年來在經濟和城市建設上都取得了極 大的發(fā)展。 優(yōu)勢 ： 地理位置優(yōu)勢非常明顯，緊靠中海擁有不可再生的自然資源，將成為濱州真正的高尚社區(qū)。項目位于濱州 市的開發(fā)區(qū)，發(fā)展空間快，項目增值前景看好。 規(guī)模優(yōu)勢也很明顯，今年樓盤多為大盤，大盤也成為市民購房的萊鋼中海城策劃報告 54 一個重要籌碼，本項目占地 20xx 多畝，也是市民心目中最理想的規(guī)模。 地塊方正，規(guī)劃設計可發(fā)揮空間較大?？梢员容^容易進行景觀的規(guī)劃與利用。 項目僅靠亮麗的中海將會成為一道亮麗的風景線，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。 市民對臨海而居的生活有種向往，沿海規(guī)劃雛形已現，這種高品質生活可成為 現實。 濱 州 樓市一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對樓市充滿信心。 政府對濱 州 西部的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。 在項目旁邊，興建的國際惠展中心帶來很大的方便，給與了項目良好的口碑。 ，給與消費者有很好的說服力。 ，商業(yè)街將會給業(yè)主帶來極大的方便。 。 劣勢： 目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來諸多的不方便。（隨 著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內部配套也會彌補這萊鋼中海城策劃報告 55 方面的不足） 目標客戶都比較注重學區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學校。 項目離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。（隨著地塊的逐步成熟這種現狀會逐步改善，也可開通社區(qū)巴士，既服務于業(yè)主，又是樓盤的形象宣傳） 區(qū)域內跨湖的水管會擋住部分視線，規(guī)劃設計中也要為其讓路。（景觀設計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系） 機會： 政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎設施將逐漸成熟，中海城同樣提升了本地塊所在的綜合居住品質。其它 項目目前在售的價格也說明了這一點。 目前在濱 州 市場上，還沒有在售的別墅項目，這應該會使項目的一大機會點，因該利用這一時機迅速推向市場時項目成敗的關鍵所在。 威脅： 明年濱 州 整體房地產市場的上市量將持續(xù)放大， townhouse 的上市量會迅速增長，本案目標客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤將陸續(xù)在今年下半年和明年強勢推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對的非常激烈的市場競爭。 本案附近有幾個項目在銷售，相對于本案來說構成了直接的威萊鋼中海城策劃報告 56 脅。 小結 發(fā)揮優(yōu)勢，削弱劣勢 —— 充分挖掘區(qū)域資源，最大化發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢 、大盤優(yōu)勢 ,“熱炒”區(qū)域前景，不斷造勢，提升人氣，同時以項目品質為基點， 以產品規(guī)劃、設計及景觀、配套為突破，以此弱化，最終在市場上 樹立起項目精品住宅中高檔定位的形象，并提升企業(yè)形象和品牌。 —— 做到建筑產品、會所配套、功能配套、景觀配套個性化、差異化、人性化、人文化，盡最大努力提高產品的性價比，以達到從眾多的市場競爭對手中脫穎而出。 利用機會，規(guī)避威脅 —— 利用城市發(fā)展快速、需求旺盛和新規(guī)劃中西 部區(qū)域成為熱點的機會，開發(fā)高品質的精品住宅產品，削弱宏觀調控對市場的抑制影響。 —— 將西部開發(fā)區(qū) 中心的炒作全面 提升，使本片區(qū)成為熱點區(qū)域的區(qū)域熱點，增加全市購房者對本片區(qū)的東部新城中心區(qū)核心地位的認同，加強購房者對未來本片區(qū)升值潛力的信心，促進項目銷售。 —— 利用項目自身大盤優(yōu)勢和開發(fā)商設計理念優(yōu)勢， 加強項目策劃及規(guī)劃設計 ，充分了解市場需求，準確把握市場定位，開發(fā)出市場最需求的產品，避開市場激烈競爭威脅，降低市場風險；同時快速、合理、良好地回收資金，降低、避免資金風險。 萊鋼中海城策劃報告