【正文】 目前在濱 州 市場上，還沒有在售的別墅項目，這應(yīng)該會使項目的一大機會點，因該利用這一時機迅速推向市場時項目成敗的關(guān)鍵所在。 地塊方正，規(guī)劃設(shè)計可發(fā)揮空間較大。如果針對商業(yè)投資人群，由于均不利于商業(yè)資金 回籠 ?？偨娣e 26 萬，規(guī)劃有商業(yè)步行街、超市、家居、酒店、公寓等多種類型，是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)綜合體，分為 ABCD 四區(qū)，一期開發(fā) A、 D 兩區(qū)共約 8 萬平米。 ? 時間 戶型分析 戶型面積適中，為 90— 150 平米；戶型設(shè)計一般，有暗室（或暗衛(wèi)）。 客 群分析 作為濱州口碑較好的高檔住宅小區(qū)，其目標(biāo)客群來源廣泛，行政事業(yè)單位、大中型企業(yè)單位、私營業(yè)主等構(gòu)成了主力客群。 戶型分析 大戶型設(shè)計，首期推出均為三室，面積為 115— 152 平米，一梯兩戶，戶型比較方正，功能布局合理， 270 度弧形落地飄床，通風(fēng)、采光較佳。隨著市場競爭日益激烈，特別是外地開發(fā)商引進專業(yè)代理公司加盟，使各樓盤在營銷推廣中創(chuàng)新包裝手法，注重塑造項目形象，特別是在售樓處包裝上，由最初簡單的“接待室”向功能分區(qū)合理、布置品味、彰顯樓盤品質(zhì)等方向發(fā)展，在一定程度上，預(yù)示了濱州房地產(chǎn)市場和營銷逐步走向?qū)I(yè)和成熟。 客群對戶型設(shè)計的敏感度較低，對價格、地段、規(guī)劃的關(guān)注程度更大。 在客群資源有限的條件下，新城區(qū)供應(yīng)量劇增， 加劇了市場競爭。 總之，濱州市未來經(jīng)濟預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 雖然濱州政府對老城區(qū)不舍得割舍，希望能與新區(qū)一同繁榮，但是由于老城區(qū)的改造受到拆遷成本的抑制，及富人 必然西移 的影響。 萊鋼中海城策劃報告 23 區(qū)域狀況 老城區(qū)狀況 濱州老城區(qū)是比較典型的平原中小城市的豆腐塊格局，由東西走向的 8 條 黃河路和南北走向的 11 條 渤海路分割形成，路網(wǎng)間距為 500 米。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗的引入，也會使濱州市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。加快行政管理體制和事業(yè)單位改革，逐步建 立起新型管理體制。完善公共衛(wèi)生疾病預(yù)防控制和醫(yī)療救治兩個體系，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院建設(shè)，規(guī)范村級衛(wèi)生機構(gòu)，全面推行新型農(nóng)村合作醫(yī)療，提高衛(wèi)生安全應(yīng)急和保障能力。著力提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重，加快完善公路、鐵路、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，推動電源基地建設(shè)。今后一個時期的指導(dǎo)思想為堅持以鄧小平理論和“三個代表”，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住本世紀(jì)頭二十年的重要戰(zhàn)略機遇，以跨入全省先進行列為目標(biāo)，進一步增強自主創(chuàng)新能力和體制機制活力“兩大動力”，加快實施工業(yè)興市、城市帶動、人才強市“三大戰(zhàn)略”，突出打造十大產(chǎn)業(yè) (鏈 )集群、招商引資、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)節(jié)約型友好型社會“四大重點”，全力建設(shè)系統(tǒng)“九州”，構(gòu)建社會主義和諧社會，力爭提前全 面建成小康社會。即使相比周邊經(jīng)濟水平比其低的幾個城市，比如東營、德州，濱州的城市建設(shè)也比較落后，有很大提升空間。因此，為了能夠真正把握濱州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，并且準(zhǔn)確預(yù)測其發(fā)展前景，對宏觀經(jīng)濟形勢和政策的認(rèn)識是至關(guān)重要的。中海城項目策劃報告 20xx 年 10 月 萊鋼中海城策劃報告 2 目錄 前言 目錄 第一部分 市場 研究 城市 以及經(jīng)濟 概況 城市概況 交通狀況 狀況 經(jīng)濟增長 城市經(jīng)濟以及發(fā)展分析 萊鋼中海城策劃報告 3 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)供需 第二部分 項目分析 項目土地現(xiàn)狀及周邊情況 SWORT 分析 第三部分 項目總體發(fā)展策略 項目價值 萊鋼中海城策劃報告 4 開發(fā)思維及策略 第四部分 項目定位 目標(biāo)消費群定位 項目形象定位 項目的核心 第五部分 項目推廣與銷售策略 銷售策略 推售原則 銷售階段安 排以及銷售目標(biāo) 第六部分 推廣策略建議 推廣總體策略 核心戰(zhàn)略 重點戰(zhàn)術(shù) 常規(guī)戰(zhàn)術(shù) 萊鋼中海城策劃報告 5 推廣語 推廣階段劃分 整體推廣策略 推廣費用預(yù)算 前 言 自我司接觸濱 州 中海城項目以來，給我們的第一感覺就是在這里將萊鋼中海城策劃報告 6 有一個高檔豪宅即將誕生，項目的每一項 指標(biāo)都令我們興奮不已，無論從開發(fā)商的品牌還是項目的區(qū)域特點，再至 項目的規(guī)模，在整個濱 州 市場上將會成為 一個熱點。 萊鋼中海城策劃報告 7 第一部分 市場分析 濱州市城市及經(jīng)濟概況 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、復(fù)雜性及開發(fā)周期的長期性，導(dǎo)致了很多因素萊鋼中海城策劃報告 8 都可能對其發(fā)展產(chǎn)生影響。公路密度 65 公里 /百平方公里。20xx 年，濱州市城市居民家庭的收支情況是：全年家庭總可支配收入平均為 元，人均可支配收入為 元；全年家庭消費支出平均為 元，人均消費支出為 元。繼續(xù)實施工業(yè)興市戰(zhàn)略，以“ 1238”工程為總抓手，鞏固提升優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、做大做強優(yōu)勢企業(yè)，引進開拓新興產(chǎn)業(yè)、做高做好新興企業(yè)，全力打造十大產(chǎn)業(yè)鏈。 (五 )加快發(fā)展繁榮社會事業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展新跨越。實施綠色通道、平原綠化、沿海防護林、荒山荒灘等綠化工程，建設(shè)與保護海洋生物、濱海灘涂濕地等自然生態(tài)系統(tǒng)，力爭到 20xx 年，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達到 35%，城鎮(zhèn)人均公共綠地面積 10 平方米。 房地產(chǎn)供需 （數(shù)據(jù) 來源：濱州統(tǒng)計年鑒 20xx 統(tǒng)計公報 20xx） 房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展。 新城區(qū)： 東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至新 220 國道（北外環(huán)路）。而西區(qū)的開發(fā)也無疑會成為濱州發(fā)展的強勁動力。建立健全住房規(guī)劃設(shè)計審批制度、市場準(zhǔn)入制度和質(zhì)量監(jiān)理監(jiān)督制度。濱中嘉園 多層、商業(yè) 20 萬 一期銷售 60% 老城區(qū) 東方雅苑 多層 共 100 多套 已售 70% 老城區(qū) 潛在供應(yīng)項目： 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 規(guī)模（ ㎡ ） 銷售進度 分布區(qū)域 望?；▓@ 多層、高層、別墅 30 萬 欲 9 月底開盤 新城區(qū) 中海豪庭 高層 13 萬 剛開始認(rèn)購 新城區(qū) 望湖花園 多層 、小高層、別墅 10 萬 認(rèn)購 階 段 ，開 盤 時 老城區(qū) 萊鋼中海城策劃報告 30 間待定 ? 根據(jù)市場調(diào)研，從供應(yīng)量來看，市場供應(yīng)量劇增，加劇了市場競爭。盛世春秋 平層 11015復(fù)式200300 三房 120 兩房、 150三房 —— 華天 .濱中嘉園 859 103125 三房 三房 —— 東方雅苑 89— 140 三房 三房 —— 潛在供應(yīng)項目： 樓盤名稱 戶型范圍（平米） 主力戶型 備注 望?；▓@ 85— 90、 128— 140 三房 總價 25— 30 萬的三房較受歡迎 望湖花園 8590、 128— 1 300 三房 120 平米、總價 20 萬左右的三房較受歡迎 中海豪庭 112176 三房 —— 綜合上表可以看出，在售樓盤的戶型分布比較統(tǒng)一，大戶型成為市場主力戶型，主力戶型基本都是熱銷戶型。 廣分析 通過對濱州典型項目的推廣調(diào)研，可以看出樓盤推廣呈現(xiàn)以下特點： ? 推廣手段多以立柱、路牌等戶外長效媒體見長，注重公關(guān)促銷活動，報紙廣告階段性發(fā)布。首期開發(fā) 9 棟 17 層高層，均為1 梯兩戶，共 600 多戶。 ? 麗景新園 項目簡介 湖左岸麗景新園位于濱州新城區(qū)中心位置，東起渤海十八路，西至渤海十八路，北起黃河八路，南至黃河七路，面對新萊鋼中海城策劃報告 40 市政府。 推廣分析 目前，該項目推廣力度較弱，傳播途徑主要以戶外為主。 價格分 析 多層均價 1900 元 /平米，小高層均價 2100 元 /平米，該項目地段位置較佳，相比新城區(qū)未來幾年也尚待完備的生活配套， 此價格極具競爭力。商業(yè)投資市場與投資人群的投資意識尚處于初級階段等客觀條件，可見一斑。 銷售狀況 尚未銷售，處于客戶積累階段，預(yù)計 9 月底認(rèn)購。 優(yōu)勢 ： 地理位置優(yōu)勢非常明顯，緊靠中海擁有不可再生的自然資源，將成為濱州真正的高尚社區(qū)。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會逐步改善，也可開通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤的形象宣傳） 區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會擋住部分視線，規(guī)劃設(shè)計中也要為其讓路。 小結(jié) 發(fā)揮優(yōu)勢，削弱劣勢 —— 充分挖掘區(qū)域資源，最大化發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢 、大盤優(yōu)勢 ,“熱炒”區(qū)域前景，不斷造勢，提升人氣，同時以項目品質(zhì)為基點， 以產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計及景觀、配套為突破，以此弱化，最終在市場上 樹立起項目精品住宅中高檔定位的形象，并提升企業(yè)形象和品牌。 市民對臨海而居的生活有種向往，沿海規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為 現(xiàn)實。土地被規(guī)劃中的黃河十三路、黃河十四路、黃河十五路、馬堡路、會展路劃分為 7 個地塊。 商鋪分割 商鋪面積最小約 20 平米，可自由分割。 萊鋼中海城策劃報告 46 客群分析 客群較為廣泛，主要目標(biāo)人群為企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、城市白領(lǐng)等，輔之以少量高層人士等，有穩(wěn)定收入，習(xí)慣區(qū)域內(nèi)便利的生活、購物消費、教育等配套。該價位適中，易于客群接受。 價 格分析 住宅起價 1900元 /平米，最高售價 2500元 /平米，在濱州市屬于較高價位；商業(yè)價格 3000 元 /平米。 推廣分析 該項目推廣較為成功，市場形象樹立達到預(yù)計劃，符合產(chǎn)品定位，逐漸形成一定的知名度和美譽 度。容積率，綠化率 41%。 整 體價格水平分析 在售項目 樓盤名稱 均價（元 /㎡ ） 產(chǎn)品類型 分布片區(qū) 至尊門第 2500 一期高層 新城區(qū) 麗景新園 起價 1900，最 高 2500 多層 新城區(qū) 水韻花鄉(xiāng) 1465 一期多層 新城區(qū) 印象江南 1600 多層 新城區(qū) 華升 供應(yīng)樓盤產(chǎn)品類型以多層為主，高層作為新鮮事物在市場上出現(xiàn)，并受到熱捧；別墅、花園洋房在供應(yīng)市場上還是空白，分析原因，不難發(fā)現(xiàn)隨著市場整體供應(yīng)量的劇增，在售面積 潛在供應(yīng)050100150市場供應(yīng)量分布區(qū)域老城區(qū)新城區(qū)萊鋼中海城策劃報告 31 開發(fā)商在開發(fā)新項目或推出新房源時都比較慎重，因此，在售別墅產(chǎn)品的樓盤僅有時間所以濱州當(dāng)?shù)鼐用裰饕幼±铣菂^(qū)，新城區(qū)、開發(fā)區(qū)居住人口少 。 年份 全社會固定資產(chǎn)投資 （萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重（ %） 住宅投資占全房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重（ %） 1999 592803 3848 % % 20xx 7120xx 10164 % % 20xx 859734 19701 % % 萊鋼中海城策劃報告 25 20xx 1080656 44237 % % 20xx 1980000 57000 % % 20xx 2158000 65420 % % 2